Recent, Curtea Supremă a rezumat practica litigiilor legate de construcția neautorizată. Aspectele generale ale acestui document sunt următoarele.
Opțiuni posibile pentru proiectarea construcției neautorizate în proprietate
În cazul în care parcela este deținută de dezvoltator, atunci casa poate fi emisă în două moduri - fără proces sau printr-o instanță.
Opțiunea fără proces - într-o manieră simplificată, așa-numitul dacha amnistie (articolul 25.3 din Legea federală a 21.07.97 № 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacții cu ea“, denumită în continuare. - Legea № 122-FZ). versiune simplificată nu se limitează la cazurile în care casa este construit pe site-ul, destinate agriculturii dacha sau horticultură (pe teritoriul cabana sau comunitate grădină, tramvai clădire de cooperare), dar în cazul în care casa a fost construit pe site-ul, destinate pentru construcția de locuințe individuale sau auxiliare gospodărie (parcelă privată). În funcție de tipul de structură (de exemplu, o casă sau o casă de țară) și utilizarea permisă a terenurilor (dacha agricole sau de locuințe, și așa mai departe. D.) Există o diferență în unele nuanțe, ci pe întreaga procedură este de a contacta departamentul teritorial al Registrului rus cu anumite documente, dintre care cel principal este documentul privind dreptul de proprietate asupra terenului. În același timp, nu este necesară o autorizație de construire.
În cazul în care procedura extrajudiciara nici un rezultat, adică, atunci când autoritatea Rosreestra a refuzat să înregistreze drepturile sau nu a reușit să colecteze unele documente (de exemplu, uneori, au nevoie de ajutor dacha de cooperare, care în timpul construcției nu a existat nici un fel pentru zona de frontieră, dar din cauza unor conflict, acest certificat nu dă), atunci rămâne doar a doua opțiune, ordinul judecătoresc.
Dacă casa este un obiect de construcție capitală și nu un fel de bloc de uz casnic ecranat, adică un obiect pentru construcția căruia a fost cerut un permis de construcție și nu a făcut obiectul excepțiilor menționate în partea 17 din art. 51 din Codul de amenajare a teritoriului, construcția sa fără permisiune înseamnă că casa este o construcție neautorizată. Legalizarea acesteia, adică obținerea recunoașterii dreptului de proprietate asupra unei astfel de clădiri, poate fi prin intermediul instanței (articolul 222 alineatul (3) din Codul civil) și apoi în baza unei hotărâri judecătorești de a înregistra proprietatea în Rosreestr.
Condiții pentru legalizarea construcției neautorizate prin instanță
Există patru condiții pentru legalizarea construcției neautorizate. În cazul în care nu se respectă cel puțin una dintre ele, atunci cererea de recunoaștere a proprietății asupra construcțiilor neautorizate va fi refuzat. Primele trei condiții menționate la punctul 26 din Rezoluția Plenului Curții Supreme și de arbitraj Curtea Supremă din data de 29.04.10 № 10/22 «Cu privire la unele probleme care apar în practica judiciară în soluționarea litigiilor legate de protecția drepturilor de proprietate, precum și aprobat de către Curtea Supremă 19.03. 14 Revizuirea practicii judiciare în cazurile legate de construcția neautorizată.
În primul rând, instanța verifică dacă au existat încălcări semnificative ale codurilor și regulilor de urbanism și de construcție și dacă clădirea controversată creează o amenințare la adresa vieții și sănătății cetățenilor. Aceasta este, pentru a legaliza construcția, este obligată să dovedească faptul că a fost construită în conformitate cu toate regulile și singura ei problemă este lipsa unui permis de construcție formal. Dar, pentru a confirma acest lucru, trebuie fie să colecteze concluziile tuturor autorităților competente, fie să efectueze o examinare completă a experților judiciare în cadrul procesului judiciar (punctul 26 din Rezoluția nr. 10/22, revizuire din 19.03.14).
Cea de-a doua condiție este ca, înainte de a se adresa instanței, reclamantul trebuie să ia măsuri posibile pentru executarea construcției în afara instanței (încercați să obțineți un permis de construcție, să faceți aprobările necesare sau să organizați o amnistie de vară). Dacă astfel de tentative nu au fost, atunci costumul va fi refuzat. Se presupune că legalizarea judiciară a construcției neautorizate este ultima măsură după epuizarea tuturor măsurilor administrative posibile (organismele abilitate au refuzat să legalizeze construcția).
Cea de-a treia condiție este că o clădire controversată nu trebuie să încalce drepturile și interesele protejate legal ale unor terțe părți (în primul rând vecini).
A patra condiție - construcția clădirii nu trebuie să contravină scopului terenului sau regulilor de zonare urbană stabilite pentru teritoriu.
În practica de oameni au conflicte cu vecinii, care construite ilegal pe lor orice structură care creează un risc de incendiu, lumina soarelui umbră și rupe granițele țării, etc. Ce se poate face în astfel de situații?
În astfel de cazuri este necesară depunerea unei cereri de recunoaștere a clădirii ridicate ca o structură neautorizată și obligarea vecinilor să o demoleze. O astfel de revendicare poate fi formulată de oricine consideră că drepturile și interesele sale legitime încalcă menținerea construcției neautorizate (clauza 22 din Rezoluția nr. 10/22).
În plus față de respectarea reglementărilor de urbanism și de construcție, instanțele se afla dacă încorporate în construcția controversatului construcția sanitare, incendiu, legislația de mediu și așa mai departe. D. (Revizuirea 19/03/14). Prin urmare, trebuie să dovediți că construcția unei băi încălcă prevenirea incendiilor sau alte norme sau din alte motive creează un pericol pentru viața și sănătatea ta. Prin urmare, este mai bine să începeți cu invitația inspectorului de la serviciul de pompieri de stat, astfel încât el să poată stabili și înregistra fapte de încălcare. Apropo, atunci când vă adresați instanței, puteți să-l rugați imediat să interzică lucrările de construcție ca măsură de asigurare a revendicării (revizuire din 19.03.14). Apoi, există șansa ca construcția să fie înghețată înainte de soluționarea litigiului.
Este posibil să se legitimeze o construcție neautorizată ridicată pe o suprafață de teren străin prin prescripție cumulată
În cazul în care o casă de apartamente a fost odată ridicată pe o parcelă de teren învecinată fără autorizațiile necesare, atunci problema legalizării clădirii poate fi rezolvată numai printr-o instanță.
În cazul în care proprietarii terenului vecin nu a anunțat revendicăm clădiri construite nu prezintă, de exemplu, această zonă este aproape pustiu, legalizarea casei nu funcționează, din moment ce în temeiul dispozițiilor articolului 3 Articolul 222 din Codul civil poate legaliza numai construcția neautorizată, care este construit pe un teren deținut de către dezvoltator a dreptului de proprietate, durata de viață posesia transmisibil sau permanentă (perpetuă) utilizați. Aceasta înseamnă că una dintre condițiile obligatorii pentru legalizarea construcției neautorizate nu este respectată. Deși Codul civil există o bază pentru recunoașterea drepturilor de proprietate, ca uzucapiune, în acest caz, dreptul de proprietate de origine reală pe termen lung nu ajuta.
Conform prescripției acquis-ului de recunoaștere a dreptului de proprietate asupra proprietății imobiliare se poate obține numai dacă persoana care a construit structura în mod conștiincios, deschis și continuu deținută timp de 15 ani ca a lui proprie. Dar, potrivit Curții Supreme, prescripția achizitoare nu se aplică clădirilor neautorizate situate pe terenuri ocupate ilegal. În plus, construcția neautorizată nu poate fi legalizată prin prescripție cumpărătoare, chiar dacă această clădire este construită pe propriul site. Se crede că, în acest caz, condiția obligatorie a bunei-credințe a proprietății nu este îndeplinită (atunci când construcția de clădiri fără permisiune, dezvoltatorul știe că acționează ilegal).
Conflicte cu vecinii asupra construcției neautorizate
Adesea, cetățenii ridică clădiri auxiliare pe terenurile lor fără autorizație corespunzătoare. Acest lucru este învățat de un vecin cu care se confruntă un vechi conflict de relații și el începe să amenințe, ceea ce va obliga instanța să demoleze clădirea.
În astfel de cazuri, un vecin va fi capabil să demoleze o structură neautorizată numai dacă dovedește că această construcție încalcă în mod substanțial drepturile sale. Faptul că erecția neautorizată a structurii în sine nu este totuși baza necondiționată pentru demolarea sa. Chiar dacă se va stabili că la ridicarea garajului au existat încălcări ale codurilor de amenajare a teritoriului și ale construcțiilor și regulilor, acest lucru nu va însemna automat necesitatea demolării acestuia. Baza pentru satisfacerea cererii de demolare a construcției neautorizate este doar materialitatea și ineradicitatea încălcărilor comise (revizuire din 19.03.14).
Printre semnificative încălcări ale reglementărilor și codurilor de construcție includ instanțele, de exemplu, sunt inevitabile tulburări care pot duce la distrugerea clădirilor, provocând pagube vieții umane, a sănătății, deteriorarea sau distrugerea bunurilor altora. Cu alte cuvinte, în cazul în care construcția neautorizată nu cauzează nici un inconvenient serios pentru vecini și alții care nu sunt o amenințare pentru siguranța lor și siguranța clădirilor adiacente, instanța nu poate fi obligat să-l transporta numai pentru că a fost construit fără autorizație.
În plus, Curtea Supremă a explicat că instanțele ar trebui să țină seama de art. 10 din Codul civil, care nu permite acțiunile cetățenilor și persoanelor juridice, efectuate numai cu intenția de a dăuna unei alte persoane sau cu abuzul de drept sub alte forme. Și dacă vecinul tău încearcă să depună o cerere de demolare a unei structuri neautorizate, fără a avea motive obiective pentru acest lucru, atunci va fi doar abuz de lege.
Cum de a legaliza un apartament într-un bloc de apartamente cumpărat de la un dezvoltator
O mare parte din cetățeni cumpără apartamente de la dezvoltatorul clădirii de apartamente, care nu și-a formalizat încă drepturile asupra terenului. Mai târziu, se pare că permisiunea pentru construirea unei case rezidențiale pe acest teren nu a fost eliberată dezvoltatorului, în timp ce a fost construită o clădire cu mai multe apartamente, planificare urbană și alte norme au fost încălcate.
În această situație, dreptul de a deține apartament nu va funcționa chiar și prin instanța de judecată. Această situație diferă de cele în care dezvoltatorul a primit un permis de construcție, ci doar trage termenul limită pentru punerea în funcțiune a casei (în acest caz, este cu adevărat posibil să se aranjeze apartamente printr-o instanță).
După cum a explicat Curtea Supremă (revizuirea din 19.03.14), legislația actuală nu prevede posibilitatea recunoașterii dreptului de proprietate asupra unei părți a obiectului construcției neautorizate. În cazul tău, întreaga clădire de apartamente ca un întreg este considerată o construcție neautorizată, ceea ce înseamnă că este imposibilă recunoașterea în instanță a proprietății anumitor spații în ea (apartamente). În plus, cumpărătorii de apartamente nu au dreptul de a introduce o astfel de acțiune este un alt motiv că terenul sub controversatul subiect nu aparține lui, iar aceasta este una dintre condițiile de legalizare a construcțiilor neautorizate.
Numai dezvoltatorul care deține proprietatea asupra terenului pe care a construit casa și care face obiectul altor condiții obligatorii pentru legalizarea construcției neautorizate poate încerca să obțină recunoașterea dreptului de proprietate asupra casei prin intermediul instanței. Acest lucru este posibil numai cu condiția ca încălcarea reglementărilor de urbanism și de construcție, din cauza care a refuzat să elibereze o autorizație pentru construirea și introducerea de casă în funcțiune, nu au un caracter substanțial și sunt de unică folosință în natură (a se vedea. Revizuirea 03.19.14). Numai după înregistrarea de către dezvoltator a dreptului de proprietate asupra casei construite, persoanele care au cumpărat de la el apartamente pot încerca să-și apere drepturile lor la apartamente.
În cazul în care dezvoltatorul nu se va încerca chiar să legaliza casa, sau el va merge în instanță în acest scop, dar instanța va nega, cumpărătorii de apartamente pot solicita de la constructor restituire numai.
În astfel de cazuri, contractul de vânzare a apartamentului este în mod inerent ilegal ca dezvoltator care a construit construcția neautorizată, nu ajunge pe dreptul de proprietate și nu poate dispune de ea, prin urmare, dezvoltatorul nu are dreptul de a vinde aceasta casa.
FZ din data de 31.12.04 numărul 214-FZ „Cu privire la participarea la construirea în comun a clădirilor de locuit și alte bunuri imobiliare“ nu se aplică în cazul relațiilor care rezultă din construcția neautorizate (pag. 12 Revizuirea practicii de soluționare instanțelor a litigiilor care apar în legătură cu participarea cetățenilor la construirea în comun blocuri de locuințe și alte obiecte imobile aprobate de Președinția Curții Supreme la data de 04.12.13).
- Dreptul reclamantului la o parcelă de teren îi permite să ridice clădiri pe el;
- Clădirea trebuie să îndeplinească cerințele regulilor de utilizare și dezvoltare a terenului. Astfel, acum este posibilă păstrarea construcției neautorizate cu trei condiții obligatorii. 1. Structura este ridicată pe un teren pe care pot fi ridicate structuri. 2. La momentul de a merge în instanță de construcție îndeplinește cerințele stabilite documentația pentru planificarea zona, utilizarea terenurilor și regulamentele de dezvoltare sau cerințe obligatorii la parametrii de construcție disponibile în alte documente. 3. păstrarea clădirii nu încalcă drepturile și interesele legitime ale altora, nu pune în pericol viața și sănătatea oamenilor.
Aceasta este o întrebare destul de dificilă și depinde de faptul că o locuință este înregistrată sau nu, că ați cumpărat un apartament sau o cotă într-o clădire de apartamente și o serie de alte lucruri.
Construcția de clădiri de apartamente pe teren cu utilizare permisă în cadrul IZhS (pentru reședința mai multor familii) nu este permisă. Aceasta este o încălcare a utilizării permise a terenului, iar casa poate fi demolată prin decizia instanței și în detrimentul proprietarului terenului.
Proprietatea înregistrată nu face ca construcția neautorizată să fie legală.
Conform paragrafului 1 al art. 222 a construcției neautorizate Codul civil este, inclusiv o casă, creată pe teren nu a fost desemnat în acest scop, în conformitate cu legea și alte acte juridice, sau create fără a obține autorizațiile necesare sau încălcarea gravă a reglementărilor de urbanism și construcții .
Proprietarul casei, care terenul a fost alocată poate solicita instanței cu o cerere de recunoaștere a proprietății asupra construcțiilor neautorizate, argumentând că acesta nu încalcă drepturile și interesele legitime ale altora, corespunde standardelor de construcție, sanitare și tehnico-foc.
Dacă nu putem dovedi absența încălcării drepturilor și intereselor legitime ale altor persoane, precum și amenințările la adresa vieții și sănătății cetățenilor, instanța va obliga demola construcția neautorizată, cu astfel de costuri pentru demolarea clădirilor asupra persoanei care a ridicat în instanța de judecată.
Trimiteți-le prietenilor: