După stabilirea costului complet al restaurării sau înlocuirii, deprecierea se deduce din valoarea primită pentru a calcula valoarea reziduală a obiectului. Termenul "uzură" folosit de evaluatori și noțiunea de "uzură" utilizate de contabili diferă una de cealaltă.
Termenul "uzură" în teoria evaluării este înțeles ca pierderea utilității unui obiect. și, prin urmare, valoarea sa din diverse motive, și nu numai din cauza factorului de timp. Acest termen este utilizat într-un alt sens în contabilitate, unde în cazul deprecierii se înțelege mecanismul de transfer al costurilor la costul de producție pe durata serviciului standard al instalației.
În practica evaluării sunt utilizate mai multe metode de determinare a uzurii și a construcției:
- metoda de partiționare;
- metoda timpului de viata,
Metoda de partiționare. "Această metodă constă în contabilizarea tuturor tipurilor de uzură:
- fizic detașabil;
- fizic inamovibil:
- funcțional detașabil:
- ineradicable funcțional;
- extern (economic).
Uzura este considerată disponibilă dacă costul reparării defectului este mai mic decât valoarea adăugată. Dimpotrivă, dacă costul corecției este mai mare decât valoarea adăugată, atunci uzura se referă la valoarea nerecuperabilă. Clienții evaluatori solicită adesea includerea în raportul de evaluare a unei liste a elementelor recuperabile, împreună cu calcularea costurilor de recuperare.
Determinarea (evaluarea) uzurii fizice. În tabel. 6.1 - 6.4 parametrii sunt indicați pentru calcularea uzurii fizice, atît amovibile, cît și nerecuperabile.
Determinarea deprecierii cauzate de deprecierea fizică disponibilă
Definirea evaluării) a uzurii funcționale
Uzura funcțională, precum și uzura fizică, este împărțită în unică folosință și nerecuperabilă. Criteriul de atribuire a uzurii la detașabil sau nonremovable, la fel ca în cazul uzurii fizice și lacrimă. În consecință, costul uzurii funcționale de unică folosință este definit ca fiind un cost avantajos în ceea ce privește contribuția la viitoarele venituri din exploatarea instalației.
Încărcarea funcțională detașabilă este cauzată de:
- deficiențele care necesită adăugarea de elemente;
- deficiențe care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor.
În primul caz, este egală cu diferența dintre costul de efectuarea completărilor necesare la momentul evaluării și costul realizării acelorași adăugări ca și în cazul în care acestea au fost inițial făcute în timpul construcției obiectului evaluării.
Acest lucru se datorează faptului că, de obicei, reconstrucția unei părți a obiectului este mai scumpă decât dacă această parte a fost creată la momentul construirii obiectului însuși.
În al doilea caz, uzura funcțională detașabilă este măsurată prin costul înlocuirii elementelor depășite.
Folosirea funcțională ineradicabilă poate fi cauzată atât de lipsa, cât și de excesul de caracteristici calitative ale obiectelor de evaluare. În caz de deficit, se măsoară, în special, prin pierderi în valoarea chiriei la închirierea acestui obiect.
Rezistența nerecuperabilă funcțională se calculează după cum urmează:
Pierderi în chirie (pe lună)
Multiplicatorul chiriei brute lunare (BPM), caracteristic acestui tip de imobil.
Elementele de clădiri și structuri, a căror prezență este în prezent inadecvată cerințelor moderne ale standardelor de piață, se referă la "supra-top". În acest caz, este vorba de o uzură funcțională neremovabilă cauzată de un exces de caracteristici de calitate.
Un exemplu. Crearea unui sistem de comunicații interne a adăugat la proiect costa 23 000 de dolari. Și costurile de instalare sa ridicat la 30 $ 000. Astfel, pierderea instalării acestor elemente a fost de 7000. $ Numărul de elemente redundante, de regulă, crește odată cu vârsta de proprietate, în calitate de proprietari, adaptarea la ele, modificări semnificative.
Determinarea (evaluarea) uzurii externe (economice). O astfel de uzură este exprimat în reducerea proprietăților funcționale cauzate de adecvare extern la ea factori negativi: zona generală declin obiect pretenții locație, etc. În cazul în care uzura fizică și funcțională într-o măsură poate fi eliminată prin construirea renovarea sau modernizarea, uzura influenței externe în majoritatea unremovable. Se calculează în mod tradițional:
- prin metoda de vânzare cu pereche. Se compară două obiecte comparabile. Una dintre ele are semne de uzură externă, cealaltă nu. Diferența în prețurile de vânzare este interpretată ca o uzură externă;
- capitalizarea pierderilor din chirii. Se folosește multiplicatorul brut de închiriere. Se compară venitul din chiria obiectelor comparabile, unul fiind supus influențelor externe negative, celălalt nefiind expus. Prin urmare, avem:
Uzura economică = pierderea în chirie × multiplicatorul brut de închiriere
Metoda timpului de viață. În determinarea uzurii, această metodă este operată de următoarele concepte:
durata de viață economică a unui obiect este perioada de timp în care un obiect (clădire) poate fi folosit pentru a extrage profitul. În această perioadă, îmbunătățirile "contribuie" la costul instalației. Viața economică a unui obiect se termină atunci când îmbunătățirile aduse nu contribuie la valoarea acestuia din cauza uzurii obișnuite a obiectului;
termenul de viață fizică a obiectului este perioada în care clădirea există. Termenul de viață fizică se încheie cu demolarea clădirii;
vârsta efectivă (estimată expert), pe baza unei evaluări a aspectului obiectului, luând în considerare starea sa, adică corespunzătoare stării sale fizice;
perioada de viață economică rămasă a instalației, care este perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei economice a obiectului;
Durata de viață normativă este durata de viață a clădirilor și a structurilor specificate în actele normative.
Relația dintre amortizare, costul de înlocuire, vârsta efectivă și durata economică tipică a unei clădiri este exprimată prin următoarea formulă:
BC - costul de înlocuire;
EV este vârsta efectivă;
EZH - termenul de viață economică.
Această formulă poate fi scrisă după cum urmează:
EV / EW = procentul de uzură din sistemul de recuperare
Metoda de calcul al duratei de viață este utilizată atât pentru estimarea uzurii totale, cât și pentru calcularea oricărui tip de uzură.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: