În situația actuală de criză, chiar și un dezvoltator demn de încredere poate fi pe punctul de a se afla în faliment. Pentru participanții la construcții comune, o astfel de situație amenință pierderea contoarelor achiziționate.
Portalul KvartiraZaMkad.ru învățat în experții pieței imobiliare cum să se poarte deținători de interese în caz de faliment al constructorului și cum să recunoască un obiect nesigur.
La întrebările următoare s-au răspuns:
Natalia Shatalina. Directorul general al MIEL-Novostroyki
Grigory Altukhov. director comercial al FGC "Leader"
Yevgenia Akimova. CEO al IKON Development
În primul rând, dobânditorul trebuie să obțină informații despre stabilitatea financiară a dezvoltatorului. Într-adevăr, lipsa debitorului de a satisface creanțele creditorilor, adică recunoașterea debitorului în stare de faliment, trebuie să fie recunoscută de instanța de arbitraj.
În acest sens, în cazul în care titularul de dobândă are informații cu privire la neîndeplinirea de către dezvoltator a obligațiilor sale, este necesar să se monitorizeze statutul dezvoltatorului în dosarele cazurilor de arbitraj. În cazul în care a fost instituită o procedură de faliment împotriva dezvoltatorului, este permisă protejarea intereselor acestuia prin utilizarea mai multor mecanisme.
În primul rând, dobânditorul trebuie să-și prezinte creanțele în cadrul cazului de faliment pentru a fi inclus în registrul creditorilor. Pentru a face acest lucru, trebuie să depună o cerere pentru a stabili cerințele la documentele care confirmă validitatea pretențiilor emise, tribunalul arbitral având în caz de insolvabilitate (faliment), managerul de arbitraj și debitor - dezvoltator.
În acest caz, este necesar să se ia în considerare următoarea condiție importantă: un acționar poate prezenta creanțe fie pentru transferul unei premise de locuință, fie pentru returnarea fondurilor. În acest ultim caz, este necesar să se rezilieze contractul de participare la construcția comună.
Legea privind insolvența (falimentul) prevede trei opțiuni pentru satisfacerea cerințelor participanților la construcția comună.
- St.201.5 Legea a oferit posibilitatea de a rambursa necesarul de numerar, inclusiv sub formă de daune reale, care se determină ca diferență între costul de apartamente la data încetării contractului și a plătit cu bani și (sau) valoarea dezvoltator de proprietate transferate, în cazul în care calculele au fost făcute în natură ( articolul 2 al articolului 201.5 din Legea privind falimentul).
- Transferul obiectului construcției neterminate către o cooperativă de construcții de locuințe (HBC), creată din numărul participanților la construcții (articolul 201.10 din legea falimentului). În cazul în care dezvoltatorul îndeplinește cererile creditorilor în acest mod, trebuie reținut faptul că construcția ulterioară a proiectului neterminat de construcție va fi efectuată în detrimentul membrilor serviciilor de locuințe și comunale - foști coinvestori. În consecință, această metodă este asociată cu costurile suplimentare ale participanților la construcția comună.
- Transferul participanților de construcții rezidențiale (art. 201.11 din Legea privind falimentul). Această opțiune este acceptabilă, în cazul în care casa completat, dar dezvoltatorul nu a primit în permisiunea de modul prescris pentru a intra în casă în funcțiune. Este important să ne amintim că deținătorii de interese au dreptul de a solicita instanței de recunoaștere a drepturilor de proprietate la locuințe, în cazul în care dezvoltatorul a fost dat permisiunea de a intra în casă în funcțiune, precum și între acestea și cetățeanul înainte de adoptarea datei de faliment petitie a semnat certificatul de transfer (n. 8 din articolul 201.11 din legea falimentului).
Alegerea acestei sau acelei variante de satisfacere a creanțelor creditorilor se face la adunările generale ale creditorilor.
În consecință, în cazul falimentului unui dezvoltator, deținătorii de dobândă au dreptul să își satisfacă cerințele prin obținerea unei compensații de la societatea de asigurări sau de la un garant.
Este necesar să se aloce precondițiile economice de faliment:
- instabilitatea financiară a constructorului companiei;
- factorii externi ai economiei;
- fenomenelor de criză.
În același timp, există semne de faliment legale. În special, incapacitatea debitorului de a satisface creanțele creditorilor ar trebui să fie recunoscută de instanța de arbitraj. O entitate juridică este considerată incapabilă să satisfacă creanțele creditorilor dacă obligațiile respective și (sau) obligația nu au fost îndeplinite de acestea în termen de trei luni de la data la care trebuiau să fie executate. Procedura de faliment poate fi inițiată de instanța de arbitraj, cu condiția ca creanțele față de debitor - persoana juridică în valoare totală să nu mai puțin de trei sute de mii de ruble.
Astfel, înainte de recunoașterea reală a dezvoltatorului în stare de faliment, există condiții prealabile economice care pot confirma ulterior incapacitatea dezvoltatorului de a satisface cererile creditorilor la timp. În acest sens, deținătorii de dobândă trebuie să controleze intensitatea și calendarul construcției pentru implementarea la timp a acțiunilor necesare în cazul falimentului dezvoltatorului.
Într-o astfel de situație, deținătorul de dobândă trebuie să își expună cererile cât mai repede posibil în cazul falimentului. Pentru a face acest lucru, trebuie să depună o cerere la Curtea de Arbitraj. În plus față de cerere, acesta trebuie să prezinte dovada participării la construcția comună - contractul de achiziție a drepturilor la locuință și documentele care dovedesc plata obligațiilor deținătorilor de dobândă conform prezentului acord.
În primul rând, condițiile prealabile pentru faliment pot fi atribuite unor probleme cu documentele, iar vânzarea proiectului nu este în concordanță cu DDU. Practica arată că vânzările de locuințe depășesc schemele DDU care duc la faliment și oprirea proiectelor de construcție.
Un "clopot" important este scăderea sau absența totală a activității pe șantier, ceea ce indică în mod clar că termenele și starea reală a afacerilor la unitate nu corespund una cu cealaltă.
O altă condiție necesară pentru faptul că societatea nu este atat de buna, pot deveni grave, este deja de cotitură în reduceri de dumping. În cazul în care dimensiunea medie a scontului pe piață ca un întreg sau într-o anumită locație este de 5-10%, și un dezvoltator separat promite să renunțe la 20-25% din prețul - este un motiv serios să se gândească nu despre achiziționarea iminentă, și că, din cauza căreia o astfel de derapaj în principiu, este posibil.
În falimentul dezvoltatorului, în primul rând este necesar să se adreseze instanței de arbitraj. Este important să determinați ce vă va cere - transferați locuințele sau returnați banii. În acest caz, dacă alegeți a doua opțiune, este posibil ca cerințele dvs. să fie îndeplinite numai în cel de-al treilea rând.
În primul rând, banii sunt transferați cetățenilor căruia îi este responsabil în stare să dăuneze vieții sau sănătății. În al doilea rând, salariile sunt plătite foștilor angajați. În consecință, beneficiarul dobânzilor se află doar în a treia etapă, prin urmare, nu merită să se țină cont de o rambursare anticipată (mai devreme de 1,5 ani).
Prin urmare, în cazul în care casa ta în momentul de constructor faliment este într-un stadiu ridicat de pregătire, cel mai bine este de a face o cerere privind transferul spațiilor rezidențiale, mai degrabă decât o restituire.
Apelarea unor companii potențial falimentate pe piața imobiliară este dificilă, oferind în mod obiectiv "nume" specifice, având acces la documentele financiare interne ale companiei.
Cu toate acestea, există, bineînțeles, criterii prin care se pot identifica cei mai riscanți actori de pe piață. În primul rând, aceștia sunt constructori mici și mici. Astăzi vedem extinderea afacerii. Portofoliul principal de proiecte este concentrat în mâinile mai multor dezvoltatori mari.
Dezvoltatorii mici construiesc mai des decât este în detrimentul vânzărilor, pentru că nu toate băncile sunt dispuse să acorde împrumuturi de jucători „îndoielnic“ nu sunt în măsură să ofere garanții în conformitate cu cerințele stricte ale creditorului. Indiciul indirect al potențialului faliment este dumpingul în proiect. Cu toate acestea, nu faptul că fondurile primite vor fi suficiente pentru a finaliza proiectul. De aceea, am recomanda pentru a trata abtine de la complexe rezidențiale cu prețuri sub nivelul pieței.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: