Cum de a alege un concurs de contractori în construcții și reparații

Alegerea contractantului pentru construirea și repararea spațiilor de birouri, facilități sociale și culturale și facilități de producție

Maklakov V.N. Vicepreședinte al grupului de companii, director general adjunct al OOO NPF "Centrul pentru economie și prețuri în construcții"

Repararea spațiilor sau chiar construirea unor încăperi este un eveniment inevitabil în viața oricărei întreprinderi mari sau mici. Secretarul și managerul de birou vor trebui să facă față. Prin urmare, este necesar să se înțeleagă în special organizarea lucrărilor de reparații și lucrări de construcție ...

Noul tău rol

După ce ați început reparația sau construirea (extinderea) unor noi spații, firma dvs., oricare ar fi angajat în "o viață liniștită", devine participant la procesul de investiții și construcție. Anume - investitorul. Pe lângă investitor, clientul și contractantul sunt implicați în acest proces. Contractantul - cel care se angajează să efectueze munca de care aveți nevoie, clientul este fie dvs., fie o organizație de construcții special angajată de dumneavoastră pentru a vă reprezenta interesele. În plus, există încă subcontractanți, dar relația cu aceștia este reglementată de contractant. Să presupunem că firma dvs. a ordonat finisarea încăperilor de toaletă, dar antreprenorul tău poate efectua doar montarea plăcilor pe cont propriu și instalează echipamentele de instalații sanitare și de ventilație cu ajutorul forțelor sale. Dar cu ei contractantul plătește pentru sine, relația cu ei este problema lui. Compania dvs. plătește contractantului întregul complex de lucrări - și tigla, precum și instalarea obiectelor sanitare și a dispozitivelor de ventilație.

La problema cine lucrează exact ca client al operelor, ne vom întoarce.

Vom defini cu alți termeni și concepte.

Reparația este doar unul dintre tipurile de lucrări de construcție. În conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse, construcția ar trebui înțeleasă ca construcția de noi obiecte imobile, adică clădirile și structurile ridicate în acest scop în terenul desemnat și implementarea pe deja construită, adică lucrări de construcții și lucrări de instalare imobile care sunt împărțite în funcție de scopul și sursa de finanțare pentru:

• reparare și restaurare;
• lucrări de reconstrucție;
• lucrări privind retehnologizarea tehnică;
• să mențină un anumit nivel al producției existente;
• lucrează la reparații majore;
• remedierea curentă (preventivă);
• studii de inginerie și elaborarea estimărilor de proiectare.

În apropierea construcției, dar nu sunt:

• un studiu al imobilului pentru fiabilitate și siguranță operațională;
• repararea și întreținerea echipamentelor;
• instalarea și dezmembrarea mașinilor și mecanismelor de construcții;
• demontarea echipamentelor;
• lichidarea proprietății;
• fabricarea pe șantierul de construcție a echipamentului non-standard, construcția structurilor metalice și a pieselor pentru țevi.

Construcția este o sferă de activitate foarte specifică pentru care s-au elaborat acte juridice și de reglementare care reglementează drepturile, obligațiile și responsabilitățile tuturor participanților la activitățile de investiții (construcții). Nerespectarea normelor stabilite - SNiP (norme și reguli de construcție) - în producția de lucrări de construcție și instalare și în funcționarea instalațiilor construite poate conduce la consecințe negative.

În același timp, este imposibil să se prevadă totul în construcție în avans și în procesul de desfășurare a lucrărilor apar situații care necesită decizii la fața locului și schimbări în proiectul de construcție aprobat sau în realizarea anumitor tipuri de lucrări. Astfel de schimbări pot duce atât la reducerea costului muncii, cât și la creșterea semnificativă a costului muncii. Cu toate acestea, determinarea costului lucrărilor de reparații la etapa de proiectare sau construcție a unei noi instalații se face, de asemenea, aproximativ. Costul aproximativ ar trebui să fie cu 10-15% mai mare decât costurile reale ale contractantului, luând în considerare remunerația datorată acestuia.

Concurență sau nu concurență?

Reparația începe cu selectarea contractantului. Legislația rusă stabilește că, atunci când execută lucrări de construcție pentru nevoile statului, adică atunci când plătesc pentru muncă în detrimentul fondurilor bugetare, alegerea contractantului trebuie efectuată numai pe bază de concurs, adică prin licitații sau licitații (la un cost de lucru mai mare de 5000 de salarii minime la nivelul prețurilor actuale.

Pentru cei care construiesc sau pentru a efectua reparații în detrimentul fondurilor proprii sau împrumutate, puteți selecta lucrări de artist și fără concurență, ci o competiție de obicei duce la o scădere a costului de muncă cu 5-10% din costul estimat, chiar și în cazurile în care estimarea este efectuată de un specialist cu experiență, luând în considerare economiile rezonabile ale costului resurselor materiale, remunerarea forței de muncă și costurile limitate.

La organizarea unui concurs, costul muncii este un factor important pentru investitor, dar nu ar trebui să fie singurul sau determinant, altfel este ușor să devii victimă a unui necinstit sau a unei înșelătorii.

Pregătirea și desfășurarea concursului (ofertele de contract) ar trebui să fie ghidate de „Orientările privind procedura de concurs privind executarea de lucrări și servicii în construcții și locuințe și servicii comunale în Federația Rusă“ (80-17.01 MDS), care a descris în detaliu procedurile de bază pentru pregătirea, desfășurarea și însumarea rezultatelor - alegerea câștigătorului și încheierea unui contract cu el.

Selectarea contractorului: instruire pas cu pas

Deci, să ne uităm la principalele etape ale investitorului.

În conformitate cu legislația în vigoare, investitorul - proprietarul a fondurilor este de a crea un serviciu de client (sau găsi companii licențiate existente și), precum și primirea unei licențe pentru ao încărca în temeiul contractului (contract de prestări de servicii cu plată), construirea unei noi instalații sau performanța tipurilor individuale de construcție sau reparații și lucrări de construcție. Serviciul pentru clienți este o entitate juridică sau o persoană fizică cu dreptul de a dispune de resurse de investiții pentru implementarea unui proiect de investiții specific.

Următorul pas al investitorului este determinarea care (lucrări de construcție sau reparație) funcționează de care are nevoie. Definițiile normative ale acestor lucrări nu coincid cu noțiunea noastră obișnuită de ele.

De exemplu, instalarea unei uși de oțel într-un apartament este o sarcină de reparare. Instalarea aceleiași uși în birou poate fi recunoscută ca o reparație majoră sau reconstrucție (dacă încăperea în care a fost instalată această ușă și-a schimbat scopul după aceea: din camera secretarului a devenit un casetofon).

Construcțiile noi, reconstrucția sau retehnologizarea tehnică a bunurilor imobile ar trebui finanțate din surse bugetare sau din profitul investitorului din activitatea principală. Revizia trebuie efectuată de către proprietarul proprietății și finanțată din surse proprii, iar atunci când se utilizează spațiile, costurile proprietarului pentru reparațiile curente sunt atribuite costurilor directe (pentru activitățile de bază). În consecință, dacă firma dvs. închiriază un birou, instalarea unei uși de oțel - reparații majore - trebuie făcută pe cheltuiala proprietarului biroului. Și dacă societatea deține sediul biroului, atunci aceeași ușă va fi instalată în detrimentul costurilor pentru principalele activități de afaceri.

Angajați de serviciul pentru clienți al investitorilor trebuie să găsească o organizație de proiect care deține o licență și să încheie un acord cu aceasta în ceea ce privește elaborarea estimărilor proiectului și a costurilor.

În cazul în care natura muncii nu este de lucru sunt necesare desene pentru fabricație (înlocuirea acoperiș, uși, ferestre, reparații fațadă, și altele.) Li se permite să finanțeze lucrările de reparații, inclusiv în detrimentul surselor bugetare, potrivit estimărilor aprobate sau stocurile de lucrări considerate.

În timpul construcției de case noi, în reconstrucție, modernizare, revizie majoră cu înlocuirea sau consolidarea structurilor care poartă documentației de proiect este trimis la examenul de stat și după ce a primit aprobarea de examinare se aprobă de către investitor.

Proiectare și construcție documentele pentru reparația clădirilor, proiectate în conformitate cu normele, regulamentele, liniile directoare și standardele naționale (care trebuie să fie certificate de relevante inginerul șef proiect al înregistrării) nu face obiectul unei consultări cu organismele de supraveghere publică (punctul 5.7. MDS 13-1.99).

Dacă estimarea lucrărilor de reparații este efectuată de către contractant (dacă există o licență pentru acest tip de activitate), acesta devine un document după ce a fost revizuit și aprobat de către client (investitor).

Competiția pentru căutarea unui antreprenor poate fi încredințată unui comitet specializat de licitație (cu finanțare bugetară pentru construcții) sau serviciului pentru clienți, cu implicarea unor specialiști externi.

Înainte de concurs, puteți efectua o selecție preliminară, adică să informeze pe toți cei care doresc să participe la competiție un set de cerințe obligatorii și să nu admită participarea la firmele de concurs care nu îndeplinesc aceste cerințe. Legislația noastră nu definește o listă a acestor criterii (cerințe) pentru antreprenori, iar aceasta se referă la prerogativele serviciului pentru clienți. Astfel de cerințe pot fi:

• disponibilitatea unei licențe;
• termenul de existență al companiei (de exemplu, nu mai puțin de 5 ani);
• experiență în construcția (repararea) acelorași obiecte similare;
• lipsa pierderilor și a profitului în ultimii trei ani;
• prezența personalului calificat al lucrătorilor și 50% din personalul de inginerie cu studii superioare;
• confirmarea respectării termenelor pentru punerea în funcțiune a instalațiilor deja construite;
• prezența unui feedback pozitiv asupra calității muncii;
• numărul minim de observații (ordine) ale organismelor de supraveghere;
• absența accidentelor și a accidentelor la locul de muncă cu un rezultat fatal;
• numărul minim de lucrători temporari și străini;
• prezența necesară pentru efectuarea de lucrări de ridicare a încărcăturilor proprii, a vehiculelor și a mașinilor și mecanismelor de construcție de bază;
• experiență în construcții în străinătate;
• disponibilitatea litigiilor în ultimii trei ani;
• lipsa datoriilor către autoritățile fiscale;
• asigurarea riscurilor de construcție;
• prezența unui feedback pozitiv asupra liderilor de construcție a instalațiilor anterioare;
• volumul lucrărilor de construcție și de instalare efectuate pentru anul precedent, de cel puțin trei ori mai mare decât valoarea lucrărilor propuse pentru executare;
• prezența partenerilor permanenți pentru realizarea de lucrări speciale;
• prezența controlului de calitate al materialelor, produselor și structurilor de construcție;
• experiență pozitivă de lucru în contracte cu un preț de contract ferm;
• disponibilitatea garanțiilor sau a garanțiilor bancare.

Documentul principal în timpul concursului trebuie să fie o declarație privind domeniul de activitate. Nu este necesar să se transfere estimări executorului lucrărilor - nici la nivelul de bază, nici în cel actual.

Toți solicitanții trebuie să știe ce nivel al prețurilor compilate estimarea, și care va fi utilizarea indicelui pentru tranziția de la bază la nivelul actual al prețurilor trebuie să fie luată în considerare inflația pentru anul calendaristic la încheierea unui contract cu un preț de contract ferm.

Propunerile cu prețul propus nu ar trebui să fie considerate cu 15 și mai multe procente mai mici decât valoarea estimată a obiectului la nivelul prețului curent.

Clienți pregătește un proiect de contract cu un preț de contract ferm. Contractul ar trebui să fie numit contract pentru lucrări de construcții, mai degrabă decât un acord de investiții sau contract pentru furnizarea de servicii cu plată. ar trebui să se prevadă o perioadă de garanție în conformitate cu contractul în intervalul de 24-60 luni de la intrarea în instalația. Perioadă de cel puțin 24 de luni este determinată de puncte procentuale 1, 2, 4 linguri. 724 din Codul civil al Federației Ruse, prin urmare, chiar și în cazul în care contractantul este impusă pe perioada de garanție de trei luni al companiei pentru munca prestată (de exemplu, plafon ipsos), și șase luni de tencuiala de muncă maruntita, compania are dreptul de a acționa în judecată: nici un produs de contract nu poate contrazice legislația rusă. Curtea a recunoscut întotdeauna prioritatea legislației înainte de a relației contractuale.

Alegerea câștigătorului trebuie să se bazeze pe propunerile ofertanților, îndeplinind cel mai bine cerințele serviciului pentru clienți, ținând cont de cerințele selecției preliminare.

Câștigătorul concursului înainte de semnarea contractului trebuie să furnizeze serviciul clienți al transcrierii integrală a prețului contractului. Câștigătorul a propus prețului contractului poate fi ajustat după luarea în considerare a artiștilor lucrări (inclusiv, subcontractanții probabil) pe deplin de proiect și buget, luarea în considerare a părților cu participarea organizației de proiectare comentariile artiștilor lucrări și aprobarea suplimentară a furnizorilor de echipamente principale și materiale, precum și repartizarea între părți din lista resurselor furnizate .

Articole similare

• Cum de a alege un antreprenor general pentru construcții - funcții și responsabilități de bază

• Cum de a alege un antreprenor pentru construcții generale

• Cum de a alege o mască de sudură - o enciclopedie de construcție și reparații

Trimiteți-le prietenilor: