Crearea unui condominiu de către proprietarii de spații rezidențiale de case cu mai multe apartamente
După cum sa menționat deja, baza pentru crearea condominiilor poate fi:
- privatizarea stocului de locuințe în clădirile de apartamente;
- reorganizarea construcțiilor de locuințe și a cooperativelor de locuințe;
- crearea unui condominiu într-o clădire rezidențială nou construită de către viitorii proprietari de locuințe;
- asociații de proprietari de case în zone rezidențiale de clădiri joase (terenuri cu utilizare permisă pentru dezvoltare individuală).
În aceste cazuri, proprietarii privați de unități individuale trebuie să lucreze împreună pentru a exploata lor primită de către proprietatea comună a proprietății: lifturi, mansarde, subsoluri, camere de utilitate, casa scărilor și scări, acoperișuri, electrice, apa, sanitare, de inginerie și alte bunuri. Și mai mult, ceea ce este foarte important, zona locală - pământul (sau părți ale acestuia).
- o singură clădire sau o parte sau mai multe clădiri în care camere aparțin diferite (cel puțin două), proprietarii de case, cu terenul adiacent în limitele stabilite, și de trafic pietonal poteci, piscine, iazuri și alte obiecte similare;
- mai multe clădiri sau structuri localizate compact - case familiale, grădini sau de țară cu terenuri personale sau fără ele, garaje și alte obiecte, unite de un teren comun și de elemente de infrastructură.
Cu toate acestea, nu este absolut clară ce a însemnat legiuitorul, indicând faptul că un condominiu poate fi clădiri sau structuri localizate compact. Poate servi drept criteriu de includere în aceeași caracteristică condominiu că structura fragmentată a standului (inclusiv case de locuit și clădiri auxiliare), unite printr-un teren comun (sau un teren comun, având o frontieră comună) și elementele de infrastructură.
Desigur, în cazul în condominiu includ o casa cu mai multe etaje, cu teren, atunci nu există nici o problemă, dar în cazul în care condominiu includ câteva clădiri în picioare, deși nu departe unul de altul, dar pe teren nu este direct adiacent unul cu altul?
În practică, s-ar putea să existe situații în care casele de locuit au fost ridicate în jurul unei uzine industriale (oraș-întreprindere). Mai mult decât atât, în astfel de situații, când casele au fost construite cu întreprinderi mari, pe aceleași plante au format structura de întreținere a acestora: echipele de instalatori, intretinere ascensoare Group, un sistem unificat de încălzire, unul pentru toate cazangerie și așa mai departe.
Și dacă din mai multe case de apartamente numai în câteva, suficient de îndepărtate una de cealaltă, face proprietarii de case du-te pentru a crea un condominiu? Este posibil, în acest caz, pentru a stabili un singur condominiu pe baza acestor case, mai ales având în vedere faptul că gestionarea efectivă a acestor clădiri, asistență tehnică și servicii încă cad pe umerii întreprinderii, de fapt, o singură entitate?
Răspunsul la acest lucru și alte întrebări similare pot servi ca un bun simt al creatorilor de condominiu, care trebuie să evalueze sobru capacitățile lor de a gestiona în mod eficient complexe lor de proprietate. Se pare că nu există obstacole juridice în această situație pentru a crea un condominiu de clădiri de apartamente care nu au frontiere comune de parcele de teren, dar care se încadrează în conceptul unui singur teren. Deosebit de important acest lucru ajunge la proprietar într-un sfert de construcție pentru locuințe individuale - sate cabana, etc în cazul în care nu toți proprietarii de case vor dori să se alăture în proprietari (în acest caz, harta cadastrală a satului poate seamănă cu o tablă de șah din țara de membri și non-membri .. parteneriat).
Din nou, cea mai bună opțiune pentru formarea unui condominiu într-o clădire de apartamente decomandat, în care toți proprietarii au decis să creeze un condominiu. Dar, în majoritatea cazurilor, o astfel de unanimitate este rară. În practică, pot exista cazuri în care un condominiu nu poate fi creat decât într-o anumită parte a casei. De exemplu, este posibil să creați un condominiu într-o singură intrare sau jumătate din acesta? Răspunsul este cuprins în legea privind parteneriatul de proprietari, în cazul în care în aceeași artă. 5 prevede că condominiu poate consta dintr-o parte separată a clădirii de cel puțin o secțiune bloc care au izolat din alte părți ale clădirii și ansamblul scări lift intrare mezhkvartirnye. Unitatea minimă a condominii este definită în mod clar aici. Aceasta înseamnă că structura condominiumului poate include doar acea parte a structurii care va fi complet întreținută de proprietari. Faptul este că proprietarii de case din condominium poate menține nu numai proprietatea lor de o casa apartament, dar, de asemenea, în funcție de urbanism și standarde arhitecturale pentru a face modificările necesare la domiciliu. Este în acest context, de proprietari Legea (art. 5) a declarat că suprastructura, reconstrucția, modificarea sau demolarea unității minime a condominiului (în acest caz, secțiunea bloc) nu este raportat pentru a încălca integritatea altor părți ale clădirii, nu este inclusă în condominiu.
Actul de proprietari (v. 4) se aplică relațiilor de proprietate în condominii, spații care aparțin cel puțin doi proprietari în condominii nou create în procesul de construcție și reconstrucție, precum și toate asociațiile de proprietari, asociații de locuințe (FA) , locuințe cooperative (HBC), cu contribuții pe acțiuni integral achitate de către cel puțin un membru, alte asociații de proprietari din sectorul locuințelor, creat pentru a asigura funcționarea setului blocul de locuințe, utilizarea apartamentelor și proprietatea comună a unei clădiri rezidențiale. Prevederile prezentei legi se aplică reglementarea relațiilor pe teritoriul Federației Ruse cu participarea persoanelor fizice și juridice rusești și străine, apatrizi, cu excepția cazurilor prevăzute de tratatele internaționale. În legea privind parteneriatele proprietarilor de locuințe (art.1) se prevede de asemenea că terenul și clădirea construită pe acesta reprezintă un singur complex de proprietăți. Cu toate acestea, nu totul este la fel de simplu ca pare la prima vedere.
Atunci când se creează un condominiu ca un complex de proprietăți, se pune problema implementării practice a acestui proiect, în care terenul și clădirea construită pe acesta sunt cu adevărat o singură proprietate. În opinia mea, în practică, această dispoziție nu este implementată pe deplin. Se pare că, în prezent, terenul și clădirea rezidențială de pe acesta nu sunt, în practică, încă un singur complex de proprietăți în sensul complet al termenului.
O astfel de concluzie poate fi făcută pe baza următoarelor. Cladirea rezidentiala ca obiect de circulatie civila devine astfel numai dupa acceptarea sa in functiune si contul special in organele teritoriale de arhitectura, in primul rand in Biroul de inventariere tehnica (ITO). Land complot trebuie să treacă prin procedura de înregistrare cadastrale în organele teritoriale de serviciu Roszemkadastr în cazul în care terenul după procedura de topografie este format ca un subiect al raporturilor juridice, și devine numărul său de inventar. Iar după aceea, ambele obiecte imobiliare continuă să existe separat, "fuziunea" lor într-un singur obiect al contabilității nu se întâmplă, cu excepția unui "complex de proprietăți" în definirea legislației civile.
De exemplu, nu există încă niciun impozit pe proprietăți imobiliare. Articolul 14 din Codul fiscal privind impozitul pe bunurile imobiliare (inclusiv clădirile) și impozitul funciar sunt enumerate separat. Adică, nu există încă o singură evaluare, mecanismul financiar pentru unirea terenului și structura ridicată pe el. La ce se aplică această prevedere tuturor obiectelor imobile, nu doar clădirilor rezidențiale.
Diferența în evaluarea acestor proprietăți este următoarea:
- Clădirea rezidențială are o evaluare a pieței și un inventar (în scopuri fiscale);
- Terenul are, de asemenea, o evaluare a pieței, cadastral (pentru impozitare și vânzare) și reglementare (o rată multiplă de impozitare, taxe funciare și este de asemenea folosită pentru vânzare și cumpărare).
În urma acestui fapt, se poate concluziona că, pentru ca un teren și o clădire pe acesta să devină un singur obiect în sensul deplin al acestui concept, este necesar
mecanismele financiare și alte mecanisme adecvate, metodele de calcul etc. în care atât terenul, cât și proprietatea imobiliară ar fi cu adevărat un singur obiect. Cu alte cuvinte, atâta timp cât condominiul nu este supus unei singure taxe pe proprietate, până acum nu pare să fie un singur obiect.
În viitor, legiuitorul propune schimbarea acestei situații. Deci, în același 14 articol din Codul Fiscal spune că încetează să mai fie valabile pe teritoriul subiectului Federației Ruse la impozitul pe proprietate, impozitul pe bunurile personale și terenuri la introducerea taxei de proprietate (impozit general pe terenuri și clădiri) fiscală.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: