Criteriile de evaluare a stării tehnice a clădirii în ansamblu și componentele sale structurale și echipamente de inginerie este o uzura - este pierderea calităților tehnice și operaționale inițiale, ca urmare a impactului factorilor climatici și a activităților umane.
În decursul mai multor ani de funcționare, elementele structurale și echipamentele de inginerie sub influența factorilor fizici, mecanici și chimici își pierd în mod constant calitățile operaționale. Sub pierderea calităților tehnice și operaționale scădere medie în rezistența elementelor structurale ale clădirilor, rigiditate, durabilitate sub influența influențele distructive de mediu. Datorită reducerii acestor calități, clădirile sunt supuse îmbătrânirii și distrugerii în timp. Pe lângă multitudinea de structura factorilor distructivi, deteriorarea clădirilor și structurilor rezidențiale sunt afectate și de diferitele condiții locale, respectarea cerințelor de funcționare și întreținere a clădirilor, întreținerea și repararea sistemului ca o clădire întreg, precum și diverse elemente de design.
În activitățile de evaluare, amortizarea este considerată drept principalul factor al valorii proprietății atunci când se aplică abordarea costurilor. Aici, amortizarea este utilizată pentru a ține cont de diferențele dintre caracteristicile noii și valorii imobiliare. Contabilitatea uzurii obiectului este un fel de ajustare a valorii unei clădiri nou-reproduse (determinată folosind o abordare a costurilor) pentru a determina valoarea curentă a obiectului evaluat.
Definiția deprecierii este necesară pentru a lua în considerare diferențele dintre caracteristicile noii facilități și imobilul evaluat.
- Conceptul de depreciere fizică a bunurilor imobile
Deteriorarea fizică este pierderea valorii clădirilor ca urmare a exploatării lor și a impactului forțelor naturale.
Deteriorarea fizică reflectă o scădere a capacității de lucru a proprietății, ca urmare a îmbătrânirii fizice naturale și a influenței factorilor externi nefavorabili. Amortizarea fizică se înregistrează în ratele de depreciere.
În teorie, există două etape în uzura fizică a unei clădiri: de unică folosință și de nerecuperat. Prima etapă a deteriorării fizice se caracterizează printr-o deteriorare a performanțelor tehnice și economice ale clădirii. În această etapă, declinul în caracteristicile de consum este o consecință a creșterii fluxului de eșecuri ale elementelor structurale și a sistemelor de inginerie ale clădirii, ca urmare a scurtarea duratei de viață a obiectului, creșterea costurilor de exploatare (costuri de întreținere, întreținere, etc.). Inregistrare amortizare fizică nedetașabil este că funcționarea în continuare a clădirii devine inacceptabilă în condițiile cerințelor pentru a asigura funcționarea în condiții de siguranță a stocului de locuințe. Trebuie remarcat faptul că există metode de calcul neliniar a amortizării fizice inamovibili, cu gradul de non-liniaritate este adesea o funcție de calitatea funcționării.
Atunci când structurile de execuție distinge sarcinile de impact fizic, provocând starea de stres tridimensional, iar efectul agresiv al mediului, care rezultă în clădiri uzura rapid și nu reușesc.
Agresiv este mediul în care influențează structura și proprietățile materialelor. Aceasta duce la o scădere continuă a rezistenței și distrugerii structurii: această distrugere se numește coroziune.
Distrugerea materialelor de construcții este foarte diversă: chimică, electrochimică, fizică, fizică și chimică. Clasificarea agresivității mediilor și a efectelor lor este dată în SNiP 2.03.11-85, mediile agresive sunt împărțite în gaz, lichide și solide.
mediu de gaz - acești compuși, cum ar fi bisulfura de carbon (CS2), dioxid de carbon (CO2), dioxid de sulf (SO2), etc. agresiunea lor se caracterizează prin trei indicatoare principale: tipul și concentrația gazelor, solubilitatea lor în apă, umiditatea și temperatura gazelor ..
Mediile lichide - sunt soluții de acizi, baze și săruri ale acestora precum și uleiuri, uleiuri, solvenți și alte astfel de Agresivitatea media este determinată de trei parametri: concentrația agenților corozivi, temperatura lor, viteza capului sau mărimea structurii suprafeței ..
Suporturile solide sunt praful, solurile etc. Agresivitatea lor este estimată de patru indicatori: dispersie, solubilitatea în apă, higroscopicitatea și umiditatea mediului. Un rol deosebit de activ în mediul solid este jucat de umiditate.
Expunerea la aer. Aerul contaminat, în special în combinație cu umiditatea, conduce la uzură prematură, coroziune, fisurare și distrugere a structurilor clădirii.
Cea mai intensă substanță poluantă sunt produsele de ardere a diferitelor tipuri de combustibil. Prin urmare, în orașe și centre industriale, metalele sunt corodate de 2-4 ori mai repede decât în zonele rurale, unde sunt arse mai puțin cărbune și produse petroliere.
Produsele principale de combustie ale majorității combustibililor sunt dioxidul de carbon și dioxidul de sulf. Când dizolvarea dioxidului de carbon în apă se formează acid carbonic - produsul final al arderii multor tipuri de combustibil: ea afectează în mod negativ alte materiale de construcție din beton și. Când se dizolvă dioxidul de sulf în apă, se formează acid sulfuric, care, de asemenea, distruge betonul.
Impactul apelor subterane. Apa subterană prin capilară se mișcă în sus până la o înălțime considerabilă și inundă straturile superioare ale solului. În anumite condiții capilare și la sol apa poate coalescență și stabil iriga părțile subterane ale plantelor, ducând la coroziune sporită a structurilor, puterea scade baze.
Există mai multe varietăți de apă subterană: agresivitate sunt adesea izolate obschekislotnuyu, levigare, sulfat, magneziene Dioxid de carbon și - în funcție de conținutul impurităților respective în apă și concentrația lor specificate în Snip 2.0311 -85.
Efectul temperaturii negative. Temperatura negativă care duce la înghețarea umezelii în structurile și bazele bazelor, distruge clădirile.
- Metode de determinare a uzurii și a ruperii fizice
Există trei moduri de calculare a uzurii:
- durata de viață (serviciu);
- metoda de rupere în tipuri de uzură;
- metoda de eșantionare a pieței.
- Calcularea uzurii prin metoda duratei de viață (serviciu)
Deprecierea acumulată acumulată este o funcție a timpului obiectului.
Metoda de întreținere (serviciu) se bazează pe cererea investitorului de depreciere a clădirii de 100% pe durata serviciului său economic, deoarece aceasta asigură o întoarcere deplină a capitalului investit. Prin urmare, înainte de sfârșitul vieții economice, uzura nu poate fi 100%. În această metodă, vârsta și termenul efectiv al serviciului economic al clădirii sunt conceptele de bază pe care evaluatorul le utilizează. Procentajul uzurii totale este definit ca raport între vârsta reală a obiectului și perioada de serviciu economic. Valoarea amortizării se calculează prin multiplicarea ulterioară a acestui factor de uzură cu valoarea costului total de înlocuire.
Metoda de viață (serviciu) necesită ca evaluatorul să treacă în mod consecvent prin următoarele etape:
1 etapă. Determinarea duratei de viață globală proiectată pentru clădirile similare care funcționează pe această piață.
2 etape. Calculul vârstei efective a clădirii estimate, care poate fi egal cu vârsta reală, dacă clădirea are un nivel tipic de serviciu.
Etapa 3. Calculul raportului dintre vârsta reală (actuală) și perioada totală a serviciului economic, care reprezintă rata maximă de deteriorare a clădirilor.
A patra etapă. Determinarea deprecierii totale a clădirilor prin înmulțirea costului total de înlocuire cu rata maximă de uzură.
5 etapă. Calculul valorii reziduale a clădirilor, astfel cum a fost ajustat pentru procentul calculat de amortizare a valorii totale de înlocuire a clădirilor.
La calcularea deprecierii prin metoda vârstei efective, se folosesc conceptele: durata fizică a clădirii, vârsta efectivă, perioada rămasă a vieții economice. Luați în considerare perioadele de viață ale clădirii și indicatorii estimați care le caracterizează.
Viața fizică a unei clădiri (VF) este perioada de funcționare a unei clădiri în care starea componentelor structurale ale clădirii îndeplinește anumite criterii (fiabilitate structurală, durabilitate fizică etc.). Termenul de viață fizică a unui obiect este stabilit în timpul construcției și depinde de grupul de capital al clădirii. Viața fizică se termină atunci când obiectul este demolat.
Vârsta cronologică (HW) - perioada de timp care a trecut de la punerea în funcțiune a instalației până la data evaluării.
Viața economică (EE) este determinată de momentul exploatării, în timpul căruia obiectul generează venituri. În această perioadă, îmbunătățirile aduse contribuie la costul instalației.
Vârsta efectivă (EV) se calculează pe baza vârstei cronologice a clădirii, luând în considerare starea sa tehnică și factorii economici care s-au format la data evaluării, care afectează valoarea obiectului evaluat. În funcție de specificul funcționării clădirii, vârsta efectivă poate fi diferită de vârsta cronologică într-o măsură mai mare sau mai mică. În cazul funcționării normale (tipice) a clădirii, vârsta efectivă este de obicei egală cu vârsta cronologică.
Restul perioadei de viață economică (OSJ) a clădirii este perioada de timp de la data evaluării până la sfârșitul vieții sale economice.
Determinarea amortizării clădirilor pe parcursul vieții se bazează pe expertiza obiectului evaluat clădirilor și presupunerea că vârsta efectivă a obiectului aparține atât de tipic al vieții economice ca amortizare acumulată la costul de reproducere (înlocuire) a clădirii.
Articole similare
-
Cum se ia în considerare deprecierea fizică la estimarea costului echipamentelor comerciale
-
Cum se obține un pașaport tehnic pentru o casă (proprietate, clădire)
Trimiteți-le prietenilor: