Inițial, o ipotecă în aproape toate țările a apărut ca un împrumut de stat. Scopul creării băncilor cu capital ipotecar de stat a fost de a oferi sprijin financiar fermelor mari de proprietari. Băncile ipotecare private au apărut mai târziu. În Germania, „clasic banca ipotecară teren“, primul creditor ipotecar - companie de împrumut Silezia - a fost fondată în 1770 de către regele Prusiei Friedrich al II-lea (Breslau). Și prima bancă ipotecară privată a fost înființată în 1862 la Frankfurt.
În practica internațională, o bancă ipotecară este o instituție de credit specializată în acordarea de credite garantate cu bunuri imobiliare (împrumuturi ipotecare). O caracteristică distinctivă a băncilor ipotecare este faptul că formarea resurselor lor are loc prin emiterea de obligațiuni pe termen lung - obligațiuni ipotecare. Foiile de ipotecă sunt garantate de bunuri imobile angajate în baza unui contract de ipotecă și garantează veniturilor acestora sub formă de dobânzi fixe. Aceasta implică crearea unei piețe de credite ipotecare secundare care funcționează în mod normal în țara în care puteți vinde oricând un gaj și să vă puteți întoarce capitalul.
Băncile ipotecare, de regulă, au dreptul să credite ipotecare ipotecare în vânzare liberă. Acestea sunt vândute la bursă la cursul de schimb. Banca își poate retrage periodic titlurile de valoare din tranzacțiile de schimb valutar, pentru a preveni fluctuațiile puternice ale cursului de schimb.
Proprietarul ipotecii poate primi în orice moment un împrumut garantat cu titluri de valoare. Dacă rata lor este scăzută și fondurile sunt necesare imediat, este mai profitabil să promitem un credit ipotecar decât să îl vindem.
Plăcile ipotecare sunt asigurate de un set de credite ipotecare emise de bancă. Toate drepturile ipotecare sunt înscrise într-un registru special, care este sub controlul mandatarului de stat. Prin semnătura pe foaia de credit ipotecar, aceasta confirmă existența unei acoperiri necesare. În cazul falimentului unei bănci ipotecare, deținătorii de obligațiuni ipotecare au un drept privilegiat asupra tuturor celorlalți creditori ai băncii.
Datorită vânzării obligațiunilor ipotecare, banca primește fonduri suplimentare pentru a furniza împrumuturi ulterioare. Condițiile pe care banca le poate oferi unui împrumut depind de poziția pieței valorilor mobiliare. Fișele ipotecare se vând de obicei sub valoarea nominală pe baza cursului de schimb al obligațiilor datorate. Cu toate acestea, diferența de curs de schimb nu corespunde întotdeauna veniturilor nete primite de bancă din vânzarea obligațiunilor ipotecare. Principalul motiv este că băncile ipotecare trebuie adesea să-și vândă obligațiunile ipotecare prin intermediul altor instituții bancare. Pentru această activitate intermediară, banca ipotecară plătește o taxă, așa-numita bonificare:
Venit net = Rata de vânzări - Bonifika
Întrucât banca ipotecară nu modifică procentul plăților pentru obligațiunile ipotecare pe întreaga perioadă a valabilității acestora, aceasta poate stabili debitorilor săi un procent solid din rambursările de credite pentru această perioadă. Acesta este modul în care creditele diferă prin vânzarea de ipoteci din împrumuturile acordate de alte bănci.
De regulă, foile de ipotecă sunt emise pentru o perioadă de 10 ani. Înainte de eliberarea noii emisiuni, condițiile de creditare sunt ajustate în funcție de starea pieței valorilor mobiliare. În cazul scăderii dobânzii la obligațiunile ipotecare, dobânda la împrumut este de obicei redusă.
Băncile ipotecare în furnizarea unui credit ipotecar, în plus față de dobânda principală pe împrumut, colectează, de asemenea, așa-numitele dobânzi pentru furnizare, care în cele mai multe cazuri este de 0,25% pe lună.
Necesitatea furnizării de interes datorită faptului că banca oferă de credit, să stabilească termenii de creditare, și nu are dreptul să le schimbe, în ciuda posibilei deteriorări a situației de pe piața de credite ipotecare sau credite interbancare, adică în ciuda creșterii costului resurselor de credit.
În unele cazuri, băncile ipotecare oferă împrumuturi împreună cu băncile de economii. Această cooperare este exprimată de:
- în programe comune de finanțare a construcțiilor;
- sau când acordați credite ipotecare cu răscumpărare prin intermediul băncilor de economii.
În primul caz, se oferă un împrumut ipotecar și un împrumut bancar de economii. Rambursarea creditului ipotecar este amânată până la perioada specificată în contract, de exemplu, 14 ani. În acest timp, împrumutul unei bănci de economii este rambursat.
În cel de-al doilea caz, rambursarea creditului ipotecar este amânată prin transferarea drepturilor contractului cu banca de economii pentru cel puțin 30% din suma creditului ipotecar. Astfel, un credit ipotecar este rambursat în detrimentul unui contract cu o bancă de economii pentru o perioadă de maxim 10 ani, integral sau parțial. Dacă suma este insuficientă pentru rambursare, împrumutul ipotecar poate fi prelungit.
Banca ipotecară este interzisă să desfășoare activități side-by-side legate de risc. De exemplu, o bancă poate achiziționa loturi de la debitori doar pentru a preveni pierderile, pentru a construi clădiri administrative pentru nevoile proprii sau locuințe pentru angajații lor. Speculația terenurilor către bancă este interzisă.
Băncile ipotecare se caracterizează printr-o proporție mai mare a capitalurilor proprii față de alte bănci comerciale. Băncile ipotecare primesc, sub o formă sau alta, sprijin de stat și garanții guvernamentale, ceea ce reduce semnificativ riscurile de credit atât ale băncilor, cât și ale proprietarilor obligațiunilor ipotecare pe care le-au emis. În toate țările, activitatea băncilor ipotecare a fost reglementată anterior și în prezent prin legislație specială și acte normative speciale care iau în considerare specificul activităților. Băncile ipotecare, de regulă, fac parte din sistemul global de credite ipotecare din țară, care reglementează și reglementează tranzacțiile cu bunurile imobiliare, inclusiv terenurile.
În funcție de direcția de creditare, băncile ipotecare pot fi împărțite în:
· Băncile funciare care acordă împrumuturi garantate de pământ;
· Băncile de recuperare a terenurilor care oferă împrumuturi pentru lucrări de recuperare;
· Băncile municipale care oferă împrumuturi garantate de bunurile imobile urbane.
Băncile ipotecare la nivel național se combină, de obicei, în asociații. Crearea în cadrul asociației băncilor ipotecare a rezervelor suplimentare care garantează depozitele plasate în băncile ipotecare consolidează și sistemul bancar. Stabilitatea activității băncilor ipotecare crește, de asemenea, datorită creditării ipotecare de asigurare obligatorie însoțitoare. De obicei efectuate: asigurarea titlului; asigurarea bunurilor imobile gajate; asigurarea de viață a debitorului și o serie de alte tipuri de risc.
Băncile ipotecare își diversifică adesea activitățile oferind clienților lor servicii de încredere care oferă o anumită comoditate atunci când fac tranzacții pentru a investi în imobiliare. Uneori o bancă ipotecară acționează ca fondator al unei forme organizatorice independente a unei activități de trust ipotecar - un trust de investiții ipotecare. Obiectivul principal al trustului ipotecar este de a transfera bani de pe piața de capital către piața imobiliară. Firmele de încredere sunt implicate în consilierea investițiilor capitale în domeniul imobiliar, gestionarea bazinelor ipotecare etc.
Competiția puternică dintre băncile ipotecare și cele comerciale, precum și alte instituții de credit, pentru sfera atragerii de economii monetare, a creat nevoia băncilor ipotecare să depășească operațiunile tradiționale. Prin urmare, băncile ipotecare din întreaga lume ca instituții specializate devin din ce în ce mai puține. Ei au reușit să atragă depozitele persoanelor fizice, să-și investească fondurile în titluri de valoare private, să efectueze leasing, factoring și alte operațiuni.
Pe de altă parte, de creditare ipotecară nu se limitează doar la instituții ipotecare specializate, dar, de asemenea, comerciale, băncile de economii, de economii și asociațiile de credit, uniunile de credit, societățile de construcție.
Trimiteți-le prietenilor: