Ce este mai avantajos pentru o afacere mică - închirierea unei camere sau cumpărarea unei proprietăți? Mai devreme sau mai târziu, această întrebare începe să vă îngrijoreze pe majoritatea proprietarilor de IMM-uri. La etapa de formare de afaceri, de obicei, aproximativ câțiva oameni cred că: la începutul calea oricărei companii prea multe probleme, din care soluția depinde de formarea și dezvoltarea afacerii. Cu excepții rare, toate întreprinderile mici încep în zonele închiriate. Dar acum a trecut timpul, compania nu a rupt, a început să facă profit, să crească. Proprietarul începe să se gândească la dezvoltarea ulterioară, la capitalizare. Iar aici vine momentul să ne gândim la cumpărarea de bunuri imobiliare pentru birouri, depozite sau spații de producție.
Mai mult decât atât, într-o anumită etapă, această problemă devine foarte importantă, deoarece disponibilitatea proprietăților imobiliare crește semnificativ atractivitatea afacerii în ochii investitorilor și creditorilor. Băncile sunt mult mai dispuse să acorde împrumuturi cu privire la securitatea imobiliară, iar însăși faptul de a cumpăra o cameră oferă companiei un avantaj serios în ochii băncii. Acesta este un fel de semnal că societatea este profitabilă, dacă ați găsit deja bani pentru cumpărare sau cel puțin o plată inițială în avans a împrumutului.
În plus, cumpărarea unei proprietăți, un antreprenor nu va mai depinde de starea de spirit a proprietarului, care brusc decide să ridice chiria. Iar absența șocurilor posibile sub formă de costuri neașteptate de închiriere va contribui la creșterea sustenabilității afacerii.
Procesul de tranziție de la statutul de chiriaș în rândurile proprietarilor fericit de bunuri imobiliare sugerează că societatea are fonduri disponibile - cel puțin pentru plata inițială și plata dobânzilor la credit. De obicei, împrumutul acoperă până la 70% din valoarea imobiliară, fondurile rămase un om de afaceri ar trebui să aibă propriile lor. Este important să se înțeleagă că banca va fi gata să finanțeze tranzacția numai dacă prețul de achiziție corespunde valorii reale a imobilului primit ca urmare a evaluării independente.
În plus față de banii de afaceri va trebui să convingă banca că afacerea sa este stabilă, în creștere cifra de afaceri, iar compania are o viziune clară pentru dezvoltarea în continuare. Pentru a înțelege toate acestea, banca va cere potențialului debitor să elaboreze un plan de afaceri și să arate toate rapoartele de gestiune. Desigur, este important să se angajeze într-un dialog cu banca, care este gata să aprecieze și perspectivele reale de afaceri, iar valoarea reală a proprietății, precum și de a oferi un plan de finanțare suplimentară a afacerilor, ținând seama de faptul de capitalizare.
Scepticii ar putea argumenta că prețul imobiliar este acum atât de mare încât nu este atât de mic, dar, de asemenea, întreprinderile mijlocii nu se poate retrage întotdeauna cantitatea necesară cifrei de afaceri, chiar și pentru o plată în jos. Cu toate acestea, se dovedește adesea că costul chiriei este comparabil cu plata unui împrumut. Realizând acest lucru, mulți oameni de afaceri preferă să acumuleze bani pentru o plată inițială, să ia un împrumut și să nu mai plătească "unchiul".
Dar aici împrumutul este aprobat, este timpul să cumpărați imobiliare. Cel mai adesea, întreprinderile mici achiziționează spații de pe piața secundară. Este mai ușor și mai rapid decât investiția în imobiliare de la constructor. Locațiile în casele gata sunt mult mai ușor de evaluat din punct de vedere al atractivității afacerii: confortul locației, disponibilitatea concurenților, traficul clienților. De obicei, zonele în care se află sediul, a fost mult timp stabilit, iar acestea sunt dezvoltate complet toată infrastructura, rezidenții de solvabilitate mai mult sau mai puțin clare.
Avantajele de a cumpăra proprietăți în zonele rezidențiale vechi se strecoară fără probleme în propriile neajunsuri. Pe site-ul secundar poate fi dificil să efectuați o conversie serioasă, aceasta necesită o varietate de aprobări și costuri. Pentru a deschide o cafenea, de exemplu, va fi necesară instalarea unei ventilări suplimentare, iar pentru activitatea magazinului - pentru a organiza o zonă de încărcare și descărcare. Și asta nu mai vorbim de faptul că proprietarii unui imobil situat în cafenea va fi cu greu în măsură să evite conflictele cu chiriași în cazul în care instituția va funcționa după 23.
În noul proprietar poate aștepta pentru o altă captură: cumpararea „proaspăt“ camera sau de a investi în metri pătrați în timpul fazei de construcție, omul de afaceri nu poate ști cine va fi aproapele său. Există cazuri când „ușă la ușă“ în clădiri noi coexistente saloane de frumusete cu aburi sau magazine cu o gamă similară de produse și prețuri. Și, cu siguranță, cumpărarea de bunuri imobiliare în zone noi, poate fi dificil pentru antreprenori să evalueze corect cât de mulți viitorii colonizatori noi sunt interesați de serviciile lor.
Desigur, toate cele de mai sus se referă în primul rând la achiziționarea de spații pentru puncte de vânzare sau birouri, locația cărora este importantă pentru a asigura confortul accesului clienților și angajaților. Situația cu imobilele "industriale" este diferită, există o tendință constantă: pleacă depozitele și spațiile industriale din punctul de vedere al orașelor mari.
Pentru a fi sigur că sala achiziționată sau clădirea este cu adevărat demn de investit, este necesar să se efectueze un audit tehnic cuprinzător, care va oferi răspunsuri la multe întrebări cu privire la starea de comunicare, de adecvare a dedicat starea de energie electrică a fundației, podele, și așa mai departe. N. De obicei, , în cazul în care achiziționarea de bunuri imobile este împrumutată de către bancă, efectuarea unei astfel de examinări este o condiție prealabilă pentru împrumut.
Dar, în orice caz, cumpărarea de bunuri imobiliare, este important să înțelegeți că este întotdeauna mai bine să cumpărați pereți și tavan, mai degrabă decât compania la care această proprietate este înregistrată. Dacă totuși trebuie să cumpărați proprietarul companiei, atunci nu fi leneș și nu regretați banii - cheltuiți-vă auditul complet.
Deoarece piața noastră este un risc ridicat ca prin cumpararea unei cote într-o companie care deține imobiliare, puteți în același timp și a obține o varietate de schelete în dulap, sub forma datoriilor fostei fondatorii, creanțele creditorilor și autoritățile fiscale. Apropo, dacă luați un împrumut bancar pentru a achiziționa bunuri imobiliare poate efectua un astfel de audit și, de regulă, efectuează banca în sine, sau acreditat de compania sa.
O altă posibilitate de a deveni proprietar al proprietății este să-l construiți singur. Fără îndoială plus - puteți construi exact ceea ce aveți nevoie și mențineți până la o sumă mai mică decât atunci când cumpărați o cameră finită. Dar această metodă are un dezavantaj semnificativ. Terenuri de construcție pe care trebuie să le cumperi pentru banii tăi. Băncile, de regulă, nu acordă împrumuturi pentru achiziționarea de terenuri, dar finanțarea parțială a construcțiilor privind securitatea terenurilor și obiectul construit pe acestea.
Nu treceți cu vederea întrebarea foarte importantă: cum să construiți în mod corespunzător în afacerea proprietății achiziționate? Cel mai alfabetizate pas - este de a transfera dreptul de proprietate al societății private imobiliare, separându-l de activitatea de bază, este de dorit să se evite afilierea companiilor prin intermediul managementului sau fondatori.
În acest caz, pretențiile asupra activității principale care ar putea apărea din partea creditorilor, partenerilor sau autorităților fiscale, nu vor constitui o amenințare la adresa bunurilor imobile. În desfășurarea activității de familie dobândit premise, de regulă, eliberat în proprietatea unuia dintre rude, care în calitate de întreprinzător individual inchiriate de baza a companiei. Această opțiune, în plus, este una dintre cele mai profitabile, deoarece vă permite să economisiți pe impozite.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: