Metoda de vârstă efectivă este mult mai simplă din punct de vedere tehnic și mai puțin dependentă de starea pieței. Se bazează pe examinarea structurilor obiectului evaluat și pe ipoteza dovedită că vârsta efectivă se referă la perioada tipică a vieții economice ca la deprecierea acumulată la costul curent de înlocuire. Din această relație urmează următoarea formulă de depreciere acumulată:
unde EV este vârsta efectivă;
EZH - termenul de viață economică;
BC - costul de înlocuire.
Să luăm în considerare variantele de aplicare ale formulei date. De exemplu, pe baza tehnicilor metodice prezentate în acest capitol, evaluatorul a identificat costul actual de înlocuire al unei clădiri construită acum 15 ani, la 360 de milioane de ruble. Potrivit pașaportului proiectului standard al acestei clădiri, el a primit informații despre perioada tipică a vieții sale economice, care este de 80 de ani.
Dacă această clădire, conform evaluatorului, a fost construită în conformitate cu standardele în vigoare și a fost operată într-un mod normal, vârsta ei efectivă va fi egală cu cea reală, iar amortizarea - deprecierii contabile. Acesta va reprezenta 18,75% din costul de înlocuire sau 67,5 milioane de ruble.
În cazul în care inspecția clădirii de la evaluator a dezvoltat judecata profesională, că vârsta efectivă a clădirii din cauza serviciului săraci și mai mare decât reală poate fi estimată la 20 de ani, amortizarea cumulată de 25%, sau 90 mln. Frecați.
Un evaluator calificat poate lua în considerare impactul factorilor de uzură funcționali și impactul schimbărilor de mediu în determinarea vârstei efective a unei clădiri, dar toate ipotezele sale vor fi intuitive. În situațiile în conflict, este dificil să se convingă un adversar prudent, iar rezultatele unei astfel de evaluări sunt vulnerabile din punct de vedere legal. În plus, metoda vârstei efective, cum ar fi metoda de comparare a vânzărilor, nu face distincția între tipurile și tipurile de uzură, precum și durata de viață a elementelor individuale de construcție.
Metoda de partiționare nu are aceste dezavantaje. Aceasta constă într-o evaluare consecventă a tuturor tipurilor de uzură, inclusiv:
• uzura fizică detașabilă;
• uzură fizică inevitabilă;
• uzură funcțională disponibilă;
• uzură funcțională nerecuperabilă;
Pentru a evalua deprecierea fizică amovibilă a clădirii este împărțită în elemente structurale separate, în conformitate cu termenii vieții lor economice, subliniind:
• Elemente cu durată scurtă de viață, durata rămasă a vieții economice este mai mică decât durata economică rămasă a clădirii;
• Elemente cu durată lungă de viață, durata rămasă a vieții economice este egală cu durata de viață economică rămasă a clădirii.
Evaluarea rezultă din principiul contabilizării unice și consecvente a impactului asupra costului construcției anumitor tipuri de uzură.
Pentru un exemplu transversal, luăm următoarele date inițiale: o clădire estimată pe două etaje, cu o suprafață totală de 600 m2, se află pe un teren de 800 m2; Clădirea a fost construită acum 20 de ani și are o viață de design de 100 de ani; costul actual de înlocuire al clădirii este de 2,2 miliarde de ruble.
Să presupunem că atunci când evaluează o clădire, este necesar să se înlocuiască imediat acoperișul și repararea cosmetică a interioarelor. Pe piața locală a serviciilor de construcții, aceste lucrări sunt estimate la 70 și respectiv 56 de milioane de ruble. iar costul complet de înlocuire a acestor elemente la data evaluării este de 70 și 130 de milioane de ruble. (Tabelul 12.2).
Evaluarea deteriorării fizice de unică folosință
Acum se măsoară uzura fizică a elementelor cu durată scurtă de viață. Se determină prin diferența dintre costul total de înlocuire a elementului și valoarea uzurii sale detașabile, înmulțită cu procentul vârstei efective și durata de viață fizică totală a elementului.
Această dependență este exprimată de formula
unde uzura fizică neremovabilă NFI a elementului de scurtă durată;
VSEL - costul complet de înlocuire al elementului la data evaluării;
UFIEL - uzura fizică detașabilă a elementului;
FV - vârsta reală a elementului;
FJel - termenul de viață fizică a elementului.
Calculele pentru această formulă sunt date în Tabelul. 12.3.
Estimarea deteriorării fizice permanente a elementelor de scurtă durată
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: