Refinantarea unei ipoteci pentru achiziționarea de locuințe noi

După cum arată practica, acesta este unul dintre obiectivele cele mai comune ale clienților bona fide și solvativi ai băncilor.

Exemple practice

După cum știm cu toții, practica îmbunătățirii treptate a condițiilor de locuit este foarte frecventă în rândul concetățenilor noștri. Salariul mediu în Rusia este de așa natură încât este aproape imposibil să se economisească pentru locuințe pentru o perioadă mai mult sau mai puțin adecvată. În plus, economiile se depreciază mult mai repede decât reușesc să strângă bani pentru locuințe, iar costul apartamentelor crește în mod disproporționat de rapid. Prin urmare, mulți ruși cumpăra la început locuințe ieftine (camere în apartamente comunale, dormitoare), economisi bani, vinde proprietățile existente și cumpăra apartamente cu o cameră și așa mai departe. Această schemă în mai multe etape oferă o oportunitate reală de câțiva ani de a deveni proprietarul unei locuințe decente confortabile. Vom face o rezervă: cu siguranță, este o chestiune de oameni cu venitul stabil nu sub o medie.

Cu toate acestea, acum băncile oferă o schemă similară care face viața viitorilor proprietari de locuințe chiar mai ușoară: refinanțarea creditelor ipotecare pentru a cumpăra imobiliare mai scumpe. Această metodă rezolvă multe probleme legate de inflație, incapacitatea de a economisi bani și este adesea singura ocazie reală de a îmbunătăți condițiile de locuit.

Iată câteva exemple ale situațiilor menționate mai sus.

Situația 1

Un bărbat de 25 de ani are un venit constant de 50 de mii de ruble pe lună. El întocmește un împrumut ipotecar și cumpără un apartament cu 1 cameră pentru 2 milioane de ruble (plată în avans 10%, împrumut de 1,8 milioane de ruble). Perioada de împrumut este de 20 de ani, rata dobânzii este de 11,5%, plata lunară este de 19200 de ruble. La cinci ani după înregistrarea împrumutului, se căsătorește și dorește să îmbunătățească condițiile de locuit prin achiziționarea unui apartament cu 3 camere pentru o ipotecă de 4,5 milioane de ruble (soțul acționează ca un co-debitor). În același timp, locuința existentă (prețul curent de 2,2 milioane) este de așteptat să fie vândută, iar încasările primite ca o primă tranșă a împrumutului.

Situația 2

O femeie de 30 de ani are un venit de 30 de mii de ruble și pregătește un împrumut ipotecar pentru achiziționarea unui apartament ieftin cu o cameră pentru 1,5 milioane de ruble (plată în avans 300 mii ruble, suma creditului 1,2 milioane). Termenul de împrumut este de 30 de ani, rata este de 11%, rata lunară este de 11.500 ruble. După 3 ani, se schimbă locurile de muncă, din cauza căreia venitul lunar crește de la 30 la 60 de mii de ruble. Eroina noastră are posibilitatea de a efectua plăți mai mari și dorește să achiziționeze un apartament cu 2 camere într-un cartier bun pentru 3 milioane de ruble.

După cum vedem, în fiecare caz, vorbim de debitori cu un venit stabil, care le permite să ramburseze împrumuturile fără întârzieri și cu bună-credință. Cu toate acestea, venitul nu este atât de ridicat încât să permită debitorilor să acumuleze cu ușurință diferența dintre costul apartamentelor și, ca urmare, să nu utilizeze serviciile de creditare ipotecară.

Impresia împrumutatului

Pentru debitori, refinantarea ipotecilor pentru a cumpăra locuințe mai scumpe este foarte convenabilă și atractivă pentru un număr de parametri. Să luăm în considerare, care sunt avantajele unei astfel de soluții pentru un client bancar:

• nu este necesar să se facă economii mari, ca în cazul vânzării unei proprietăți și achiziționarea unei noi proprietăți cu compensarea diferenței în detrimentul fondurilor proprii;
• valoarea locuințelor disponibile poate servi ca o plată în avans a împrumutului;
• apartament disponibil nu poate vinde, mai ales în cazul în care servește ca o sursă suplimentară de venit (de exemplu, închiriate): în cazul în care se acordă credit la întreaga valoare a bunurilor dobândite, iar cele două apartamente vor fi angajat la refinanțarea creditelor bancare;
• împrumutatul primește o șansă de a cumpăra locuințe mai confortabile într-un timp scurt (examinarea cererii durează de obicei 1-2 săptămâni); Astfel, există o oportunitate de a cumpăra apartamentul care ți-a plăcut în condițiile cele mai favorabile;
• există posibilitatea utilizării unui nou împrumut pentru capital de maternitate sau subvenții de stat (de exemplu, în cazurile în care extinderea locuințelor este necesară în legătură cu nașterea copiilor, crearea unei familii). După cum știm, multe dintre subvenții nu se aplică împrumuturilor emise anterior - acestea pot fi utilizate numai pentru împrumuturi nou emise, iar împrumuturile pentru refinanțare sunt, în principal, credite noi.

Cu toate acestea, există o astfel de soluție a împrumutatului și minusuri. ia în considerare în detaliu:

• Desigur, plata în plus este unul dintre principalele dezavantaje ale oricărui împrumut, inclusiv împrumuturile pentru refinanțare. Merită să ne amintim că, după refinanțarea împrumutului și trecerea la locuințe noi, împrumutatul continuă să facă plăți pe împrumut, în plus, ele cresc semnificativ (pe măsură ce suma creditului a crescut);
• Condițiile pentru un nou împrumut pot fi mai rele decât pentru cel deja existent. În cazul în care împrumutatul împrumuturi în condiții concesionale (cu o rată a dobânzii redusă, fără asigurare de viață, pe termen lung, de exemplu - ca un împrumutat regulat al băncii, un membru al proiectului de salarizare, angajat, etc.) emise anterior, după ce refinanțare toate aceste beneficii dispar - condiții privind împrumuturile pentru refinanțare nu pot fi numite cele mai atractive, ratele pentru aceste împrumuturi fiind medii sau puțin peste media;
• Cheltuielile generale pot fi atribuite și minusurilor creditelor pentru refinanțare. Debitorul va trebui să plătească costurile pentru înregistrarea contractului de ipotecă și reînnoirea angajamentului, pentru a asigura apartamentul achiziționat, pentru a reînnoi de asigurare pe disponibile (cu excepția cazului, desigur, acesta va fi angajat ca garanție pentru un nou împrumut), să plătească costul unei evaluări independente de bunuri imobiliare;
• termenii împrumutului ca urmare a refinanțării pot, de asemenea, să se schimbe, și din acest motiv - și mărimea plății lunare poate crește nemăsurător. În primul rând, în diferite bănci există condiții diferite de împrumut, inclusiv termenul maxim al împrumutului; în al doilea rând, merită să ne amintim vârsta maximă a debitorului la momentul încetării contractului. De exemplu, la vârsta de 35 de ani ați luat un credit ipotecar timp de 25 de ani, iar banca are limitări la termenul împrumutului (vârsta nu depășește 60 de ani în momentul încetării contractului). După 5 ani, ați decis să refinanțați împrumutul în altă bancă, unde limita de vârstă este de 55 de ani și cumpărați un apartament mai scump. Evident, în acest caz, veți putea emite un împrumut de numai 15 ani (la fel cât rămâne până la vârsta de 55 de ani).

Vedere a băncii

Din punctul de vedere al unei bănci de refinanțare a creditelor ipotecare, acest obiectiv de refinanțare, cum ar fi achiziționarea de locuințe mai scumpe, este atractiv din toate punctele de vedere. Mai mult decât atât - nu am putut găsi nici o astfel de operațiune un minus pentru instituțiile de credit (cu posibila excepție a procedurii destul de complicată de reînnoire și refinanțare, care are nevoie de personal cu experiență și competente suficiente). Putem spune că o astfel de refinanțare este cea mai profitabilă și preferată pentru bancă. Este adesea oferită clienților săi chiar și de instituții financiare care nu se specializează în refinanțare - ca condiții speciale pentru un contract de ipotecă. Să enumerăm aspectele pozitive ale acestui tip de împrumut pentru bancă:

• creșterea numărului de clienți ai băncii datorită debitorilor diligenți și verificați, cu un venit stabil ridicat;
• creșterea portofoliului de credite (împrumuturile ipotecare, în special refinanțate în scopul achiziționării altor locuințe, diferă în cantități mari și pe termen lung) și veniturile băncii;
• evaluarea simplificată a debitorului. deoarece are o istorie de credit și și-a dovedit solvabilitatea.

Astfel, băncile continuă să plătească supra-împrumuturi în scopul achiziționării altor locuințe și oferă clienților săi cele mai atractive condiții pentru astfel de împrumuturi.

Două scheme de creditare

Este demn de remarcat faptul că există două scheme principale care implică atunci când vorbesc despre refinanțarea unui credit ipotecar și cumpărarea de bunuri imobiliare noi. Diferența lor se întâmplă în acțiunile care se desfășoară cu apartamentul aflat în posesie: fie că va fi gajat în temeiul unui nou împrumut sau implementat.

Prima schemă se bazează pe faptul că apartamentul existent va fi vândut, iar încasările vor fi îndreptate pentru a face o primă tranșă a împrumutului. Descriim principalele etape ale acestei proceduri:

• înregistrarea unui credit ipotecar pentru achiziționarea unui apartament A;
• plata datoriilor pentru o anumită perioadă de timp (de obicei, mai mulți ani) fără întârzieri și amenzi;
• decizia de a achiziționa un apartament mai scump B utilizând mecanismul de refinanțare a ipotecii;
• Căutați o bancă care oferă schema de refinanțare necesară;
• obținerea unei decizii cu privire la un împrumut pentru refinanțarea unui credit ipotecar;
• căutarea cumpărătorilor pentru implementarea apartamentului A în condițiile în care decizia privind împrumutul este în vigoare;
• încheierea unui contract de împrumut pentru refinanțarea unui credit ipotecar (luând în considerare gajul ulterior al apartamentului B);
• primirea unei părți din fonduri și rambursarea datoriei în prima bancă;
• producția apartamentului A din sub garanție, implementarea acestuia. Încetarea contractului de împrumut în prima bancă;
• plata fondurilor primite ca plată inițială ipotecară la Apartament B (în suma stipulată în contract);
• achiziționarea unui apartament, înregistrarea documentelor necesare, înregistrarea unui contract de gaj;
• primirea fondurilor rămase în baza contractului de ipotecă, decontarea finală cu vânzătorul;
• înregistrarea asigurării pentru apartamentul B, îndeplinirea altor formalități;
• plata unei datorii de împrumut.

Al doilea sistem este puțin mai complicat, deoarece prevede că apartamentul A nu va fi realizat, ci va fi folosit ca garanție pentru un nou împrumut. Astfel, în cadrul împrumutului pentru apartamentul B, ambele apartamente vor fi gajate, iar împrumutatul va rămâne proprietarul locuințelor noi și vechi. Să considerăm principalele etape ale unui astfel de proces:

• înregistrarea unui credit ipotecar pentru apartamentul A;
• plata unei datorii de împrumut fără delincvențe și amenzi;
• decizia de a achiziționa un apartament B;
• Căutați o bancă care oferă schema de refinanțare necesară;
• obținerea unei decizii cu privire la un împrumut pentru refinanțarea unui credit ipotecar;
• încheierea unui contract de refinanțare (luând în considerare gajul ulterior al apartamentelor A și B);
• primirea unei părți din fonduri și rambursarea datoriei în prima bancă;
• retragerea apartamentului A din garanție;
• înregistrarea unui depozit în apartamentul A într-o nouă bancă, reînregistrare a contractului de asigurare;
• primirea unei părți din fondurile din acordul ipotecar pentru a efectua plata inițială;
• efectuarea unei prime tranșe a unei ipoteci pe apartamentul B;
• achiziționarea unui apartament, înregistrarea documentelor necesare, înregistrarea unui contract de gaj;
• primirea fondurilor rămase în baza contractului de ipotecă, decontarea finală cu vânzătorul;
• înregistrarea asigurării pentru apartamentul B, îndeplinirea altor formalități;
• plata unei datorii de împrumut.

După cum vedem, pentru a înțelege schema de împrumut, chiar și în astfel de cazuri dificile, oricine poate. Bineînțeles, băncile pot face ajustări sistemelor sau chiar pot schimba locurile în anumite etape, dar pașii de bază rămân neschimbați. Trebuie remarcat faptul că multe bănci pot oferi astfel de refinanțări în două etape: în primul rând, împrumutul este refinanțat, apoi contractul ipotecar este formalizat. Astfel, vor fi elaborate 2 contracte de credit.

Ce bănci refinanțează un credit ipotecar

Atât cât am dori să ilustrăm ceea ce sa spus prin exemple practice, merită să recunoaștem că orice credit ipotecar, cu atât mai puțin un împrumut pentru refinanțare, este o procedură individuală care ia în considerare o mulțime de nuanțe. În plus, fiecare oraș și regiune are propriile tarife pentru înregistrarea și înregistrarea documentelor necesare, iar fiecare bancă lucrează numai cu companii de asigurare și de evaluare acreditate, care sunt multe în Rusia. Astfel, din păcate, nu vom putea oferi nici măcar informații aproximative cu privire la termenii fiecărei etape de examinare și la plățile generale excedentare pentru împrumuturi. În schimb, vă oferim cele mai populare programe bancare legate de împrumuturile ipotecare de refinanțare.

Astăzi vom vorbi despre termenii programului de refinanțare a creditelor ipotecare, care este oferit de una dintre cele mai mari bănci rusești - Bank Uralsib.

Cerințele pentru împrumutat sunt destul de loiali:

• Vârsta - de la 18 la 65 (în momentul rambursării împrumutului);
• Experiență de peste 6 luni în ultimul loc de muncă, cetățenie - RF, înregistrare în regiunea în care este emis împrumutul.

Parametrii împrumutului refinanțați:

Articole similare

• Ipoteca în bancă - condiții, în 2018, restructurare, refinanțare, cum să calculați,

Trimiteți-le prietenilor: