Probabil că toți cei care se angajează astăzi la bancă pentru un credit ipotecar ar dori să reducă în viitor costul serviciilor sale. Dar departe de toată lumea știe exact ce este necesar să se prevadă pentru prima dată în etapa de obținere a unui împrumut și apoi la plata acestuia. Lucrul cu specialiștii ipotecare ne-a spus cum să reducem plățile excedentare.
De exemplu, în cazul în care împrumutul este luată pentru un milion de ruble pentru o perioadă de 15 ani, la 12% pe an, apoi forma anuitate de plată a debitorului va avea în fiecare lună pentru a da 12 mii de ruble, dar va fi primit doar două mii dintre ei în plată a principalului, 10 de mii de ruble va fi dobândă pe împrumut.
În cazul în care același împrumut are un program diferențiat de rambursare, în primele luni de plată a împrumutatului va fi maxim - în fiecare lună va trebui să dea băncii 15.5 mii de ruble. Dintre acestea, 10 mii de ruble vor fi dobândă la împrumut, și 5,5 mii de ruble vor fi creditate pentru a rambursa principalul. Deoarece dobânzile la împrumut se calculează pe soldul datoriei, plățile în timp vor fi reduse pentru un astfel de împrumut.
De aceea majoritatea debitorilor tind să încheie un împrumut cu o plată diferențiată. Cu toate acestea, există un alt punct de vedere cu privire la care dintre aceste două tipuri de împrumut este mai benefic pentru împrumutat.
"Dacă comparați cuantumul plății pentru întreaga perioadă de deservire a împrumutului, atunci cu o plată de anuitate, o persoană supraîncărca într-adevăr mai mult", explică directorul adjunct al OOO Krom Maxim Omelyanchuk. - Dar dacă abordați alegerea unui împrumut cu acest criteriu, atunci este mai ușor să abandonați ideea de a împrumuta cu totul. Ca și în cazul oricărui împrumut, întotdeauna trebuie să reveniți mai mult decât ați luat de la bancă. Din punctul meu de vedere, plata unei anuități pentru un împrumutat este mai profitabilă. În ciuda faptului că depășirea totală, dacă țineți cont de întreaga perioadă de creditare, merge mai mult, cu această opțiune de împrumut o persoană poate obține un împrumut pentru o sumă mai mare.
După cum arată practica, în cele mai multe cazuri, debitorii tind să preia un împrumut în bancă pentru o sumă maximă, pe care o pot aștepta la salariu. În cazul în care nivelul de venit permite împrumutatului să plătească lunar 15 mii de ruble, în cadrul programului cu o plată anuitate el va fi capabil să obțină un împrumut de 1 milion 250 mii de ruble. Dacă are cel puțin 300 de mii de ruble pentru o plată inițială, puteți conta deja la cel mai ieftin apartament cu o cameră. Problema majorității debitorilor este că nu au o plată în avans sau că sunt cele mai mici. Apoi, în cadrul programului cu plata diferențiată vor primi doar 970 de mii de ruble. Cu alte cuvinte, tot ceea ce se pot aștepta astfel de debitori în acest caz este un hotel. "
Semnificativ negativ
„Atunci când o persoană cu un program de rambursare ipotecare diferențiate cu primele luni de la începerea să plătească sume considerabile care alcătuiesc cea mai mare parte a bugetului de familie, de multe ori la economisire pe tratament sau recreere, în același timp, există posibilitatea ca în câțiva ani, poate pur și simplu a alerga afară de abur“, - spune Maxim Omel'yanchuk.
Creșterea termenului de creditare
Un alt sfat comun atunci când alegeți un împrumut este alegerea unei perioade de creditare mai lungi. Dependența este simplă: cu cât este mai lungă perioada pentru care este emis un împrumut, cu atât mai puțin împrumutatul va trebui să plătească lunar.
"Conform calculelor noastre, perioada de creditare optimă este de 15 ani", spune Maxim Omelyanchuk. - Vă permite să plătiți împrumutul în cantități mici, ceea ce nu va crea o povară pentru bugetul familiei și, în același timp, mărimea plății totale excedentare nu este atât de semnificativă. În cazul în care împrumutul este luată de 1 milion de ruble, în timp ce termenul de împrumut de 5 ani, plata lunara va fi de 22 250 de ruble timp de 10 ani - 14 350 ruble, timp de 15 ani - 12 000 de ruble pentru 20 de ani - 11 000 ruble, timp de 25 de ani - 10 500 ruble, timp de 30 de ani - 10 300 de ruble. Dar merită să plătiți suplimentar 15 ani, pentru a reduce plățile lunare cu 1.700 de ruble. "
Cu toate acestea, potrivit expertului, uneori există situații în care este logic să se ia un împrumut pentru o perioadă mai lungă. "Se întâmplă că pentru a cumpăra un debitor de apartament nu are suficiente fonduri împrumutate, și există o sumă mică în intervalul de 100-200 de mii de ruble. Apoi, într-adevăr termenul de împrumut poate fi prelungit, din cauza că suma de împrumut va crește, de asemenea, ușor, - explică Maxim Omelyanchuk. - Atunci când se schimbă situația vieții debitorului și apar fonduri libere, el poate să-și plătească împrumutul înainte de termen. Schimbarea perioadei de împrumut va fi în orice moment. "
Plata plății anticipate
Dar cel mai comun sfat - cu cel mai scurt timp pentru a începe înainte de termen pentru a anula împrumutul.
„În multe bănci pentru a ridica moratoriul privind rambursarea anticipată a creditelor ipotecare, și în cele în care aceasta este încă în vigoare, ea variază de la 2 la 6 luni, - spune Jeanne Malahov - după acel moment, debitorul are dreptul de a face rambursarea anticipată. De exemplu, plata lunară a familiei este de 15 mii de ruble, ambii soți au plătit concediu și sunt gata să plătească o sumă mare - 30 mii ruble - ca o rambursare parțială anticipată. Debitorul, care face o rambursare parțială anticipată, poate solicita băncii să recalculeze plățile sau termenul de împrumut. "
În rândul băncilor care acordă împrumuturi, există cele care, cu rambursarea parțială anticipată, oferă împrumutatului posibilitatea de a alege între schimbarea termenului de împrumut și modificarea plății lunare.
„Pentru clienții băncii este mult mai profitabil pentru a reduce termenii de creditare decât mărimea plății lunare - sfătuiește Jeanne Malahov - în acest caz mărimea plății excedentare, ca rezultat va fi semnificativ mai mică. Și cel mai bine este să plătiți parțial împrumutul exact în primii ani de utilizare a împrumutului, atunci va fi posibil să minimalizați cât mai mult posibil plata excedentară. Prin urmare, cu plățile anuitate, formula este calculată astfel încât în primii câțiva ani clientul să plătească în principal dobânda. De exemplu, împrumutatul a împrumutat un milion de ruble pentru o perioadă de 15 ani. Programul de împrumut are un program de rambursare a anuităților. Plata lunară pentru aceasta va fi de 12 mii de ruble. Dar dacă trei luni de la primirea împrumutului debitorului face o rambursare parțială a fondurilor de capital-mamă în valoare de 365 de mii de ruble, și reduce durata împrumutului, în locul termenului precedent a împrumutului de a plăti pentru acesta va fi de 6,5 ani. Inițial, depășirea pentru acest împrumut, luată timp de 15 ani, ar fi de 1 milion 144 mii de ruble. Cu o reducere a perioadei de împrumut la 6,5 ani, mărimea plății excedentare va scădea la 295,000 ruble. "
Reducerea plăților sau termenul de împrumut
Nu uitați că în timp, salariul debitorului crește, iar plata pe împrumut tot timpul rămâne aceeași. Iar după al cincilea an de plată a împrumutului, aceste sume vor înceta să reprezinte o parte semnificativă a venitului debitorului.
Pentru a profita de capitalul părintelui
Sursa fondurilor pentru rambursarea anticipată a împrumutului poate fi capitalul de maternitate și deducerea fiscală. "Recent, pentru rambursarea parțială anticipată, adesea utilizând mijloacele capitalului mamă", spune Zhanna Malakhova. - Absolut toate băncile o acceptă ca pe o plată ipotecară. Această propunere este deosebit de avantajoasă în cazurile în care se ia un împrumut pentru îmbunătățirea condițiilor de locuit pentru a plăti o suprataxă atunci când se schimbă un apartament. Dimensiunea de suprataxă în acest caz, de regulă, este mică și este de aproximativ 700 de mii de ruble, 365 de mii din această sumă pot fi rambursate din capitalul de maternitate. Familia rămâne să plătească doar aproximativ 300 de mii de ruble. Plățile lunare pentru un astfel de împrumut nu vor fi o povară grea pentru bugetul familiei. În același timp, familia are ocazia să se mute într-un apartament nou, mai confortabil și mai spațios. "
Fiecare cetățean al Rusiei, o dată în viața sa, are dreptul la o deducere fiscală. Statul revine 13% din suma maximă de 2 milioane de ruble cheltuite pentru cumpărarea unui apartament. Suma maximă de plată este de 260 mii de ruble. Dar, dacă locuințele au fost cumpărate într-o ipotecă, debitorii au posibilitatea de a majora plata chiar mai mult. Faptul este că dobânda la împrumut este contabilizată separat, iar împrumutatul are dreptul să primească 13% din suma plătită pentru utilizarea împrumutului.
Monitorizați suma licitată
O altă modalitate de a reduce plățile este monitorizarea modificării ratei dobânzii la împrumuturi și, în cazul unei reduceri semnificative a acesteia, să se urmărească modificarea condițiilor de creditare.
"Dacă rata dobânzii pentru perioada de întreținere a creditelor a scăzut, atunci în această situație există două opțiuni: o persoană poate fi re-creditată cu o altă bancă sau banca lui va reduce rata pentru el. În practica noastră, mai recent, a existat un astfel de exemplu, atunci când banca a mers să-și întâlnească clientul și a redus rata dobânzii la împrumutat, care a împrumutat la 17% pe an în cea mai acută fază a crizei. Deși acesta este primul astfel de caz pe piața imobiliară Krasnoyarsk, despre care am auzit. Dar cred că băncile vor începe să înțeleagă de-a lungul timpului: dacă nu revizuiesc condițiile pentru astfel de clienți, atunci acești debitori pot merge la concurenți. Prin urmare, pentru a monitoriza modificarea ratei în banca dvs. este necesar. Dacă rata a scăzut cu mai multe procente, iar împrumutatul are posibilitatea de a alege, de a împrumuta altă bancă sau de a aplica pentru a schimba rata, trebuie să scrieți o declarație. "
Utilizați preferințele
Ca una dintre modalitățile de a reduce costurile, se pot folosi preferințele pe care băncile le oferă unor agenții imobiliare. Faptul este că debitorii care fac ipoteci prin intermediul partenerilor de agenție ai băncilor primesc un împrumut în condiții mai avantajoase decât cele care se aplică în mod independent băncii. De regulă, aceste preferințe se încheie într-o rată de împrumut mai mică, de obicei o jumătate de procente. Pe lângă reducerea ratei, poate fi oferită o reducere a comisioanelor pentru emiterea de credite ipotecare (dacă există în bancă) sau o reducere a moratoriului privind rambursarea anticipată a împrumutului.
CREDIT DE CREDIT CU PLĂȚI ANUNTATE
Împrumut pentru 1 000 000 de ruble la 15% pe an timp de 15 ani, plăți excedentare pe dobânzi - 1 519 257 ruble.
Asigurați-vă
Uneori, ca una dintre modalitățile de economisire a cheltuielilor pentru obținerea unui împrumut ipotecar, debitorii sunt sfătuiți să-și aleagă propria companie, care va fi angajată în asigurare. Cu toate acestea, experții intervievați au convenit că diferența de două mii de ruble, pe care debitorul o va primi atunci când face apel la asigurători, nu poate fi numită o economie semnificativă.
Pentru a salva, cu un volum redus de asigurare, de asemenea, nu se dovedește. De obicei, băncile necesită asigurarea unui apartament ipotecar, asigurarea de viață și capacitatea de a lucra un împrumutat nu este obligatorie. Dar dacă o persoană, care dorește să salveze, refuză acest tip de asigurare, rata dobânzii pentru el în acest caz poate crește.
"De obicei, banca oferă să aleagă între 5-6 companii de asigurări, astfel încât împrumutatul să poată găsi mereu condițiile optime pentru el însuși", spune Zhanna Malakhova. - După criză, multe companii interesate de atragerea de noi clienți au schimbat termenii de asigurare în bine. Rata de asigurare depinde de vârsta, greutatea și starea de sănătate a împrumutatului. Și dacă o persoană care ia credit este sănătoasă, nu are obiceiuri proaste, valoarea asigurării pentru el va fi minimă. Cu condiția ca un milion de ruble să fie luate pe credit și prima de asigurare să fie de 0,7% din suma creditului, împrumutatul va trebui să plătească 7.700 de ruble anual. Marimea primei de asigurare se percepe pe soldul datoriei, deci daca intr-un an clientul stinge o parte din imprumut, in anul urmator va fi redusa si prima de asigurare. "
CREDIT DE CREDIT CU PLĂȚI DIFERENȚATE
Împrumut pentru 1 000 000 de ruble la 15% pe an timp de 15 ani, depășire a dobânzii - 1 131 250 ruble.
Nu întârziați cumpărarea
"Cel mai important sfat - dacă o persoană dorește să reducă cheltuielile, cumpărând un apartament pe credit, trebuie să alegi un obiect de calitate și să nu întârzie cumpărarea", spune Maxim Omelyanchuk. - Deoarece clientul nu pierde banii principali, nu atunci când alege între programe de credit, ci când caută un apartament pentru o perioadă lungă de timp. Dacă în timpul în care cumpărătorul caută un obiect adecvat, proprietatea a crescut în preț, pierderile sale vor depăși suma pe care o va economisi prin alegerea unui împrumut. "
Potrivit expertului, până acum unii dintre cumpărătorii care au nevoie să-și îmbunătățească condițiile de viață iau o atitudine de așteptare și a se vedea, sperând pentru o schimbare a ratei.
"Cu o scădere a ratei dobânzii, imobilul crește mereu în valoare", explică Maxim Omelyanchuk. - Ipoteca devine din ce în ce mai accesibilă, mai mulți cumpărători sunt capabili să profite de creditare, cererea este în creștere. În consecință, creșterea prețurilor. Dacă astăzi împrumutatul ia în ipotecă un milion de ruble la 12 la sută, plata lunară pentru ea va fi de 12000 de ruble. Dacă rata scade la 9%, prețurile imobiliare vor crește cu cel puțin 200.000, iar pentru a cumpăra un apartament, o persoană va trebui să împrumute pe 1 milion 200 mii de ruble și să plătească lunar 12,2 mii de ruble.
Deci, chiar dacă reducerea ratei, pe care o așteaptă unii cumpărători, se va întâmpla în viitorul apropiat, aceștia vor trebui să plătească un împrumut mai mult decât ar plăti, eliberând fără întârziere un credit ipotecar.
Revista "Imobiliare-Info" №11 (121). 08/06/11
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: