Contractul de închiriere apare în primele linii ale clasamentului avocaților în abundența nuanțelor și subtilităților legale care însoțesc cererea sa. Adesea, subiectul litigiilor este ordinea, mărimea sau termenii plății chiriei. Chiriașii se întreabă: ar trebui să fie introdusă deloc, dacă contractul este semnat, iar proprietarul nu a înregistrat încă proprietatea asupra sediului? Presidiul Curții Supreme de Arbitraj din Federația Rusă a decis că acordul de închiriere imobiliar semnat înainte de înregistrarea de către stat a dreptului de proprietate al locatorului, dar înregistrat după acesta, este valabil.
Dreptul de a închiria proprietăți este dat proprietarului. Locatorii pot fi persoane autorizate prin lege sau proprietar (articolul 608 din Codul civil al Federației Ruse). Dreptul de proprietate imobiliară se datorează înregistrării de către stat a transferului de proprietate (articolele 131, 223 și 551 din Codul civil al Federației Ruse). În acest caz, înregistrarea de stat - singura dovadă a existenței drepturilor înregistrate (paragraful 1 al articolului 2 din Legea federală „cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea“ ..).
Realizând că succesiunea acțiunilor este încălcată, chiriașul a refuzat să plătească câteva luni. Omul de afaceri a mers în instanță.
Instanțele de primă instanță, apel și recurs instanțele nu au nici o îndoială cu privire la momentul încheierii contractului în cauză dreptul de a închiria antreprenorul de proprietate de a închiria obiectul nu a fost înregistrată în conformitate cu legea, nu avea autoritatea de a dispune de ele.
Lucrurile evidente necesită dovadă
Decizie neașteptată? Nu, nu este.
Cei trei judecători nu au susținut că cumpărătorul nu poate dispune de bunurile primite de el, deoarece dreptul de proprietate față de el înainte de înregistrarea de stat este reținut de vânzător. Judecătorii au lăsat această întrebare și au apelat exclusiv la normele Codului civil al Federației Ruse cu privire la termenii de valabilitate al contractului de închiriere.
Problema este că cererea a fost declarată de întreprinzător în legătură cu executarea necorespunzătoare a locatarului a obligațiilor contractuale de plată a plăților de arendă. În același timp, chiriașul, fiind încrezător în corectitudinea sa, a abordat formal procesul. El a construit poziția în instanța de judecată privind presupusa negare a cerințelor de proprietar, precizând doar că, la momentul încheierii contractului pentru antreprenor nu a fost înregistrat dreptul de proprietate a spațiilor. Încălcarea procedurii de exercitare a drepturilor de proprietate de către antreprenor, el nu a dovedit.
În același timp, circumstanțele relevante pentru luarea în considerare corespunzătoare a cauzei se stabilește de către tribunalul arbitral pe baza daunelor și obiecțiile persoanelor implicate în acest caz, în conformitate cu cererea de față a dreptului material (Art. 65 din APC).
Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă a folosit acest lucru și nu a văzut în această cauză temeiurile de soluționare a problemei de proprietate asupra spațiilor de către locator.
În decizia de transferare a cazului la Presidiu, judecătorii au constatat că închirierea de bunuri imobile nu este încheiată în absența înregistrării de stat. Contractul de închiriere încheiat de întreprinzător a fost în cele din urmă înregistrat în conformitate cu procedura stabilită. Prin urmare, se consideră încheiat din momentul înregistrării. Și nu există niciun motiv să se declare invalid pe baza art. 168 Codul civil al Federației Ruse. Contractul trebuie să fie executat de către părți, iar locatarul este obligat să plătească întreprinzătorului arieratele pe chirie pentru întreaga perioadă de utilizare a spațiilor.
În ceea ce privește stabilirea faptului dacă sunt sau nu drepturile locatorului, proprietarul nu ar trebui să dovedească dreptul de proprietate de închiriere de proprietate, în cazul în care nu există nici o dovadă a proprietății aparținând altei persoane.
În timp ce calitatea de membru al proprietății închiriate către o altă persoană nu este dovedită, persoana care a transferat proprietatea de închiriat, proprietarul ar trebui să fie luate în considerare în mod corespunzător ca o încălcare a drepturilor oricui ca urmare a eliminării locatorului de această proprietate nu este setat.
Din decizia luată de Prezidiul SAC, rezultă că în cazul în care un chiriaș este un pârât în instanță, fără pretenții independente privind recunoașterea lipsei proprietarului de temeiuri juridice pentru dispunerea de proprietate (de exemplu, prin depunerea unei cereri reconvenționale) nu constituie o dovadă, în cadrul litigiului de incapacitate de plată sau executarea necorespunzătoare a obligațiilor care decurg din contractul de închiriere, care pune la îndoială instanța nu va decide.
Trebuie remarcat faptul că această decizie este contrară SAC cu practica de arbitraj curent. instanțele de arbitraj recunosc în unanimitate acest fapt semnificativ din punct de vedere pentru luarea în considerare a unor astfel de cazuri este recunoscut la stabilirea prezenței dreptului de proprietate sau a altui titlu reclamantului la contractul de închiriere de bunuri imobile în momentul înregistrării contractului de închiriere. Deciziile judecătorești în astfel de cazuri, concluzia este lipsită de ambiguitate: persoana ale cărei drepturi de proprietate imobile nu este înregistrată în Registrul de stat unificat, nu se poate închiria și pretenția de îmbogățire fără justă cauză a unei persoane de a folosi o astfel de proprietate pentru înregistrarea dreptului de proprietate al locatorului. Contractul de închiriere a proprietății este neglijabil.
La vârf practicii actuale a SAC consideră că termenii circumstanțelor relevante pentru examinarea adecvată a cazului, nu includ stabilirea prezenței proprietate proprietar de proprietate, care este închiriat.
Trimiteți-le prietenilor: