Primul birou al unei companii tinere este o etapă importantă în afaceri. Multe firme încep să aleagă biroul într-un moment în care perspectivele de dezvoltare ulterioară nu sunt încă clare: într-o astfel de situație este ușor să faci o greșeală cu alegerea locurilor potrivite și să încheie un contract dezavantajos.
"Este foarte important să înțelegeți dacă societatea este pregătită pentru cheltuieli regulate și pe termen lung pentru chirie de birouri. Compania care a închiriat în primul rând biroul nu poate întotdeauna să își evalueze corect capacitățile financiare și să înțeleagă cât de mult este dispus să cheltuiască pe chirie ", - a avertizat directorul clienților corporativi ai departamentului de imobiliare de birouri Knight Frank Maria Zimina.
Pentru a ajuta oamenii de afaceri să-și aleagă un spațiu de birou cu adevărat potrivit, consiliul de redacție al RBC-Real Estate a cerut consultanță brokerilor de top care lucrează în domeniul imobiliar comercial din Moscova.
Începutul antreprenorilor are nevoie de un birou mic, care nu va necesita prea mulți bani pentru o plată regulată de închiriere, brokerii, care au fost rugați de RBC Real Estate, sunt siguri. "În multe clădiri există blocuri mici de birouri de la 100 de metri pătrați. m, care sunt destul de lichide. În general, blocuri mici sunt oferite într-o stare de "finisare", - a declarat directorul adjunct al sediului de birou al CBRE Elina Stepnaya.
Cel mai dificil lucru în alegerea unei camere este acela de a determina dimensiunea biroului, spune directorul senior al serviciilor corporative la Cushman Wakefield Elena Kolesnikova. "Din păcate, un număr foarte mic de centre de birouri de calitate împarte etajele în blocuri mici", a spus expertul. "Puteți angaja un consultant profesionist sau puteți aduna cât mai multe informații din toate sursele disponibile."
Pentru a vă formula corect propria solicitare de închiriere de birouri, trebuie să răspundeți la câteva întrebări-cheie.
De unde știi ce birou ai nevoie?
Lista de verificare pentru o companie start-up de la directorul departamentului de imobiliare de birouri S.A. Ricci a lui Dmitry Zhidkov:
- Care este bugetul pentru închirierea sediului companiei și ce rată de închiriere veți putea plăti în fiecare lună?
- De ce domeniu aveți nevoie? Este de aproximativ 150 de metri pătrați. m sau 50 de metri pătrați este suficient. m? Rețineți că, în conformitate cu normele sanitare, atunci când se utilizează monitoare LCD în birou, cel puțin un loc de muncă ar trebui să reprezinte cel puțin 4,5 metri pătrați. m. În primul rând, puteți înmulți 4,5 cu numărul de angajați care vor lucra în mod constant în birou.
- Este important factorul teritorial? Este necesar ca afacerea dvs. să fie localizată în centrul orașului (acest factor este important, de exemplu, pentru firmele de avocatură) sau veți fi mulțumit de un birou din zona MKAD?
- Care este termenul de leasing preconizat: o lună, două, șase luni, un an sau mai mult?
- Sunteți gata să pioni în buget costurile de reparații, mobilier și echipamente de birou? Dacă răspunsul este "nu", atunci este logic să luați în considerare opțiunea de cazare în coworking. Amintiți-vă că costurile de reparații nu vor fi returnate niciodată, dar mobilierul și echipamentul pot fi luate împreună cu dvs. atunci când vă deplasați.
Alegerea locației teritoriale a biroului ar trebui să depindă de ce este specializată afacerea tânără, crede Knight Frank. "De exemplu, consultanții stau în clădiri de înaltă calitate din centrul Moscovei. Clienții vin la ei și este important să se arate statutul companiei, pentru a sublinia imaginea acesteia. Dar industria IT se concentrează, în primul rând, pe buget și pe angajații săi. Pentru astfel de companii, confortul angajaților este cel mai important, satisfacția lor față de locul de muncă - în acest domeniu, o concurență înaltă pentru personal ", a spus Maria Zimina. - Companiile din segmentul cu amănuntul ocupă birouri care nu se află în locații premium, deoarece bugetul pentru chiria de la ei este, de regulă, mic. "
Cea mai mare provocare este căutarea în sine, deoarece spațiile de calitate redusă sunt foarte solicitate, iar ofertele postate pe Internet nu sunt întotdeauna relevante, a avertizat Elena Kolesnikova de la Cushman Wakefield. "Astăzi este ușor să salvați închirierea unui spațiu de birouri, deoarece piața se confruntă cu o criză de supraproducție a piețelor de birouri - aproximativ 20% din spațiul de birouri este gol. Pariurile pe birouri sunt în partea de jos, deci totul depinde de cerințele chiriașului pentru cameră și gustul său ", a spus Dmitri Zhidkov.
"În centrul Moscovei puteți închiria un birou într-un vechi conac: închiriați o clădire cu o suprafață de 2 mii de metri pătrați. m în întregime va costa aproximativ 25 de mii de ruble. pentru 1 pătrat. m pe an. Deseori, aceste spații sunt împărțite în mai multe părți, de exemplu 500 mp m, și sunt predate la 30 de mii de ruble. pentru 1 pătrat. m pe an. Beneficiu pentru toți: și proprietarul în acest caz devine mai mult, și chiriașii obține un birou în centrul Moscovei - a spus societatea S.A. Ricci. - Un start tehnologic poate închiria o cameră într-unul din parcurile comerciale din Moscova, dar pentru aceasta va trebui să obțină statutul de rezident. Prin urmare, această opțiune nu este potrivită pentru toate companiile start-up. "
Cea mai logică opțiune pentru o afacere tânără ... este biroul din afara Moscovei, au încheiat brokerii. În acest caz, chiriașul poate găsi o cameră confortabilă, la un preț de la 8 mii la 10 mii ruble. pentru 1 pătrat. m pe an, indicat în compania CBRE. Complexitatea evidentă a acestui scenariu va fi posibila îndepărtare a biroului de metrou.
Să plătești în dolari sau ruble?
Ratele dolarului aproape au dispărut de pe piața de birouri din regiunea Moscovei, au anunțat brokerii intervievați de RBC-Realty. "Ratele dolarului pe piața actuală sunt o excepție rară care apare în segmentul cu buget ridicat", a declarat proprietarul companiei Ekoofis, Andrei Kovalev. - Piața, interesantă pentru întreprinderile mici, mijlocii și start-up-uri, a trecut complet la ruble. Dacă proprietarul oferă rate de dolar unui chiriaș mic, cu siguranță există ceva în neregulă cu acesta ".
"Este clar că acei proprietari care oferă dolari sau euro nu sunt pregătiți să își schimbe viziunea pentru un singur chiriaș mic", a spus Elena Kolesnikova. - Dacă vorbim de multe mii de metri - cred că există o oportunitate de a schimba punctul de vedere al proprietarului. În ceea ce privește cererea, există atât pentru proiectele ruble, cât și pentru dolar, aceasta depinde de evidența contabilă a locatarului. "
Piața de birouri din regiunea Moscovei este de obicei împărțită în clasele A, B și C. Clasa A este cel mai scump și mai prestigios centru de afaceri din locațiile cele mai convenabile. Clasa C este o opțiune economică în clădirile învechite, departe de metrou și de autostrăzile principale. Clasa B este o legătură intermediară, adesea împărțită în B cu condiție disponibilă și B + mai scumpă.
"În birourile din clasa A, cea mai mică rată de închiriere (cu finisare, TVA și costurile de întreținere) este de 11,8 mii de ruble. pentru 1 pătrat. m pe an. În clasa B + este de aproximativ 8,5 mii de ruble. pentru 1 pătrat. m pe an, în clasa B - este de 7 mii de ruble. pentru 1 pătrat. m pe an, - a spus Dmitri Zhidkov. - Toate facilitățile care oferă spații de birouri la aceste prețuri sunt situate în Centura de la Moscova sau în afara acesteia. Rata scăzută se datorează distanței facilității de la centrul orașului și de la metrou. Cel mai mare număr de zone vacante este observat aici. Cererea de astfel de premise sunt folosite de chiriasi, pentru care locatia nu conteaza. "
Pentru cât timp să semneze un acord?
Dacă vorbim de companii mici, este logic să încheiem contracte pe termen scurt - pentru o lună, două, șase luni și un an, să ia în considerare S.A. Ricci. "Această oportunitate este oferită de colaboratori care, în plus, oferă condiții de leasing flexibile", a sugerat Zhidkov. - În cazul în care afacerea dvs. va urca rapid și aveți nevoie să extindeți personalul și să creșteți spațiul de birou, coworking-ul, de regulă, va fi întotdeauna în măsură să ofere o astfel de oportunitate, spre deosebire de un centru de afaceri sau de un complex multifuncțional. Dar când îți dai seama că afacerea ta este încrezătoare și se dezvoltă bine, este logic să te gândești la un contract de închiriere pe termen lung: în acest caz, condițiile în care a fost încheiat contractul vor fi păstrate ".
Coworking vs. birou: argumente pro și contra
Termenul standard pentru închirierea unui birou clasic este de cinci ani, dar o astfel de perioadă lungă este puțin probabil să se potrivească unui nou venit, consideră Elena Kolesnikova. "Este important să ne amintim că contractul de închiriere este un document juridic serios care poate fi reziliat numai în condițiile specificate în acesta", a declarat directorul principal al serviciilor corporative Cushman Wakefield.
"Acordul poate include o clauză privind posibilitatea de reziliere cu înștiințarea prealabilă a proprietarului", a sugerat proprietarul Ecofisa, Andrei Kovalev. "Acest lucru va elimina necesitatea de a rezolva situația prin intermediul instanței, în cazul în care chiriașul are probleme cu afacerea și nu poate continua să plătească chiria. Condiții pentru încetarea anticipată - componenta standard a contractului de închiriere. "
În cazul atingerii unei rate favorabile și a altor condiții comerciale, este mai profitabil ca un chiriaș să semneze un contract de închiriere pe termen lung, consideră CBRE. "În același timp, este necesar să se prevadă posibilitatea extinderii în cazul în care compania crește într-un timp scurt", a spus Elina Stepnaya.
În cazul în care pornirea revendică imediat o suprafață de birouri spațioasă de până la 1 mie de metri pătrați. m, atunci o astfel de companie ar trebui să se pregătească pentru un contract de trei ani, spune directorul de clienți corporatiști Knight Frank. "Chiriașii și proprietarii nu se simt confortabil cu contracte pentru mai puțin de trei ani, dacă vorbim de șantierul de cel puțin 700 de metri pătrați. m. Părțile vor continua să investească în spații de birouri: acestea sunt investiții în finisaje, echipamente și mobilier care nu se îngrijesc de un an ", a spus Maria Zimina. - În plus, în cadrul unui acord de trei-cinci ani, este mai ușor să ajustați relația. Recomandările noastre privind contractele de plasare a companiei pentru 50-70 de persoane: un birou de la 700 la 1 mie de metri pătrați. m timp de cinci ani, cu dreptul de a ieși după trei ani. "
Cum să negociem?
Negocierea cu proprietarul și solicitarea unei reduceri - o condiție indispensabilă pentru orice negocieri, a declarat companiilor S.A. Ricci, Cushman Wakefield și Knight Frank. "Amintiți - ar trebui să negociați mereu", sfătuiește Dmitri Zhidkov. - Este important să se înțeleagă că este puțin probabil ca proprietarul unui birou ieftin într-o locație bună pentru a face un discount, dar proprietarul de umplere este de obiect rău este de natură să facă concesii. Puteți obține o reducere de 5 până la 10%. "
"În perioada de criză, când a venit timpul pentru o revizuire globală a contractelor, am obținut economii de până la 30% închiriate", își amintește Maria Zimina. "În practică, chiriașii reușesc să reducă nivelul cheltuielilor cu aproximativ 10%".
Nu este interesant ca cineva să fie proprietarul unui birou gol, au respins argumentele proprietarului Ekoofisa în S.A. Ricci. "Proprietarul nu vrea să schimbe chiriasii în fiecare lună: bunurile imobiliare ar trebui să funcționeze și să aducă venituri", a spus Zhidkov. - Reducerile pot fi obținute nu numai în termeni financiari: proprietarul poate oferi o vacanță de închiriere, include plăți de utilitate în chirie, oferă spații de parcare gratuite și așa mai departe. "
Proprietarii profesioniști nu construiesc trucuri, încheiate la Cushman Wakefield. "Sunt reputație importantă, probabil că au o dimensiune substanțială a portofoliilor imobiliare. Ele protejează cât mai mult interesele lor ", a explicat Elena Kolesnikova logica discuțiilor. - Același principiu este urmat și chiriașul, dacă este competent. Pentru a încheia o tranzacție de succes, părțile trebuie să convină asupra unor condiții reciproc avantajoase - beneficiul pieței de astăzi o permite. Merită să vă fie frică de ofertele super-ieftine de la jucători neprofesioniști. Există trucuri cu adevărat posibile. Dar acest lucru nu înseamnă că profesioniștii sunt mereu costisitori - pur și simplu nu alungați la ieftinitate absolută și negociați cu mai mulți potențiali parteneri în același timp ".
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: