A doua adunare generală

HOA: A doua Adunare Generală

Aprobarea estimărilor privind veniturile și cheltuielile, regulile pentru pregătirea și întreținerea acestora

După ce HOA este înregistrată de Serviciul Federal Federal și sunt primite documentele de înregistrare, consiliul de administrație al HOA și președintele rezolvă personal următoarele probleme prompt:

style = "display: inline-block; lățime: 240px; height: 400px"
data-ad-client = "ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot = "1061076221">

2. Încheierea contractelor cu contrapartidele și organizațiile furnizoare de resurse (RNO). (Am descris această problemă în detaliu în capitolul 7.)

3. Pregătirea pentru a doua adunare generală a proprietarilor de spații și a membrilor HOA, la care se va aproba estimarea veniturilor și a cheltuielilor pentru anul calendaristic.

Deoarece este necesar să se notifice adunarea generală cu aproximativ 10 zile înainte de desfășurarea acesteia, se recomandă să se trimită un mesaj cu privire la data celei de-a doua adunări generale imediat după primirea documentelor privind înregistrarea HOA de la Serviciul Federal Federal. În același timp, comitetul HOA continuă să acționeze în mod activ pentru a colecta cererile de aderare la HOA.

Rețineți: a doua adunare generală este, de asemenea, o adunare generală extraordinară, aceasta trebuie indicată în comunicarea privind comportamentul acesteia. În plus, cea de-a doua întâlnire este o reuniune nu numai a proprietarilor sediului, ci și a membrilor HOA (de aceea se numește oficial "adunarea generală extraordinară a proprietarilor sediului MKD și a membrilor HOA"). Trebuie să se țină seama de faptul că voturile membrilor și proprietarilor HOA sunt considerate în mod diferit: în ceea ce privește problemele individuale, toți proprietarii de spații în votul ICC, [1] pentru ceilalți membri ai HOA.

Ordinea de zi a celei de-a doua adunări generale a proprietarilor de spații și a membrilor HOA poate avea următorul format (recomandat):

1. La alegerea președintelui și a secretarului adunării generale (un element obligatoriu pentru orice întâlnire, comisia de numărare nu poate fi aleasă în același timp).

2. Cu privire la aprobarea estimărilor veniturilor și cheltuielilor HOA pentru anul în curs (bugetul este planul financiar pentru care HOA va locui și lucra pentru un an calendaristic).

4. Cu privire la adoptarea unei decizii privind constituirea unui fond de reparații capitale pentru MKD pe un cont special al HOA.

5. Cu privire la adoptarea unei decizii privind contribuția proprietarilor de spații pentru reparațiile capitale ale MKD în cuantumul contribuției minime stabilite de normativele de reglementare (pe regiuni).

6. Cu privire la adoptarea unei decizii privind lista serviciilor și (sau) lucrărilor de revizie a proprietății generale a MKD, care constă în cel puțin în cel prevăzut de programul regional de reparații capitale.

7. Cu privire la adoptarea unei decizii privind calendarul reparațiilor capitale ale proprietății comune în MKD, nu mai târziu de perioada planificată stabilită de programul regional de reparații capitale.

8. Cu privire la adoptarea unei decizii privind alegerea unei persoane autorizate de proprietarii spațiilor MKD să desfășoare relația cu operatorul regional cu privire la repararea MKD.

9. Cu privire la adoptarea unei decizii privind alegerea unei persoane autorizate să reprezinte interesele proprietarilor de spații în relația cu operatorul regional în ceea ce privește problemele de reparații capitale ale MKD.

10. Despre definirea proprietarului contului special (de obicei actele HOA).

11. Cu privire la decizia de a alege o instituție de credit în care va fi deschis un cont special, ținând cont de cerințele Federației de Locuințe din Federația Rusă sau de acordarea unei astfel de opțiuni proprietarului unui cont special. (Trebuie să votați pentru formularea "la discreția consiliului.")

12. Cu privire la definirea sursei de finanțare a costurilor de menținere a unui cont special (prin contribuțiile proprietarilor de spații ale MKD).

13. La stabilirea procedurii de depunere a documentelor de plată și a cuantumului costurilor aferente depunerii documentelor de plată, stabilirea termenelor de plată pentru aceste servicii.

14. La alegerea membrilor Comisiei de audit (auditor) a HOA.

15. Cu privire la aprobarea formei acordului privind întreținerea și repararea bunurilor comune într-un bloc de locuințe cu proprietarul unei premise într-un bloc de apartamente care nu este membru al HOA.

17. Cu privire la adoptarea unei decizii privind procedura de efectuare a plăților pentru serviciile de locuințe și servicii comunale în MKD.

18. Cu aprobarea personalului HOA.

19. Decizia privind distribuirea pierderilor în apă caldă, apă rece, încălzire (energie termică) și electricitate proporțional cu pătratul Improvement Imbunatatirea proprietarilor MCD si membrii HOA (dacă există astfel de pierderi).

Tabelul de votare pe ordinea de zi a reuniunii poate fi după cum urmează.

Vizualizarea generală a tabelului de votare pe ordinea de zi a reuniunii

Să luăm în considerare câteva aspecte de pe ordinea de zi a celei de-a doua adunări generale.

Problema principală a doua Adunare generală - aprobă bugetul de venituri și cheltuieli pentru anul calendaristic HOA. In Sec. 8.1 v. 145 Codul de locuințe prevede că o competență directă a adunării generale a membrilor HOA includ aprobarea estimativă a veniturilor și a cheltuielilor parteneriatului pentru anul, cu privire la executarea bugetelor și a rapoartelor de rapoarte de audit (în cazul auditurilor).

Conform paragrafului 3 al art. 151 LCD-urilor RF, pe baza hotărârii adunării generale a membrilor HOA, se pot forma fonduri speciale destinate obiectivelor stabilite în cartă. Procedura de constituire a fondurilor speciale este determinată de adunarea generală a membrilor HOA. De exemplu, ar putea fi un fond de infrastructură separat sau un fond de reparare a locului de joacă. Denumirile fondului și indicatorii financiari pentru aceștia ar trebui să se reflecte în estimarea veniturilor și cheltuielilor HOA pentru un an calendaristic.

HOA Consiliul are dreptul de a dispune de fonduri în contul de la banca, în conformitate cu planul financiar, care este de fapt estimările de venituri și cheltuieli ale HOA pentru anul calendaristic (pag. 4 din art. 151 LC RF). Orice abatere de la estimările de venituri și cheltuieli pentru finanțarea anumitor proiecte sau decizii este o finanțare nealocată.

Estimarea veniturilor și a cheltuielilor HOA, după cum sugerează și numele, este format din venituri, care sunt primite în Hoa și cheltuieli, care sunt formate din obligațiile HOA față de contrapartidă, în conformitate cu acordurile semnate.

Potrivit art. 151 LCD RF venituri (fonduri) HOUSE locuințe constau:

• din subvenții pentru asigurarea funcționării proprietății comune în MKD, efectuarea de reparații curente și majore, furnizarea anumitor tipuri de utilități publice și alte subvenții;

• din alte încasări (de exemplu, din leasing unei părți dintr-un teren sau alt teritoriu, un element de proprietate comună).

Cheltuielile HOA pot include:

• întreținerea de rutină a proprietății comune (vopsirea clădirii, repararea);

• cheltuieli pentru protecția împotriva incendiilor (instalarea alarmei de incendiu, verificarea hidranților);

• remunerarea salariaților personalului administrativ și economic;

• Servicii de decontare și de numerar, servicii de gestionare a contului de decontare;

• servicii juridice;

• cheltuieli neprevăzute (eliminarea accidentelor și a altor cheltuieli).

Principalele recomandări pentru elaborarea corectă a estimărilor veniturilor și cheltuielilor pentru HOA pot fi rezumate după cum urmează:

1. Este necesar să se încerce asigurarea faptului că elementul "Alte cheltuieli" este cât mai larg posibil și cu un buget mare. HOA, fiind o organizație non-profit, este limitată în acțiunile sale și, prin urmare, este problematică redistribuirea elementelor de cheltuieli între punctele individuale. Acesta ar trebui să transmită aceste informații către proprietarii spațiilor, explicând că scopul extinderii „Alte cheltuieli“ din cauza dorinței de a gestiona casa, astfel încât să nu organizeze o reuniune de fiecare dată pe o chestiune care necesită realocarea de fonduri de la buget.

2. Nu este necesar să se menționeze în estimare organizațiile specifice cu care se intenționează încheierea unui contract. Este posibil ca acordul să nu funcționeze și fără a organiza o adunare generală, estimarea nu poate fi modificată.

3. În estimare, este necesar să se prevadă comisionul băncii pentru efectuarea plăților și transferurilor de la rezidenți în favoarea HOA, precum și de la HOA-urile contractorilor și în favoarea organizațiilor furnizoare de resurse.

4. De fapt, pregătirea estimării trebuie să înceapă simultan cu pregătirea adunării generale inițiale a proprietarilor. Chiar și înainte de înregistrarea HOA în cadrul Serviciului Federației Federale, este necesar să se calculeze toate veniturile și cheltuielile pentru a se înțelege cât de mult este benefică crearea proprietarilor de condominiu pentru proprietarii spațiilor.

Conform paragrafului 1 al art. 155 Cod de locuințe, plata pentru locuințe și utilități plătite lunar, până la data de 10 a lunii care urmează expirării unei luni, cu excepția cazului stabilit altfel prin contractul de administrare ICM sau adunarea generală a membrilor Hoa. Este foarte dificil să se aplice această regulă, deoarece, pentru a emite chitanțe, este necesar să se primească facturi de la toți antreprenorii și organizațiile furnizoare de resurse, iar din RSO să poată veni după a 10-a.

Prin urmare, este rezonabil să se ia o decizie în cadrul adunării generale conform căreia o chitanță pentru plata locuințelor și a utilităților ar trebui să fie emisă după a cincisprezecea zi și să fie plătită până în a 25-a zi a lunii următoare expirării. Majoritatea Codului penal acționează exact în același mod, expunând încasările la mijlocul lunii, însă în cadrul legislației privind locuințele, o astfel de politică ar trebui legalizată la adunarea generală.

Determinarea componenței Comisiei de audit

Controlul asupra activităților consiliului de administrație este efectuat de comisia de audit (sau de auditor), ale cărei componență este aleasă în cadrul adunării generale pentru un termen de până la doi ani (articolul 150 alineatul 1 din RFC). Un membru al Comisiei de audit nu poate fi simultan un membru al consiliului de administrație, deoarece acest lucru va conduce la un conflict de interese. Cel puțin trei persoane ar trebui să fie membre ale Comisiei de audit, deoarece dintre membrii săi, Comisia de audit trebuie să aleagă un președinte.

Comisia de audit (sau auditorul) HOA îndeplinește următoarele sarcini:

• cel puțin o dată pe an efectuează audituri ale activităților financiare ale parteneriatului (de obicei precede adunarea generală);

• să prezinte concluziile adunării generale a membrilor parteneriatului cu privire la rezultatele auditului situațiilor contabile anuale (financiare) ale parteneriatului;

• înaintează adunării generale a membrilor HOA un raport privind veniturile și cheltuielile estimate pentru anul corespunzător al parteneriatului și un raport privind activitățile financiare și sumele plăților și contribuțiilor obligatorii;

• raportează cu privire la activitățile sale adunării generale a membrilor HOA.

Vă rugăm să rețineți: Persoanele care nu sunt membre ale HOA pot fi alese în comitetul de audit sau în auditor (dar sunt proprietari ai sediului din MKD).

Utilizarea proprietății comune a ICV de către terți

Aprobarea listei personalului HOA

Conform paragrafului 5 al art. 148 LCD a radiofrecvenței, consiliul este obligat să angajeze angajați pentru întreținerea unei clădiri de apartamente în condițiile și în condițiile specificate în cl. 8.1 p. 2 din art. 145 LCD al Federației Ruse.

Atragem atenția asupra faptului că disponibilitatea unei posturi vacante în personal nu înseamnă că HOA trebuie să preia postul specific al angajatului. În tabelul de personal, puteți asigura posturile unui ofițer de pasaport și a unui dulgher, dar aceștia trebuie angajați să muncească (dacă HOA poate face fără astfel de angajați) nu este necesară.

Conceptul de pierderi comune ale resurselor comunale

Atunci când gestionează proprietatea comună, pierderile tehnice generale ale resurselor comunale sunt inevitabile.

Pierderile de resurse comunale pot fi tehnice și comerciale.

Pierderile tehnice datorate apei reci pot include costurile apei:

• spălarea scărilor și a unui jgheab pentru gunoi;

• pentru udarea peluzei și a grădinilor din față;

• spălarea rețelelor de inginerie;

• Pierderile interne în rețelele de alimentare cu apă.

Pierderile tehnice ale apei calde pot include costurile apei:

• pentru evacuarea apei în rampă, atunci când unitatea de apartamente repararea bateriilor;

• pentru presarea sistemului de încălzire după reparație;

• asupra strâmtorii tehnologice a sistemului în pregătirea pentru sezonul de încălzire;

• Pierderile interne în rețelele de alimentare cu apă.

Astfel, cauzează pierderi tehnice resurse de utilitate (de exemplu, apă) poate fi asociată cu efectuarea anumitor tipuri de muncă în casă (de exemplu, sertizare încălzirea în pregătirea pentru sezonul de iarnă) și la o funcționare defectuoasă a proprietarilor individuale de contorizare, precum și cu proprietarii direcți furt de apă (în cazul ascunderii citirilor adevărate sau prezența magnetului pe metru, ceea ce face dificilă cont).

Acesta poate fi următoarea situație: luna calendaristică în casă, în conformitate cu dispozitive obișnuite casa de cont, acesta a inclus 500 de metri cubi de apă, iar oamenii marturie doar 350. Restul de 150 de metri cubi sunt pierderile (au intrat în casă, dar este imposibil să se ia în considerare proprietarii lor specifice utilizate).

În acest caz, este necesar să se ia o decizie privind repartizarea pierderilor de resurse comunale proporțional cu suprafața spațiilor proprietarilor sediului MKD și a membrilor HOA. Decizia este luată de membrii HOA, cel puțin 50% din voturile de cvorum sunt necesare pentru aprobare.

Pierderile de căldură comerciale sunt inevitabile în cazul, în cazul în care soldul HOA ca interpret al serviciilor de utilități au fost „agățate“ utilități subterane, iar marginea cărții și responsabilitatea operațională nu este în funcție de zona de orb a clădirii (și site-ul de energie termică), iar pe terenul HOA.

Este dificil să se prevadă dinamica exactă a posibilelor pierderi de energie termică, deci este rezonabilă la a doua adunare generală să se decidă că toate pierderile sunt distribuite tuturor proprietarilor, indiferent de volumul real și real.