Factorii iniŃiali care determină specificitatea bunurilor imobile ca marfă sunt caracteristicile specifice ale imobilului însuși:
Factorii iniŃiali care determină specificitatea bunurilor imobile ca marfă sunt caracteristicile specifice ale imobilului însuși:
- unicitatea și unicitatea. Chiar într-o clădire tipică (conform unui singur proiect), fiecare clădire ocupă un teren propriu, care are o referință topografică unică. Clădirile construite în același timp, un proiect și cu o calitate egală a muncii, dar situate în locuri diferite, au de obicei utilitate și valoare diferite. Acest lucru duce la formarea de prețuri individuale pentru bunuri imobiliare. În comerțul cu bunuri imobiliare, practic nu există nici o utilizare pentru vânzare pe eșantioane și schimburi comerciale;
- staționare (imobilitate). Având în vedere imobilitatea obiectelor, ele nu pot, ca și alte bunuri, să fie transportate dintr-un loc cu cerere redusă într-un loc cu o cerere crescută. Și cumpărătorii nu se găsesc adesea în locuri cu o ofertă mai mare. Astfel, imobilul este reprezentat pe piețele segmentate la nivel local;
- durata creării și durabilității. Deoarece imobilul este un produs durabil, viața sa pe piață este foarte lungă. Acest lucru permite utilizarea proprietății în cadrul ciclului de vânzare, nu numai pentru a satisface nevoile personale, dar, de asemenea, pentru a genera venituri sau profituri în afaceri, sau - prin contractul de închiriere, cât și prin revânzare ulterioară.
Spre deosebire de alte piețe care au un anumit loc de afaceri (de exemplu, o bursă), piața imobiliară este localizată, are multe posibilități de a face o afacere, adesea în locația proprietății.
Lichiditatea obiectelor imobile dintr-o anumită clasă este o cantitate invers proporțională cu timpul mediu de expunere al unor astfel de obiecte vândute pentru o anumită perioadă (lună, trimestru). De exemplu, puteți vorbi despre lichiditatea apartamentelor sau a birourilor (toate sau o anumită clasă) la Moscova (Sankt-Petersburg, Saratov, Ivanovo) la o anumită dată. Timpul scurt de expunere corespunde unei lichidități ridicate și unei lichidități scăzute pe termen lung. Această definiție a lichidității este în mare parte controversată. Cu toate acestea, atunci când se înregistrează o medie a unui număr mare de tranzacții, factorii aleatorii sunt echilibrați, iar lichiditatea, ca și alți indicatori, poate fi privită ca un parametru important al unui anumit sector al unei piețe regionale date.
Cele mai multe tranzacții imobiliare necesită un clearance legal destul de complex și costisitor. În Rusia, acestea necesită înregistrarea de stat. Atunci când tranzacțiile care implică persoane fizice sunt de obicei necesare pentru a atrage un notar.
De regulă, bunurile imobile sunt mult mai scumpe decât alte bunuri, ceea ce crește riscul pierderilor grave în caz de posibile erori.
Imobiliar este o marfă care este mult mai lent decât alte bunuri pierde calitățile sale de consum în procesul de operare. Astfel, investițiile în imobiliare pot fi considerate ca un mijloc de economisire a capitalului din inflație.
Imobiliar ca o marfă este strâns legată de locul de vânzare. Piața imobiliară nu este practic afectată de impactul importurilor și exporturilor.
Din caracteristicile marcate ale imobiliar urmați caracteristicile distinctive ale imobiliar ca o marfă și caracteristici ale pieței imobiliare:
- natura specifică a cifrei de afaceri a bunurilor imobile (prin circulația drepturilor asupra acestora);
- nivelul ridicat al costurilor de tranzacție în tranzacțiile imobiliare;
- lichiditate mai mică decât alte mărfuri;
- formarea prețurilor ca urmare a interacțiunii unei băi limitate de vânzători și cumpărători;
- arena de interacțiune între cerere și ofertă nu este economia națională în ansamblu, dar regiunea (piața imobiliară națională este un set de piețe locale care diferă semnificativ unul față de celălalt).
Diferențele pe piețele imobiliare din diferite regiuni se datorează condițiilor naturale și economice, particularităților legilor regionale care determină procedura de efectuare a tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare. Prin urmare, aceasta este o piață diferențiată.
Piața imobiliară este segmentată. Parametrii care determină segmentarea consumatorilor includ:
natura utilizării bunurilor imobile (piața imobiliară a locuințelor, comerciale, industriale, agricole);
- locația geografică (fiecare cartier al orașului poate fi o piață separată, într-o parte - unele condiții, în cealaltă - diferită de prima);
"- prețul (cumpărătorii de case în valoare de 500-600 de mii de ruble diferă de cumpărătorii la domiciliu la un cost de 2-2,5 milioane de ruble);
- calitatea bunurilor (sediul de birouri clasa "A" poate aparține unui segment de piață complet diferit de sediul de birouri din clasa "B", deși ambele sunt situate în același district al orașului);
- motivația investițională (investitorii pot fi interesați de proprietate care necesită un minim de administrare care să nu aducă beneficii, dar cu un potențial mare de creștere a valorii);
- tipul de drepturi de proprietate (pentru diferite tipuri de drepturi de proprietate există diferite piețe, aceste drepturi pot fi proprietatea, drepturile de închiriere, servitutele, drepturile subsolului etc.).
În unele segmente ale pieței imobiliare, există adesea doar câțiva cumpărători sau vânzători. Acest lucru este valabil mai ales pentru obiectele specializate sau unice. În consecință, piața imobiliară este o piață îngustă.
Tranzacțiile cu proprietăți imobiliare prin natura lor sunt de natură privată. Împlinirea lor este influențată în mod semnificativ de emoții, de lipsa de conștientizare a participanților individuali, de zvonuri, de nevoi psihologice incerte, pe baza cărora cumpărătorul sau vânzătorul își fac judecățile. Ca urmare, piața imobiliară se caracterizează printr-o gamă largă de prețuri de vânzare, termeni propuși și alte aspecte ale tranzacțiilor. Prin urmare, piața imobiliară este o piață relativ închisă. Tranzacțiile sunt personificate, sunt de natură privată, informațiile difuzate pot să nu corespundă condițiilor actuale ale tranzacției, iar prețul declarat este plătit în vigoare.
Pe termen scurt, oferta pe piața imobiliară este inelastică, adică această piață este limitată.
Dacă în timp, piața este în echilibru și există mulți cumpărători bine informați și vânzătorii care nu experimentează o dorință excesivă de a cumpăra sau de a vinde, cu alte cuvinte, atunci când luăm în considerare piața ideală, în timp ce termeni „valoarea de piață“, „valoarea de piață“ și „schimbul valoare "sunt sinonime. Atunci când aceste condiții nu sunt respectate (cazul unei piețe imperfecte), prețul și valoarea pot varia în funcție de mărime.
Conform criteriilor adoptate în teoria economică, piața este perfectă dacă sunt îndeplinite următoarele condiții:
- cererea și oferta se apropie de echilibru sau pot fi ușor aduse la echilibru printr-un mecanism de prețuri;
- există mulți vânzători și cumpărători independenți;
- Cumpărătorii și vânzătorii sunt bine informați cu privire la starea tendințelor;
- oferta și cererea sunt elastice în preț;
- costurile tranzacției sunt scăzute în comparație cu prețul bunurilor;
- Piața este disponibilă pentru intrarea în ea a noului ugastnikov;
- bunurile au o lichiditate ridicată. În schimb, piața imobiliară:
- în general, cererea și oferta nu sunt echilibrate, iar posibilitatea de a le aduce în echilibru prin prețuri este limitată;
- numărul de cumpărători și vânzători este limitat;
- informațiile despre piață nu sunt atât de deschise, cum ar fi, de exemplu, pe piața valorilor mobiliare sau al bunurilor de consum;
- costurile tranzacțiilor (necesitatea de a verifica puritatea legală a instalației, costul înregistrării etc.) sunt foarte mari;
- oferta și cererea sunt mai puțin elastice decât în alte piețe;
- intrarea pe piață a participanților noi este dificilă;
- pentru bunuri caracterizate de lichiditate redusă. Pe baza acestor caracteristici ale pieței imobiliare, putem formula principala trăsătură specifică a pieței imobiliare: piața imobiliară este o piață mai puțin perfectă în comparație cu piețele din alte sectoare ale economiei de piață. Oferta de pe piață este, de regulă, relativ stabilă, în timp ce cererea de bunuri imobiliare este destul de variabilă. Astfel, piața imobiliară este o piață imperfectă. Din aceste motive, prețul real de vânzare, care este un fapt real, și evaluarea valorii care se opune prețului într-o tranzacție ipotetică, nu pot fi aceleași. Aceasta înseamnă că nu este îndeplinită ecuația "cost = value = price", caracteristică unei piețe ideale, perfecte, de echilibru pentru piața imobiliară.
Standardele internaționale de evaluare (IES) subliniază următoarele caracteristici ale pieței imobiliare, care determină aplicarea diferitelor metode de evaluare:
1. Lipsa centralizării (spre deosebire de piața valorilor mobiliare sau de mărfuri).
Confidențialitatea informațiilor (informații privind prețurile tranzacțiilor imobiliare, în termeni de venit a creditelor ipotecare și de închiriere, de regulă, este caracterul închis al absenței -. Sau o sursă recunoscută de informații fiabile și detaliate privind prețurile pe piața imobiliară).
3. Neregularitatea tranzacțiilor (în special pentru obiectele mari), motiv pentru care evaluarea utilizează date depășite.
4. Inalienabilitatea obiectelor imobile din locația lor.
5. Unicitatea fiecărei proprietăți.
6. Abundența de segmente.
7. Dezechilibrul pieței: oferta, de regulă, rămâne în urma cererii.
8. Măsuri specifice de reglementare de stat.
La descrierea structurii pieței imobiliare se folosesc trei abordări cele mai comune: instituțional, obiect, reproductiv.
Abordarea instituțională implică descrierea activităților pe piața imobiliară din punct de vedere al normelor, regulilor și standardelor juridice, modalitățile tipice de reglementare a acesteia, relațiile instituțiilor sale. Principalele instituții ale pieței imobiliare includ:
- autorități (federale, regionale, municipale), care reglementează funcționarea și dezvoltarea pieței imobiliare;
- Institutul de evaluare imobiliară independentă;
- băncile și alte instituții financiare (fonduri de investiții, fonduri fiduciare) care utilizează mecanismul de creditare ipotecară în activitățile lor;
- Institutul de Manageri de Proprietate;
- Institutul de agenți imobiliari;
- notari publici și privați;
- organizațiile de construcție;
- chiriași ai imobilelor;
- vânzătorii de bunuri imobiliare;
- asociații de autoreglementare și socio-profesionale ale participanților la piața imobiliară etc.
Obiectivul abordării implică clasificarea piețelor imobiliare pentru relațiile juridice civile:
- piața terenurilor;
- piața structurilor artificiale (imobiliare rezidențiale, industriale și comerciale);
- piața construcțiilor;
- comercializarea pe durată limitată a pieței, etc.
Modul de abordare repetată implică o descriere a structurii pieței prin relațiile care apar în timpul ciclului de reproducere a bunurilor imobile. Ele pot fi reprezentate de trei grupuri de relații:
- dezvoltarea pieței imobiliare - un set de relații care apar în procesul de creare sau renovare a unei proprietăți. Presupune activități de creare (modifică) a caracteristicilor fizice ale bunurilor imobile (determinarea naturii tranzacțiilor ulterioare cu drepturile asupra proprietății);
- piața de consum de bunuri imobiliare - un set de relații care apar în procesul de operare, întreținere și gestionare a bunurilor imobile;
- piața pentru cifra de afaceri a drepturilor de proprietate imobiliară - setul de relații care apar atunci când se redistribuie drepturile de proprietate. Oferă transferul drepturilor de proprietate imobiliară, înregistrarea drepturilor și tranzacțiilor cu acestea.
Piața imobiliară are o structură ramificată și poate fi segmentată în funcție de diferite caracteristici.
În funcție de modul în care se efectuează tranzacții pe piața imobiliară, se evidențiază următoarele componente.
Piața primară este piața imobiliară, care pentru prima dată intră pe piață ca marfă. Principalii vânzători ai acestor imobile sunt statul reprezentat de autoritățile federale, regionale și locale (privatizarea întreprinderilor de stat și municipale, obiecte rezidențiale și drepturi de proprietate) și companiile de construcții - furnizori de bunuri imobiliare rezidențiale și nerezidențiale. Cantitatea de bunuri imobiliare oferite pe piața primară depinde de construcția nouă. Având în vedere că nevoile populației pentru locuințe și antreprenorii în domeniul imobiliar comercial sunt departe de a satisface, dezvoltarea ulterioară a pieței imobiliare poate avea loc numai ținând seama de construcția nouă, adică piața primară.
Pe piața secundară, imobilul acționează ca o marfă utilizată anterior și deținută de un anumit proprietar - o persoană fizică sau juridică.
Piețele imobiliare primare și secundare sunt interdependente. Creșterea ofertei de bunuri imobiliare pe piața secundară duce la deprecierea imobilului pe piața primară. În același timp, creșterea costurilor de construcție conduce la o creștere a prețurilor pe piața imobiliară primară, care determină imediat o creștere a prețurilor pe piața secundară.
O piață organizată este cifra de afaceri economică a bunurilor imobile și drepturile asupra acesteia în strictă conformitate cu legislația în vigoare, cu participarea intermediarilor profesioniști licențiați. Această piață garantează puritatea juridică a tranzacțiilor și protecția drepturilor participanților.
Piața neorganizată nu asigură întotdeauna fiabilitatea tranzacțiilor.
Prin tipul de obiect (bunuri): piața terenurilor, piața imobilelor, structurile, întreprinderile, spațiile, plantațiile perene, drepturile de proprietate și alte obiecte.
În funcție de factorul geografic: fiecare regiune și regiune poate fi o piață separată; Chiar și în diferite zone ale unui anumit oraș, pot exista condiții de piață diferite (locale, urbane, regionale, naționale, lumi).
La cost: piața de bunuri imobiliare costisitoare, piața de masă a imobilului relativ ieftin.
Prin gradul de pregătire pentru operare: piața instalațiilor existente, construcția neterminată, construcția nouă.
Prin forma de proprietate: piața facilităților de stat și municipale, private, etc.
Prin tipul de tranzacții: piața de cumpărare și vânzare, leasing, investiții, ipotecă, garanții etc.
Cu privire la utilizarea (scopul funcțional): piața imobiliară, piața imobiliară nerezidențială (imobiliare comerciale), piața imobiliară pentru scopuri industriale și agricole, sfera educației, culturii, instituțiilor medicale și a bunurilor administrative și interne.
În caz contrar, a fost cazul în cazul imobilelor nerezidențiale. După încheierea privatizării cecului, industria a primit noi proprietari, dar cu imobiliare, situația a devenit și mai confuză. În plus, un număr semnificativ de facilități comerciale și de servicii au fost transferate întreprinderilor privatizate respective, pe bază de contract de leasing, cu dreptul de a cumpăra.
Pe măsură ce piața se dezvoltă, influența diferențelor în condițiile privatizării se slăbește treptat. Tendințele caracteristice piețelor imobiliare din țările capitaliste dezvoltate încep să se manifeste mai puternic. Ca urmare, clasificarea de mai sus se poate schimba într-o oarecare măsură și se poate transforma în următoarele:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: