O întrebare a zilei pe această temă:
Impartire in titlul apartamentului
Adesea, concetățenii noștri trebuie să audă termeni precum "proprietatea partajată a unui apartament" și "împărțirea proprietății unui apartament". Să vedem ce fel de termeni cu care sunt asociate, iar diferența dintre proprietatea totală cota apartamentul din proprietate privată sau comună la apartament, precum și dreptul de proprietate al camerei într-un apartament?
I. Total proprietate partajată a apartamentului.
În conformitate cu articolul 244 din Codul civil al RF, proprietățile deținute de două sau mai multe persoane îi aparțin pe baza proprietății comune. Proprietatea poate fi în proprietate comună cu definirea cotei fiecăruia dintre proprietari în dreptul de proprietate (proprietate comună) sau fără a determina astfel de acțiuni (proprietate comună).
Astfel, proprietatea comună totală este proprietatea a două sau mai multe persoane pe proprietate, împărțită între ele în anumite părți (acțiuni). Cu toate acestea, această proprietate, chiar împărțită în acțiuni, aparține tuturor proprietarilor săi. Adică, fiecare proprietar al unei astfel de proprietăți poate să o dețină și să o folosească pe aceleași drepturi ca și alți proprietari.
Potrivit articolului 288 din Codul civil al Federației Ruse, proprietarul își exercită dreptul de a deține, utiliza și elimina locuințele sale în conformitate cu numirea sa. Locațiile rezidențiale sunt destinate rezidenței cetățenilor. Un cetățean care deține o locuință îl poate folosi pentru reședința și șederea personală a membrilor familiei sale.
Articolul 30 din Codul privind locuințele din RF privind drepturile proprietarului unei locuințe prevede, în special, următoarele:
„1. Proprietarul locuinței exercită drepturile de proprietate, utilizarea și eliminarea care îi aparțin de drept de proprietate a spațiilor de locuit în conformitate cu scopul și limitele de utilizare a acestuia sa, stabilit de prezentul cod.
2. Proprietarul locuinței are dreptul de a da posesia și (sau) utilizarea care îi aparțin de drept de proprietate cetățenilor locuință pe baza de contract de muncă, contractul de utilizare necompensat sau din alte motive de drept, precum și o persoană juridică, pe baza unui contract de leasing sau pe alte motive de drept luând în considerare cerințele stabilite de dreptul civil, prezentul Cod. "
Cu toate acestea, este posibilă cedarea apartamentului (închirierea unui apartament, vânzarea unei mize, investirea într-un apartament cu alte persoane) cu o proprietate comună cu numeroase restricții.
Astfel de restricții sunt prevăzute la articolul 246 din Codul civil al Federației Ruse, potrivit căruia cesiunea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților. Co-proprietar are libertatea de a vinde, da, lăsa moștenire, gaj în cota sa sau aruncați, în caz contrar, în conformitate cu înstrăinarea acestuia gratuită a normelor prevăzute la articolul 250 din prezentul Cod.
Cu alte cuvinte, cedarea acțiunilor în dreptul de proprietate partajată comună a unui apartament este permisă în întregime de lege, însă necesită aprobarea prealabilă a tuturor proprietarilor de apartamente (deținătorii altor acțiuni din acest apartament). În special, vânzarea unei părți din proprietatea unui apartament este posibilă cu respectarea unui număr de cerințe specificate direct în articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, pe care o vom lua în considerare mai jos.
II. Obiectele și temeiurile pentru crearea unei proprietăți comune comune a unei locuințe.
1) clădire rezidențială, parte a unei clădiri rezidențiale;
2) apartament, parte a apartamentului;
Motivele pentru apariția dreptului de proprietate partajată comună pot fi foarte diferite, dintre care ar trebui să se sublinieze următoarele motive:
1. Tranzacții cu locuințe cu participarea cetățenilor și a organizațiilor (donare, schimb, cumpărare și vânzare, chirie);
2. Transferul dreptului de proprietate asupra unei locuințe prin moștenire (moștenire prin lege sau prin voință);
3. Privatizarea locuințelor, adică transfer gratuit către cetățean a clădirilor aparținând statului;
4. Recunoașterea dreptului de proprietate asupra unei locuințe (o parte din dreptul la o locuință) printr-o hotărâre judecătorească.
În toate cazurile de mai sus, dreptul de proprietate poate fi transferat la toate spațiile rezidențiale, precum și la o cotă separată a dreptului de proprietate asupra unei locuințe.
III. Diferența de proprietate partajată a unui apartament din proprietatea comună comună a unui apartament.
Proprietatea unei locuințe (în special, a unui apartament) nu poate fi doar o parte comună, ci și o comună comună.
După cum sa menționat deja mai sus, proprietatea poate fi în proprietate comună cu definiția ponderii fiecăruia dintre proprietari în dreptul de proprietate (coproprietate) sau fără stabilirea acestor acțiuni (coproprietate), astfel cum se prevede în paragraful 2 al articolului 244 din Codul civil.
În conformitate cu articolul 253 din Codul civil al Federației Ruse, participanții la proprietatea comună, în afara cazului în care se prevede altfel printr-un acord între aceștia, precum și participanții la proprietăți comune comune, dețin în comun și utilizează proprietatea comună.
Cu toate acestea, eliminarea proprietății comune are propriile sale caracteristici, care sunt, de asemenea, prevăzute la articolul 253 din Codul civil. În special, cedarea bunurilor comune poate fi efectuată numai de către toți participanții la proprietatea comună comună. Cu alte cuvinte, în cazul în care co-proprietate a unui apartament poate fi, de exemplu, să-și vândă participația în notificarea prealabilă apartament cu privire la intenția sa de a proprietarilor de alte acțiuni în apartament, participanții de proprietate comună în apartament poate dispune de care le aparțin pe apartamente potrivite, numai împreună, care este, ei pot vinde nu cota de proprietate a apartamentului, dar întregul apartament ca un întreg.
Pentru a evita această limitare, care face ca eliminarea foarte dificilă a proprietății comune în apartament (după vânzarea acesteia sau altă dispoziție este posibilă numai în ansamblul său, și nu în părți), participanții de proprietate comună în apartament pentru a determina cota lor în proprietate prin semnarea unui acord corespunzător cu privire la definirea acțiuni. Cu toate acestea, atunci când se determină acțiunile în dreptul de proprietate comună a unui apartament, participanții la proprietatea comună comună nu sunt liberi în alegerea lor. Deoarece tranzacția cu imobil, în conformitate cu cerințele articolului 164 din Codul civil, sub rezerva înregistrării obligatorii de stat în Serviciul federal de înregistrare, textul acordului privind definirea acțiunilor în proprietate comună în apartament trebuie să îndeplinească cerințele pentru astfel de acorduri de către funcționarii instituției. Cerințe Serviciului federal de înregistrare la un acord cu privire la definirea acțiunilor în proprietate comună, derivă direct din conținutul părții 2 al articolului 254 din Codul civil, care conține cerința egalității tuturor participanților, calitatea de proprietar în comun a proprietății.
Cu alte cuvinte, în cazul în care apartamentul a fost decorat în proprietate, de exemplu, trei cetățeni ai Serviciului federal de înregistrare va înregistra un acord cu privire la definirea acțiunilor în acest apartament numai cu condiția ca pentru fiecare dintre participanții la proprietatea comună a apartamentului va fi asigurat dreptul de proprietate de 1/3 parte din această apartament.
După înregistrarea dreptului de proprietate partajată comună a apartamentului, participanții la această proprietate vor dobândi toate drepturile asupra acestor spații rezidențiale, care au fost enunțate în Capitolul I al acestui articol.
IV. Diferența de proprietate comună asupra unui apartament din proprietate privată a unui apartament sau a unei camere.
Este necesar să se facă distincția între dreptul de proprietate privată și un apartament sau o cameră separată în acest apartament.
Proprietarii de apartamente intr-o casa de apartamente și cota în proprietatea unui apartament în casă, este o singură lege comună - dreptul de proprietate asupra unei părți din proprietatea comună într-o clădire de apartamente.
În conformitate cu articolul 36 din Codul de locuințe proprietarilor ruși de sediul într-o clădire de apartamente deținut de dreptul de proprietate asupra cotei comune a spațiilor din casa nu face parte din apartamente și concepute pentru a servi mai mult de o cameră din casă, inclusiv debarcările mezhkvartirnye, scări, lifturi, ascensoare si alte arbori, coridoare, pardoseli tehnice, mansarde, subsoluri, care sunt utilități, altele care deservesc mai mult de o cameră în echipament casa (subsoluri tehnice) și Cr yshi, anexând care poartă și structura non portante a casei, mecanice, electrice, sanitare și alte echipamente situate în clădirea în afara sau în interiorul unei clădiri și care deservesc mai mult de un spațiu, teren pe care se află casa, cu elemente de grădinărit și de amenajare a teritoriului iar celălalt destinat pentru întreținerea, exploatarea și îmbunătățirea obiectelor casei situate pe o astfel de teren (denumit în continuare - proprietatea comună într-un bloc de apartamente).
Astfel, proprietarii de apartamente, care deține-le ca pe dreapta comune și în dreptul de proprietate comună sau privată, posedă, în plus, în comun proprietatea asupra zonelor comune si toate utilitatile din clădirea de apartamente.
Cu toate acestea, proprietarul unei părți din proprietatea unui apartament are mai puține drepturi decât proprietarul întregului apartament, căruia apartamentul aparține dreptului de proprietate privată și proprietarul camerei în apartamentul comunal.
Proprietarii care dețin singur apartamentul pot dispune de apartamentul lor (vânzarea, schimbul, donarea etc.) fără a obține consimțământul nimănui și fără a informa pe nimeni despre intenția lor.
După cum sa menționat mai sus, în conformitate cu articolul 246 din Codul civil, proprietarii de acțiuni în proprietatea comună a proprietății, de a dispune de ele prin consens. Deoarece proprietarii de camere într-un apartament comunal, de asemenea, deține o participație în proprietatea spațiilor publice din apartamentul comun, eliminarea camerei (vânzare, schimb, leasing, etc), este posibilă numai cu cunoștințele și (pentru închiriere) Consimțământul scris al proprietarilor de alte camere din acest apartament comunal.
Proprietarii de acțiuni într-un apartament privat au dreptul ordine de (dreptul de a efectua tranzacții privind înstrăinarea proprietății) de acțiuni ale întregului apartament, în timp ce camere într-o proprietarii de apartamente comunale au dreptul de a dispune de camere specifice. În consecință, atunci când se face orice oferte cu locuințe, proprietarii de acțiuni într-un apartament separat, poate vinde numai așa-numitele „ideal“ social în proprietatea apartamentului (de exemplu, 1/2 cota), în timp ce proprietarii camerelor pot vinde pentru mult cu atât mai mare este prețul unei camere single într-un apartament comunal.
V. Tranzacții cu drept de proprietate asupra unui apartament.
Proprietarii de acțiuni în dreptul de a deține un apartament pot face cu cota lor orice tranzacție care nu este interzisă de legislația în vigoare - să vândă, să doneze, să transfere în baza unui contract de închiriere, de becutare, de închiriere etc.
Cu toate acestea, pentru două tranzacții de la proprietarul unei acțiuni, vor fi necesare mai multe acțiuni pentru a se asigura că aceste tranzacții, în viitor, nu vor fi contestate în instanță de către proprietarii altor acțiuni din acest apartament.
Dacă vorbim despre vânzarea unui pachet în proprietatea apartamentului la unele terțe persoane, vânzătorul este obligat să pună în aplicare o parte din dreptul de preempțiune de a cumpăra cota de alți proprietari ai apartamentului, în deplină conformitate cu cerințele articolului 250 din Codul civil.
Vânzătorul va fi obligat să împartă o lună înainte de vânzarea participației sale în scris, să notifice intenția sa celorlalți proprietari ai apartamentului, specificate în anunțul scrisă prețul exact la care intenționează să vândă pachetul de acțiuni pentru toată lumea. Alți proprietari de apartamente vor trebui să răspundă la acordul în scris al vânzătorului, în termen de o lună pentru achiziționarea acțiunilor sale la prețul oferit, sau o renunțare scrisă a tranzacției. În cazul în care proprietarii de alte apartamente parts va răspunde la o renunțare scrisă de acțiuni de răscumpărare la prețul oferit, sau în termen de o lună de la data notificării lor nu a răspuns la vânzător (ceea ce ar fi considerat abandonarea efectivă a tranzacției), proprietarul social înstrăinat are dreptul de a vinde oricine vrea. Cu toate acestea, prețul contractului de vânzare trebuie să fie exact egală cu prețul specificat într-o notificare adresată celorlalți proprietari ai apartamentului. În cazul în care prețul în contractul de vânzare a cotei va fi de cel puțin un penny deasupra sau sub prețul care a fost specificat în anunțul sau în cazul în care proporția în care vânzătorul nu a notificat oricare dintre proprietarii apartamentului cu privire la intenția sa de a vinde partea sa, ceilalți proprietari de apartamente au dreptul de a va depune un proces la instanța de judecată pentru a transfera drepturile cumpărătorului către aceștia.
VI. Alocarea de acțiuni în natură și definirea procedurii de utilizare a apartamentului.
Uneori, există situații în care, printre proprietarii de acțiuni în camera de zi există conflicte, ceea ce face dificil de a trăi împreună în această locuință (rude nu sunt permise în apartament, nu oferă acces la băi private, de a crea obstacole în universul înregistrat într-un apartament pe locul de reședință al membrilor de familie ai unuia dintre proprietari acest apartament, etc.).
Există doar trei modalități de ieșire din această situație:
1) vânzarea de acțiuni către oricine;
2) Determinarea procedurii de utilizare a unei locuințe;
3) Alocați o cotă în natură.
Vânzarea unei părți din proprietatea unei locuințe este foarte îndoielnică, comercială, un pas. Noul acționar riscă să facă față acelorași probleme pe care le-a avut vânzătorul acestei mize. În consecință, cumpărătorul de acțiuni ghiceste despre viitoarele "bătălii" pentru dreptul de a intra în apartament și de a folosi cel puțin o cameră într-un astfel de apartament problema. Toate acestea conduc la faptul că acțiunea este vândută la un preț evident subevaluat, câteodată de trei până la patru ori mai mic decât ar fi fost dacă ar fi fost stabilită procedura de utilizare a apartamentului sau alocarea unei părți în natură.
În conformitate cu articolul 252 partea 2 din Codul civil al Federației Ruse, acționarul are dreptul să ceară separarea cotei sale de proprietatea comună.
Alocarea unei cote în natură este o recunoaștere a dreptului de proprietate privată la o premisă izolată separată. De exemplu, un cetățean era proprietarul unei părți într-un apartament cu trei camere și, după ce a emis o cotă în natură, putea să devină proprietarul unei camere izolate separate în acest apartament.
Totuși, departe de toate spațiile de locuit, este posibil să se producă o parte din cota în natură într-o manieră obligatorie.
Astfel, forțat (prin instanțele) a dat o parte în natură este posibilă numai în case, (de exemplu, casă de țară sau cabana), care pot fi echipate cu o intrare separată și să facă o partiție, care permite de a transforma această casă, de fapt, în două sau bloc de apartamente, cu apartamente separate, izolate.
Locuitorii din apartamentele orașului au posibilitatea de a alege următoarea: fie alocată o cotă în natură (pentru a consolida dreptul de proprietate de încălzire individuală), introducând în restul proprietarilor de apartamente în acordul voluntar privind repartizarea efectivă a cotei, fie în instanța de judecată pentru a determina ordinea de utilizare a apartamentului.
Potrivit articolului 247 din Codul civil al Federației Ruse, deținerea și folosirea proprietății în proprietate comună se realizează prin acordul tuturor participanților săi și în absența consimțământului - în modul stabilit de instanță.
Determinarea procedurii de utilizare a unui apartament în oraș este destul de posibilă în instanță. Condiția principală este că încăperile din apartament sunt izolate (nu sunt adiacente). În acest caz, instanța determină care dintre proprietari de apartamente are dreptul de a folosi ceea ce aparține în mod specific camerei izolate. De exemplu, pentru reclamant Ivanov, instanța poate recunoaște dreptul de a utiliza camera №1 (in functie de apartament comision Etaj de ITO), precum și pentru inculpații și Petrov, Sidorov - dreptul de a utiliza camere №2 și №3.
În cazul unei acțiuni în natură într-o casă separată, Ivanov primește numărul 1 în dreptul proprietății private, iar în cazul determinării ordinii de utilizare într-un apartament în oraș, este recunoscut dreptul de a folosi (dreptul de ședere) cu camera nr.
În primul caz, Ivanov își poate vinde locuința la prețul de piață al unei locuințe separate (cameră separată). În al doilea caz - de a vinde o parte din dreptul de proprietate asupra unui apartament, dar cu dreptul de a utiliza o cameră separată stabilită în hotărârea instanței.
Acestea sunt trăsături comune și diferențe în privința proprietății comune comune și private, comună și privată comună a spațiilor rezidențiale din Federația Rusă.
Specialist al firmei de avocatură "KM Consulting" Egorov K.M.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: