Noul proiect de lege vizează protejarea drepturilor clienților și, în special, oferirea de a retrage serviciile agenților imobiliari din umbre prin procedura de atestare a specialiștilor. Vom înțelege modul în care se desfășoară acum reglementarea activității imobiliare și dacă această activitate într-o consolidare legislativă separată necesită acest lucru.
Licențiere, certificare și atestare de agenți imobiliari
Acest lucru a condus la faptul că agentul imobiliar oficial a continuat să furnizeze servicii de intermediere pe piața imobiliară, dar fără obligația corespunzătoare de a-și elibera licența. Prin urmare, calitatea activității în sine și gradul de responsabilitate profesională a specialiștilor au scăzut semnificativ.
În cazul în care agentul imobiliar asigură puritatea juridică a tranzacției?
Măsura responsabilității agentului economic în conformitate cu sistemul actual de certificare voluntară este determinată de termenii contractului de furnizare a serviciilor de realtori și de legislația în vigoare (punctul 5.8 al Sistemului de certificare voluntară a serviciilor pe piața imobiliară din Federația Rusă). O lege civilă, ne amintim, stabilește prioritatea prevederilor contractului, care, printre altele, poate reduce suma legală a daunelor care trebuie rambursate (partea 1, articolul 15 din Codul civil al Federației Ruse).
Cu toate acestea, standarde specifice ale sistemului de certificare, pe de o parte, cu condiția ca responsabilitatea profesională a unui agent imobiliar ar trebui să fie asigurată sau obligația de a compensa pentru daunele la client trebuie să fie furnizate în orice alt mod (p. 3 6. Sisteme de servicii de certificare voluntară de pe piața imobiliară din Rusia). Dar, pe de altă parte, oferind posibilitatea de a agentului nu asigură răspunderea sa, documentul nu precizează nici o listă de „alte mijloace“, pe care clientul poate fi compensată daune sau limita minimă a răspunderii.
În plus, standardele nu conțin condiții specifice pentru furnizarea de servicii imobiliare - prin urmare, agentul imobiliar determină, de asemenea, independent la elaborarea contractului. Adică, mediatorii sunt responsabili în principal pe baza termenilor contractului pe care l-au dezvoltat. Nu există garanții suplimentare pentru respectarea drepturilor clienților în sistemul de certificare.
Și având în vedere natura voluntară a certificării în sine, se pare că măsurile eficiente care determină responsabilitatea profesională a agenții imobiliari, până în prezent, nu este în mod clar suficientă.
Pe piața imobiliară actuală, potrivit lui Lydia Mikheeva, nu există nici o garanție a drepturilor de proprietate. Dar este agentul imobiliar vinovat dacă nu poate garanta cu încredere clientului că tranzacția va avea loc, transferul de proprietate va fi înregistrat și cel mai important, înregistrarea de stat nu va fi ulterior pusă la îndoială? Și cine ar trebui să-și asume responsabilitatea în cazul în care în viitoarea proprietate vor fi contestate?
În practica mondială, în conformitate cu cuvintele lui K. Yu. Profesor al Școlii ruse de drept privat, partener al companiei juridice "Grupul Pepeliaev" Roman Bevzenko. există trei modele de furnizare a clienților care achiziționează bunuri imobile cu garanții că vor primi o compensație adecvată în cazul unor probleme legate de proprietate.
Responsabilitatea este suportată de notar (prin intermediul fondurilor de asigurări, a bunurilor personale etc.). Pentru aceasta, trebuie stabilită o formă obligatorie de tranzacții imobiliare. Singurul negativ pentru clienți este o taxă notabilă ridicată.
Responsabilitatea este dată de autoritatea de înregistrare. Dacă cumpărătorul este luat de pe imobil, registratorul care a înregistrat proprietarul anterior îl plătește tot ce a pierdut, indiferent de vina. Partea din spate a acestui formular este o taxă extrem de mare, care trebuie plătită atunci când se aplică registratorului (de obicei de la 5% la 15% din valoarea tranzacției). "Sistemul este simplu - nu există notari, există doar un registrar care colectează fonduri mari de la comisioane mari, iar apoi li se plătește o rambursare", a spus Roman Bevzenko.
Responsabilitatea este suportată de asigurător. În acest caz, atunci când face o înțelegere, cumpărătorul întocmește o asigurare. Astfel, dacă în viitor are probleme cu proprietatea imobiliară, el primește despăgubiri de asigurare.
„Legea activității imobiliare, în principiu, nu poate fi luată până când se decide cine este responsabil pentru curățenia tranzacției - Rosreestr, avocat, agentul sau clientul, care, în acest caz, este necesar să se asigure riscul de pierdere a drepturilor de proprietate“, - D-na Lidia Mikheeva.
Există o lege separată privind activitatea imobiliară și ce ar trebui să reglementeze?
Cu toate acestea, legea poate influența situația actuală cu medierea pe piața imobiliară numai dacă ia în considerare o serie de aspecte semnificative.
În primul rând, ar trebui să definească în mod clar termenii de referință de agenți imobiliari.
Lydia Mikheeva, d. n. Șef adjunct al Centrului de Cercetare pentru Dreptul Privată, sub președintele Federației Ruse, președintele Comisiei Federației Ruse pentru Control Public, Expertiză Publică și Interacțiune cu Consiliile Publice:
„Pentru noi, problema principală în ceea ce privește viitorul legii este întrebarea, ceea ce este încă un agent imobiliar implicat în cazul în care acest serviciu costă 150 de mii sau 200 de mii de ruble, probabil, într-o astfel de sumă mare ar trebui să includă toate -? ... Asta este, colectarea documentelor necesare , extrase și certificate de casă, în căutarea unui obiect sau persoana dorită, dockingul acestor aspecte, alegerea locului tranzacției, selectarea biroului notarial, pregătirea documentelor în scris, depunerea documentelor pentru înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate, căutarea dorit metoda de calcul. În cazul în care volumul de servicii incluse toate acțiunile necesare, rușii nu ar fi fost rău pentru banii cheltuiți. Dar, de foarte multe ori se dovedește că cele mai multe dintre aceste acțiuni trebuie să facă clientul însuși. "
Ilya Radchenko, membră a Camerei notariale din Moscova, notar al Moscovei:
„Nu sunt de acord cu faptul că activitatea de agent imobiliar este de brokeraj pură - mai degrabă, este pur și simplu ajutor agent ar trebui să facă de a găsi o contrapartidă și puritatea juridică a tranzacției trebuie să furnizeze notar în schimb devine o concurență pentru puritatea tranzacției Asta pentru că ... că legiuitorul a lăsat această întrebare agățat în aer. se dovedește că claritatea juridică poate oferi toate și diverse. trebuie efectuate zonele de reproducere în care există agenți imobiliari și notari. Rialto nu ar trebui să se angajeze în calcule, și să ia banii și să ofere claritate juridică a tranzacției. "
La rândul său, termenii de referință stabiliți vor permite să se vorbească despre responsabilitatea agentului imobiliar în ceea ce privește neîndeplinirea sau performanța necorespunzătoare a acestuia, precum și stabilirea unor garanții specifice pentru clienți. În plus, în opinia lui Ekaterina Badulina, în lege este logic să se gândească la procedura de încheiere a unui contract de brokeraj cu clientul, precum și la furnizarea acestui acord (aceasta poate fi, de exemplu, o garanție independentă). "Astfel, agentul imobiliar garantează comportamentul său conștiincios pe piață, astfel încât cetățenii să știe că în cazul a ceea ce pot cere unui agent imobiliar", adaugă ea.
În proiectul de lege în cauză, aceste caracteristici nu sunt încă reflectate, însă dezvoltatorii promite să ia în considerare toate comentariile experților și să finalizeze documentul astfel încât acesta să devină un mecanism eficient pentru protejarea drepturilor clienților care caută furnizarea de servicii imobiliare.
Între timp, o bona clienții fide care doresc să protejeze interesele lor, poate doar alege cu atenție un agent imobiliar, de preferință trecut certificarea voluntară, cu atenție a verifica termenii contractului cu ei, acordând o atenție termenii de referință a intermediarului și responsabilitatea acestuia, și în măsura în care este posibil se referă la notar.
Se propune ca statutul juridic al agenților imobiliari să fie reglementat de o lege separată
Se așteaptă, în special, ca SRO să efectueze inspecții planificate și neprogramate ale activității lor.
Noi funcții ale notarilor: ce se va schimba pentru clienții lor
Încă o dată, posibilitățile de notare electronice au fost extinse, iar notarea tranzacțiilor cu acțiuni în proprietatea imobiliară a devenit obligatorie.
Înregistrarea imobilului într-un mod nou: как это будет?
Noile reguli sunt concepute pentru a face viața dificilă pentru "agenții imobiliari negri", dar pentru a facilita cetățenii respectabili.
Compensarea pentru pierderea unei locuințe de către un cumpărător de bună credință reprezintă o garanție a dreptului la locuință și nu o măsură a responsabilității organelor de stat
Curtea Constituțională a Federației Ruse a explicat diferența de compensare a daunelor în cazul pierderii dreptului de proprietate asupra locuințelor din cauza conduitei necorespunzătoare a angajaților societății Rosreestr de la compensarea pierderii acestui drept din cauza unor terțe părți.
1 Cu textul proiectului de lege nr. 1106182-6 "Cu privire la activitatea intermediară (agenție) pe piața imobiliară" și materialele pentru aceasta pot fi găsite pe site-ul oficial al Dumei de Stat
Trimiteți-le prietenilor: