La începutul mileniului în țară, care a căutat să scape de finanțarea centralizată a construcției de locuințe de stat, există o nouă formă de strângere de bani - un acord privind participarea la capital în construcții. Această formă de relație are avantajele sale:
- posibilitatea luării în considerare a intereselor deținătorilor de interese în etapele de planificare ale apartamentului;
- plata pe etape (pentru majoritatea contractelor);
- cu participarea la capital, costul de cumparare a unui apartament este sub prețul de piață pentru locuințe finite cu 10-30%.
Pentru un dezvoltator, un astfel de acord este de interes, deoarece vă permite să acumulați eficient fonduri de la un număr semnificativ de investitori. Atunci când diversele contribuții ale deținătorilor de dobândă sunt combinate, dezvoltatorul poate forma active financiare optime pentru construcții.
Acorduri privind acțiunile: nuanțe
Înainte de a decide cu privire la conceptul de acord de participare la capital în construcții, trebuie remarcat faptul că:
Prin atragerea mijloacelor de co-investitori în construcții se pot trata numai dezvoltatorii sau agenții care acționează în numele său pentru motive legale.
Un dezvoltator poate câștiga bani dacă are:
- autorizație de construire;
- prezentarea declarației de proiect către deținătorul de dobândă;
- înregistrarea de către stat a dreptului de proprietate asupra locului în care se desfășoară construcția.
Impozitarea și contabilitatea participării la capitalul propriu în construcții, dezvoltatorul alege, în funcție de metoda de organizare a construcției comune.
Ce este acesta - contractul de participare la capitalul propriu în construcții? Parteneri ─ investitori și dezvoltatori - să încheie un acord prin care dezvoltatorul ia angajamentul pe cont propriu și în termenul specificat pentru a construi o proprietate pentru ao transfera la un investitor care trebuie să plătească prețul specificat în contract pentru obiectul de construcție în comun. Contractul menționează termenii tranzacției:
- definirea obiectului de construcție comună pentru transferul către investitor în conformitate cu documentele proiectului;
- momentul transferului către partener;
- prețul stabilit în contract, timpul și procedura de plată;
- garanții pentru șantierul de construcție.
Înregistrarea acordului de acțiuni
- contract cu primul participant;
- autorizație de construire;
- declararea proiectului;
- planul proprietății;
- contract de garanție (în cazuri speciale).
Ei înregistrează contractul în termen de o lună. Primul exemplar al contractului cu ștampila la înregistrare rămâne la investitor, cel de-al doilea este transferat dezvoltatorului și acesta din urmă este depozitat în autoritatea de înregistrare. La depunerea unui contract de înregistrare, textul ar trebui deja să fie complet elaborat. Ulterior, contractul, de regulă, nu se schimbă. În cazuri speciale, dacă investitorul consideră că termenii contractului sunt împovărați sau ilegali, acesta poate solicita experților juridici să determine dacă să-și pună semnătura pe un astfel de document sau nu.
La încheierea unui contract, investitorul trebuie să țină seama de anumite condiții:
Definiția obiectului care urmează să fie transferat investitorului. În conformitate cu Legea nr. 122-F3, pentru contract trebuie colectate următoarele:
Momentul transferului imobilului către investitor. Contractul specifică termenii specifici pentru transferul obiectului de construcție comună către investitor, ca în exemplu:
În plus, contractul de participare la capitalul propriu în construcția unui bloc de apartamente ar trebui să indice unele dintre nuanțele:
- în situații neprevăzute care pot întârzia construcția, dezvoltatorul este obligat să avertizeze investitorul cu privire la posibilele modificări ale condițiilor sale cu două luni înainte de încheierea contractului, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse;
- atunci când termenii de transfer al obiectului sunt modificați fără avertizarea investitorului, dezvoltatorul trebuie să plătească o sumă de 1/70 din rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse din valoarea contractului.
Costul contractului și ordinea de plată. Contractul de participare la capital în construcții are multe capcane, însă această condiție necesită o atenție deosebită. În primul rând, ordinul de plată ca o cerință pentru a face dezvoltator fondurilor în temeiul contractului anterior înregistrării acesteia - o încălcare tipic, amenințând investitorilor un astfel de abuz, ca dublu vânzarea de apartamente. Dacă există un astfel de fapt, investitorul al cărui contract a fost înregistrat pentru prima dată, este considerat a fi un participant legitim al DDU, indiferent de condițiile de plată. Alte victime se pot baza doar pe rezolvarea cu succes a problemei în instanță, în cazul în care acesta are dreptul de a cere nu numai randamentul investițiilor, dar, de asemenea,% pentru utilizarea banilor lui, și pot fi stabilite cerințe pentru despăgubiri pentru alte daune, în cazul în care există dovezi documentare.
Dacă vă aduceți aminte că înainte de semnarea și înregistrarea contractului este considerat invalid, un astfel de rezultat trist poate fi evitat. Pentru atragerea ilegală a finanțărilor constructorului poate amenda organele de supraveghere pentru suma de un milion de ruble pentru fiecare caz de încălcare a legii.
Alte trucuri comune pentru obținerea de bani înainte de înregistrare sunt scheme de facturare, contracte de împrumut și contracte preliminare. Dacă dezvoltatorul încearcă în mod activ să obțină bani de la investitor înainte de a înregistra contractul, folosind o varietate de scheme, acesta poate vorbi despre situația sa financiară tensionată, documentele pot fi normale.
Cum să plătiți în mod corespunzător capitalul propriu? Resursele sunt transferate prin transfer în contul de decontare a dezvoltatorului sau a altei metode legale după încheierea Acordului de bază al acționarilor (la acel moment este deja înregistrat). Investitorul poate plăti o singură plată sau rate în termenul stabilit prin contract.
În mod corect, trebuie remarcat faptul că, în cazul în care investitorul are o întârziere în efectuarea plății, dezvoltatorul are, de asemenea, posibilitatea în instanță de a solicita rezilierea contractului.
Perioada de garanție
Conform articolului 7 din Legea nr. 214-FZ, garanția pentru un obiect (altul decât echipamentele tehnologice și tehnologice) este stabilită printr-un acord de cel puțin 5 ani. Termenul specificat în contract se calculează de la data transferului de locuințe către investitor, dacă nu există alte condiții în contract. De exemplu, perioada de garanție se calculează nu din momentul transferului obiectului, ci din ziua obținerii permisiunii de punere în funcțiune a casei.
Dacă există o situație de construcție a obiectului cu abateri de la contract sau dacă sunt încălcate cerințele indicatorilor de calitate, atunci investitorul are dreptul deplin de a solicita partenerului:
- compensarea costurilor pentru eliminarea deficiențelor;
- eliminarea liberă a deficiențelor în viitorul apropiat;
- refuzul de la termenii tranzacției cu cerința de returnare a investiției cu dobândă.
Frauda cu participare la capital în contracte de construcții
Completă certitudinea că contractul va fi executat în strictă conformitate cu condițiile și, din momentul indicat în acesta, apartamentul va deveni proprietatea partenerului, nu există niciodată. Ce riscuri pot afecta un deținător de interese în încheierea unui acord privind participarea la capitalul propriu în construcția unui bloc de apartamente ar trebui să fie luate în considerare în detaliu. Adesea, firmele de construcții folosesc diverse combinații - în fapt, o încălcare directă a obligațiilor contractuale.
Întârzieri în livrare, clearance-ul, facilități de decontare, ceea ce înseamnă că semnarea actului de acceptare Comisiei de Stat, care confirmă „de jure“ finalizarea construcției și „de facto“ eliminarea defectelor poate dura mai multe luni. Termen, în cazul în care proprietarul apartamentului poate primi cheile la spațiul său de locuit, face reparații, trăind în casa lui - acesta este al doilea. Al treilea este data de eliberare a titlurilor de documente pentru locuințe, inclusiv Certificatul de înregistrare de stat a drepturilor de proprietate.
Astăzi, la Moscova, există condiții reale de livrare, de înregistrare și de decontare a apartamentelor:
- Furnizarea documentelor de alocare a terenurilor și de autorizare inițială ─ 1-1.5;
- construcția unei case panouri - 8-10 luni. caramida-monolitice - 1-1,5 g;
- decontare (acte de acceptare a apartamentelor, măsurători ITO, contract cu organizația de operare, conectarea comunicațiilor) ─ 3-4 luni;
- executarea documentelor ─ 0,5-1,5 g.
În timpul punerii în aplicare a proiectului, apar deseori "dificultăți neprevăzute", iar termenele limită se pot trage pentru alte 20-30 de zile.
Termeni de plată nefavorabili:
- prin intermediul unui asociat sau al unei filiale;
- curs de schimb neprofitabil;
- Comisionul inadecvat al băncii la creditarea fondurilor;
- trebuie să plătească "începutul" (convenit cu suma cumpărătorului, care nu este contabilizată în contract).
Creșterea nemotivată a valorii
Pentru a primi bani în plus de la client, ei fabrică de obicei "forța majoră" - circumstanțe. Pentru a evita astfel de acțiuni ilegale, este necesar să căutăm opțiuni cu un termen limită pentru livrarea casei în 6-9 luni, de vreme ce ridicarea obiectului pentru un an, și chiar mai mult pentru doi, va duce la o creștere a prețurilor.
Împrumuturi fără dobândă de la populație
La implementarea schemei, organizația dezvoltator atrage fonduri de la un număr mai mare de investitori decât există planuri de apartamente planificate în casă. Fondurile primite de a investi în alte proiecte comerciale, precum și cu abordarea de „ora de luarea în considerare“ Compania fabricates forță majoră, la apariția pe care nu ar trebui în măsură să răspundă pentru obligațiile sale, și returnează cetățenilor creduli primit de la ei un an - doi in urma sa depreciat bani.
Limitarea drepturilor legale ale clienților
Caracteristica principală a contractului de participare la capitalul propriu în construcția unui bloc de locuințe este înțelegerea faptului că, prin încheierea unui astfel de acord, dobânditorul nu devine automat proprietarul de locuințe. dar primeste acest drept numai din momentul intrarii in obiectul imobiliar, construit conform contractului.
Avantajele și dezavantajele construcției comune
Ca rezultat, se poate observa că contractul de participare la capital are avantajele și dezavantajele sale. Pe partea pozitivă sunt:
- scăzută (în comparație cu casele finisate) prețul apartamentului;
- posibilitatea de a conveni cu dezvoltatorul toate reabilitarea, modificările, modificările structurilor portante;
- apartament nou;
- perioada de garanție pentru un astfel de obiect nu este mai mică de 5 ani.
deficiențe
Intervalul de timp - spațiile de locuit sau spațiile nerezidențiale vor fi transferate în proprietate prin termenul convenit, iar plata în avans se face după încheierea contractului, în cazul în rate, atunci prețul de metri pătrați. contorul crește cu aceleași termene.
Atunci când investesc bani în construcții, partea contractantă se transformă într-un partener al unei societăți de construcții, asumându-și toate riscurile asociate construcției. În caz de faliment al societății sau de circumstanțe de forță majoră, va fi dificil pentru cumpărător să restituie fondurile alocate.
Cea mai urgentă problemă este încălcarea programului de livrare a locuințelor și întârzierea obținerii drepturilor proprietarului.
Partile slabe la contract sunt folosite de dezvoltatori.
Că participantul la construcția de acțiuni în decurs de 6-12 luni nu era într-o stare "suspendată", înainte de încheierea unui astfel de contract grav. Este necesar să verificați totul, și nu o singură dată, implicând experți independenți competenți, dacă este necesar.
Articole similare
-
Contractul de participare la construcții pe capcanele FZ 214
-
Distribuiți construcția ca participant pentru a vă proteja drepturile
Trimiteți-le prietenilor: