Pentru construirea sau reconstrucția imobilelor, este necesar să se obțină un permis de construcție și punere în funcțiune (articolul 51, 55 din Codul civil al Federației Ruse). Nerespectarea de a face acest lucru conduce la faptul că obiectul creat devine construcție neautorizată, ceea ce înseamnă că nu poate face obiectul unor tranzacții, iar persoanele interesate au dreptul de a cere demolarea ei (Sec. 2, art. 222 din Codul civil).
Dar, în anumite condiții, există o șansă de a legaliza construcția neautorizată în cadrul unei proceduri judiciare.
Ce este o construcție neautorizată
În primul rând, în unele cazuri, nu sunt necesare autorizații de construcție. Această listă este cuprinsă în partea 17 din articolul 51 din Codul de amenajare a teritoriului al Federației Ruse. Eliberarea unui permis de construcție nu este necesară în următoarele cazuri:
- construirea unui garaj pe un teren oferit de către o persoană fizică în scopuri care nu sunt legate de activitățile de afaceri sau de construcție pe terenurile alocate pentru grădinărit, economia țării;
- construcția, reconstrucția obiectelor care nu sunt obiecte de construcție capitală (chioșcuri, copertine și altele);
- construcția pe terenul de clădiri și structuri de utilizare auxiliară;
- schimbarea de construcție de capital și (sau) părți ale acestora, în cazul în care aceste modificări nu afectează caracteristicile structurale și a altor de fiabilitate și siguranță, și nu depășește limita permisă parametrii de construcție, reconstrucție, reglementările de planificare stabilite;
- reparații capitale ale proiectelor de construcții de capital;
- în alte cazuri, în cazul în care, în conformitate cu Codul de amenajare a teritoriului al Federației Ruse, legislația entităților constitutive ale Federației Ruse privind dezvoltarea urbană, obținerea unui permis de construcție nu este necesară.
Această listă nu este închisă și, sincer vorbind, nu este destul de specifică.
O definiție mai precisă a construcțiilor neautorizate este conținută în articolul 222 din Codul civil: „Construcția neautorizată este o casă de locuit, alte clădiri, structuri sau alte bunuri imobile create pe terenuri care nu a alocat în aceste scopuri, în conformitate cu legea și alte acte juridice, sau create fără obținerea permiselor necesare sau cu o încălcare semnificativă a codurilor de amenajare a teritoriului și a construcțiilor și a reglementărilor. "
Nu pot fi considerate ca clădiri de construcții neautorizate, care nu reprezintă o proprietate independentă, acesta a declarat la punctul 29 din Rezoluția Plenului Forțelor Armate RF și Federația Rusă de 29.04.10 № 10/22 «Cu privire la unele probleme care apar în practica judiciară în soluționare a litigiilor, legate de protecția drepturilor de proprietate și a altor drepturi de proprietate. " Acestea pot fi, de exemplu, pavilioane de cumpărături, hangare temporare, hangare, garaje dintr-o fundație de cărămidă și pereți metalici etc.
Ce este considerat reconstrucție și reconversie
Nu numai că o nouă clădire poate fi considerată ca fiind construcții neautorizate, dar, de asemenea, clădirea renovată, transformată și transformată, cu condiția ca activitatea relevantă a dus la apariția unui nou obiect.
În cazul în care, ca urmare a reconstrucției neautorizate a unui obiect existent nu este configurat o nouă proprietate, nu se aplică regulile de la articolul 222 din Codul civil (menționat p. 29 Hotărârea Plenului Armatei RF și numărul SAC 10/22).
În special, instanța nu a recunoscut construcția neautorizată a restaurării clădirii, parțial afectată de incendiu. Instanțele refuză, de asemenea, să recunoască dreptul de proprietate asupra unui obiect care a fost reconstruit în mod arbitrar, cu excepția cazului în care există dovezi ale apariției unui obiect nou ca urmare a reconstrucției.
Dacă decideți să dați în judecată
Destul de des, se poate obține recunoașterea dreptului de proprietate asupra unei structuri neautorizate, chiar dacă nu au fost primite autorizații pentru construcție și punere în funcțiune. De asemenea, este posibil să se obțină recunoașterea dreptului de proprietate și a unui obiect de construcție neterminat, deoarece "neterminat" este considerat imobil. În plus, proprietarul terenului poate obține recunoașterea dreptului de proprietate sale de construcții neautorizate ridicat pe terenul său de către o altă persoană, cu condiția ca dezvoltatorul a primit permisiunea necesară pentru a construi (Desigur, punct de vedere tehnic este aproape imposibil, deoarece pentru obținerea unui permis de construcție trebuie să prezinte titlu documente de teren, dar cu toate acestea).
De regulă, proprietarul terenului construiește pe acesta un obiect imobiliar (reconstruiește un obiect existent), nu emite autorizații pentru construcție sau primind refuzul de a emite documentația necesară. Sau o altă situație tipică: există un permis de construcție, dar nu există permisiunea de a pune în funcțiune.
Lipsa autorizațiilor de construcție - nu există motive absolute de refuz al unei cereri de recunoaștere a proprietății asupra construcțiilor neautorizate (punctul 26 Decizia Plenului forțelor armate RF și EAC RF № 10/22.).
De regulă, instanțele recunosc proprietatea unei structuri neautorizate, sub rezerva a trei condiții:
- absența amenințării la adresa vieții și a sănătății cetățenilor;
- nici o încălcare a drepturilor și intereselor legitime ale altora (pag. 3 al art. 222 din Codul civil, p. 13 Scrisoare de informare al Prezidiului RF de la 09.12.10 numărul 143 „Revizuirea practicii instanței cu privire la anumite aspecte ale instanțelor de arbitraj ale articolului 222 din Codul civil al Federației Ruse») ;
- există dovezi că reclamantul a încercat să obțină autorizațiile necesare pentru construirea sau punerea în funcțiune a instalației.
În primul rând, reclamantul trebuie să dovedească siguranța instalației, adică lipsa unei amenințări la adresa vieții și sănătății cetățenilor. Dovada securității instalației poate fi concluziile autorităților competente privind conformitatea instalației cu standardele relevante (construcții, urbanism, sanitare, combaterea incendiilor, mediu). Astfel de concluzii reclamantul poate primi în mod independent (sau cere instanței să numească examenele corespunzătoare).
Pentru ca instanța să accepte concluzia ca o probă adecvată, este necesar ca:
- Sondajul a fost în conformitate cu cerințele privind supravegherea șantierelor de construcții;
- organizația sa a avut dreptul de a exercita tipul adecvat de muncă (ar trebui să fie un organism de arhitectură și planificare urbană, organism guvernamental autorizat să exercite controlul și supravegherea asupra respectării normelor și reglementărilor relevante).
Cu toate acestea, dovada conformității cu codurile și reglementările în construcții poate fi, de asemenea, încheierea unei organizații independente. Cu toate acestea, concluzia experților independenți pot fi luate de către instanța în acest caz, în cazul în care organizația are acces la lucrările de pregătire a documentației de proiect, care afectează securitatea construcțiilor de capital, necesare în conformitate cu capitolul 6.1 din Codul de urbanism al Federației Ruse.
Cum să dovedească absența încălcării drepturilor și intereselor legitime ale altora?
Ridicarea construcției neautorizate pot fi încălcate drepturile și interesele legitime ale proprietarului sau a altui proprietar legal al terenului pe care este ridicat construcții neautorizate, sau a cetățenilor, în cazul în care păstrarea acestor clădiri reprezintă o amenințare pentru viața și sănătatea lor.
Adică dezvoltatorul trebuie să dovedească absența unei amenințări la adresa vieții și sănătății cetățenilor, dacă această clădire va fi păstrată.
Curtea este de acord că nu există nici o încălcare a drepturilor și intereselor legitime, în cazul în care a prezentat dovezi privind conformitatea cu toate construcții de clădiri, de stingere a incendiilor și alte standarde obligatorii. Chiar și în absența unei autorizații de construire de construcție neautorizată poate fi considerată că nu încalcă drepturile și interesele legitime ale altor persoane și de a nu pune în pericol viața și sănătatea cetățenilor, în cazul în care a prezentat dovezi care confirmă conformitatea cu construcția neautorizată permisă utilizarea terenurilor, de mediu, sanitare, foc, construcții și alte norme și reguli.
În cele din urmă, este necesar să se demonstreze că au fost luate măsuri pentru obținerea unui permis de construcție, precum și un act de punere în funcțiune a instalației; În cazul în care dezvoltatorul nu a încercat să obțină un permis, instanța din proces va refuza.
De asemenea, în procesul va fi refuzată în cazul în care solicitantul aplica pentru un permis, dar a fost un refuz legitim și justificat (de exemplu, în cazul în care cererea nu este însoțită de documentele necesare). Instanțele de judecată, de regulă, refuză să recunoască dreptul de construcții neautorizate pe această bază, dar după ce a fost eliberat din rezoluția menționată a Plenului Armatei RF și numărul SAC 10/22, refuzul de a recunoaște dreptul la construcții neautorizate a avut un caracter de masă.
În același timp, în cazul în care pentru obținerea unui solicitant autorizație de construcție depuse după încheierea lucrărilor, în scopul de a legaliza clădirea finalizată, există o șansă de a obține recunoașterea drepturilor de construcții neautorizate, cu condiția ca a fost făcută o încercare de a elibera permisiunea de a face apel la instanța de judecată. Dacă recursul urmează depunerii cererii, instanța va respinge cererea.
Acest articol va aborda problema de legalizare a construcțiilor neautorizate (în special, ceea ce clădiri nu pot fi considerate auto-voință, ce clădiri nu pot fi legalizate, precum și pentru a dovedi că construcția neautorizată nu încalcă drepturile nimănui).
Legalize de construcție neautorizate ridicat pe un teren care nu aparține dezvoltator, va eșua, deoarece prezența a drepturilor de proprietate a terenurilor - o condiție necesară pentru recunoașterea dreptului de proprietate asupra construcțiilor neautorizate (clauza 3 din articolul 222 din Codul civil ..).
În cazul în care pentru obținerea unui solicitant autorizație de construcție depuse după încheierea lucrărilor, în scopul de a legaliza clădirea finalizată, există o șansă de a obține recunoașterea drepturilor de construcții neautorizate, cu condiția ca a fost făcută o încercare de a elibera permisiunea de a face apel la instanța de judecată. Dacă recursul urmează depunerii cererii, instanța va refuza procesul.
Irina MOKEEVA, Expert al OOO "Dreptul tău"
Numărul jurnalului:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: