Când facem cea mai mare achiziție globală în viața noastră, ni se pare că aceasta este pentru totdeauna. Dar, din păcate, circumstanțele sunt uneori mai puternice decât noi și suntem forțați să ne împărțim cu apartamentul achiziționat din motive financiare sau familiale. În cazul în care a fost cumpărat din fonduri proprii, nu există probleme, cu excepția căutării unui potențial cumpărător și a procesării pachetului de documente solicitat, de obicei nu apare, mai ales dacă un agent imobiliar cu experiență vă ajută. Dar într-o situație în care ați cumpărat un apartament folosind un credit ipotecar și încă nu l-ați plătit, procedura de vânzare este oarecum complicată. Deși acest caz nu este fără speranță.
Vindem un apartament. care este în garanție cu banca, este destul de realistă. Cu toate acestea, astfel de opțiuni sunt adesea înspăimântătoare pentru anumiți cumpărători, așa că uneori trebuie să atenuați această circumstanță oferind o reducere. Pentru a finaliza acest tip de tranzacție, va trebui să consultați un avocat și un agent imobiliar profesionist care are experiență în efectuarea unor tranzacții similare.
Pentru a începe procesul de pregătire pentru o tranzacție de vânzare-cumpărare este necesar, cu acordul băncii, în care aveți un împrumut ipotecar, să executați această tranzacție. Atâta timp cât apartamentul dvs. acționează ca garanție pentru împrumutul primit, toate drepturile de a dispune de apartament și de a efectua orice tranzacție sunt la bancă. În cazul în care banca aprobă efectuarea unei astfel de tranzacții, trebuie să alegeți una dintre cele două metode principale de vânzare.
Prima opțiune este creditarea unui obiect imobiliar. Dacă sunteți un cumpărător ajunge la un acord cu privire la o astfel de afacere, banca alocă fonduri de împrumut separate pentru a achita ipoteca actuală, precum și alocarea de fonduri sunt făcute pentru noul cumpărător al numelui apartament. Și din acel moment, el devine deja debitor și este pe deplin responsabil pentru plata datoriilor rămase. Această opțiune este potrivită în cazul în care cumpărătorul nu dispune de suficiente bani pentru a cumpăra un apartament și intenționează să recurgă la utilizarea unor credite de consum sau ipotecare.
Principala dificultate constă în faptul că banca trebuie să aprobe candidatul acestui potențial cumpărător și să verifice conformitatea acestuia cu cerințele de bază pentru debitori, inclusiv cu solvabilitatea. Cumpărătorul trebuie să aibă o garanție de 100% pentru primirea acestui împrumut, altfel această tranzacție nu are sens. A doua opțiune presupune disponibilitatea cumpărătorului de a plăti costul integral al apartamentului achiziționat. În acest caz, cumpărătorul și vânzătorul este un acord preliminar în avans, pe baza căruia se plătește prima parte din suma direcționată către rambursarea integrală a unui credit ipotecar, și apoi, la momentul semnării contractului principal de vânzare vânzătorul este plătit în numerar sau transferate într-un cont bancar fondurile rămase.
În cazul în care o celulă bancară depozitar este utilizată pentru efectuarea decontărilor finale, vânzătorul va avea acces la acesta doar dacă este semnat contractul de vânzare și reînregistrare a proprietății. O astfel de opțiune nu este întotdeauna benefică pentru clienții deoarece, în primul rând, ei trebuie să aștepte pentru documentele de re-înregistrare la proprietate după apartamentele de eliminare din ipotecara și anularea servituți, iar acest proces poate dura aproximativ o lună, și în al doilea rând, valoarea plății în avans, ca o regulă, va fi uneori mai mult decât atunci când cumpără un obișnuit, nu un apartament ipotecar. În acest sens, există două modalități principale de a atrage cumpărători: oferirea unui preț mai mic și menținerea apartamentului în stare excelentă. De asemenea, ar trebui să țină cont de faptul că, datorită complexității și iregularitatea acestui tip de tranzacție, taxa standard de agenție poate fi mai mare decât de obicei, deoarece procesul va dura mai mult timp și resurse ale examenului superior.
Atunci când discutăm problema vânzării unui apartament. încurcate prin obligații de gaj, banca vă poate recomanda să vă adresați uneia dintre organizațiile partenere care vă pot cumpăra apartamentul, în cazul în care nu ați găsit încă un cumpărător. Există probabil două scheme principale pentru înlăturarea greutății din apartament înainte de reînregistrare a drepturilor de proprietate sau după. Practic, cumpărătorii insistă asupra primei opțiuni. Apoi, vânzătorul trebuie să plătească soldul datoriei fie în contul fondurilor proprii primite de la cumpărător, fie în contul unui împrumut emis cumpărătorului. Este necesar să se clarifice posibilitatea rambursării anticipate a unui împrumut în această bancă, deoarece un număr de bănci iau o comisie separată pentru această procedură sau impun un anumit moratoriu temporar.
Într-o situație în care debitorul este în imposibilitatea de a găsi un cumpărător pentru un apartament și nu poate continua să efectueze plăți lunare în timp util cu privire la împrumut, apartamentul va fi vândute la licitație de către bancă pe baza de pre-judecată. Banca din suma primită va lua o parte din fondurile care sunt necesare pentru rambursarea integrală a creditului, în timp ce suma rămasă minus costurile procesului va primi fostul proprietar al apartamentului. Astfel de situații sunt acum neglijabile. În principiu, ei cumpără apartamente într-o ipotecă, conteaza totuși pe propria lor putere și capacități. Cel mai adesea, vânzarea unui apartament ipotecar nu se datorează incapacității de a plăti împrumutul și, dacă este necesar, schimbă acest apartament pentru o zonă mai mare a unui apartament. În plus, pentru ca banca să profite de apartamentul debitorului în instanță, sunt necesare două condiții de bază:
- Valoarea datoriei trebuie să fie de cel puțin 5% din costul apartamentului, indicat în timpul executării contractului de împrumut.
- Perioada de neplată a unei plăți lunare este de cel puțin 3 luni.
În același timp, împrumutatul poate cere o amânare a plății datoriei principale timp de un an în legătură cu situația financiară familială sau dificilă. În cazul în care apartamentul este încă pus la licitație, trebuie să existe cel puțin doi cumpărători pentru vânzarea sa. Acest întreg proces este destul de complicat și complet nerentabil pentru bănci, deci această opțiune este recursă destul de rar.
Rezumând, putem spune că pentru a vinde un apartament cu obligații de angajament este destul de realist, dar pentru asta trebuie să fii răbdător și să alegi cea mai bună schemă de lucru cu banca. Astfel de scheme, după cum sa menționat deja mai sus, există trei: revânzarea obligațiilor de creditare cu păstrarea ipotecii apartamentului. ci o schimbare a debitorului; retragerea apartamentului din ipotecă prin rambursarea datoriei de împrumut în detrimentul fondurilor plătite de cumpărător pe baza contractului preliminar de vânzare; vânzarea unui apartament prin intermediul unei bănci. Cel mai important lucru este obținerea unei autorizații din partea băncii de a vinde un apartament ipotecar.
Din păcate, nu toate băncile sunt de acord cu această opțiune. Ei în mod necesar învață motivul pentru o astfel de decizie și încearcă să convingă împrumutatul să nu ia astfel de acțiuni, deoarece nu doresc să-și piardă un client permanent și de încredere. Deci, după ce a decis un astfel de pas, va trebui să concurezi pentru dreptul de a vinde apartamentul. și pentru găsirea cumpărătorilor. Mult noroc cu această tranzacție dificilă!
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: