- deficiențe care necesită adăugarea de elemente;
- deficiențe care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor.
În primul caz, este egală cu diferența dintre costul de a efectua adăugări Thr-geamandură la momentul evaluării și aceeași valoare a efectua adăugiri, în cazul în care acestea au fost efectuate inițial la Construcți obiect de evaluare -ve. Acest lucru se datorează faptului că, de obicei, restructurarea obiectului este mai scump, în cazul în care această parte a fost creată la momentul construcției-TION a obiectului însuși.
În al doilea caz, uzura funcțională detașabilă este măsurată prin costul înlocuirii elementelor depășite.
O uzură funcțională ineradicabilă poate fi cauzată atât de un defect, cât și de un exces de caracteristici calitative ale obiectelor de evaluare. În caz de deficit, acesta este măsurat, în special, de pierderi în valoarea chiriei la închirierea acestui obiect.
Rezistența nerecuperabilă funcțională se calculează după cum urmează:
Pierderi în chirie (pe lună)
Multiplicatorul chiriei lunare brute (BPM), tipic pentru acest tip de proprietate
Elementele de clădiri și structuri, a căror prezență este în prezent inadecvată cerințelor moderne ale standardelor de piață, sunt denumite "over-the-top". În acest caz, este vorba de o uzură funcțională neremovabilă cauzată de un exces de caracteristici de calitate.
Determinarea (evaluării) uzurii economice. Externă amortizare (economică) se exprimă în reducerea proprietății de fitness funcționale cauzate de externe la factorii negativi ei: declinul general al zonei, o locatie eșec a obiectului, etc. În cazul în care uzura fizică și funcțională într-o măsură pot fi eliminate prin construirea renovarea sau modernizarea, deteriorarea influenței externe în majoritatea unremovable. Acesta este în mod tradițional calculat în două moduri:
prin metoda perechilor de vânzări conectate. Se compară două obiecte comparabile, dintre care una are semne de uzură externă, iar cealaltă - nr. Diferența în prețurile de vânzare este interpretată ca o uzură externă;
metoda de capitalizare a pierderilor de închiriere utilizând multiplicatorul brut de închiriere. Se efectuează compararea veniturilor din chiria obiectelor comparabile, una fiind supusă influențelor externe negative, iar cealaltă nu. Astfel, deprecierea economică este determinată de formula
Pierderi în chirie
Cotă multiplă de închiriere
Determinarea uzurii obiectului prin metoda de calcul a duratei de viață. Atunci când se utilizează această metodă, se utilizează următorii termeni:
1. Termenul de viață economică este un interval de timp în care un obiect (clădire) poate fi folosit, profitând. În această perioadă, îmbunătățirile contribuie la costul instalației. Viața economică a unui obiect se termină atunci când îmbunătățirile aduse nu contribuie la valoarea acestuia datorită uzurii obișnuite a obiectului.
2. Termenul de viață fizică a obiectului este perioada de timp în care clădirea există. Termenul de viață fizică se termină cu demolarea clădirii.
3. Vârsta efectivă (exportabilă) se bazează pe o evaluare a aspectului obiectului, ținând seama de starea sa. Aceasta este vârsta care corespunde condiției sale fizice.
4. Perioada de viață economică rămasă a clădirii se situează între data de evaluare și sfârșitul duratei economice a obiectului.
5. Durata de viață normativă este durata de viață a clădirilor și a structurilor specificate în actele normative.
Relația dintre amortizare, costul de înlocuire, vârsta efectivă și durata economică tipică a unei clădiri este exprimată prin următoarea formulă:
Metoda "durata de viață" este utilizată atât pentru calcularea uzurii totale cât și pentru calcularea oricărui tip de uzură.
1.3. Evaluarea valorii de piață a mașinilor și echipamentelor
După stabilirea valorii de piață a evaluatorului imobiliar ar trebui să se calculeze valoarea de piață a echipamentului tehnic al întreprinderii, adică costul lucrătorilor și al mașinilor electrice, aparatele de măsură și control, echipamentele, dispozitivele, computerele, vehiculele etc.
Obiectele de mașini și echipamente sunt caracterizate de următoarele caracteristici distinctive:
- nu sunt legate rigid de pământ;
- Ele pot fi mutate într-o altă locație, fără a provoca daune fizice ireparabile directe, cum ar fi ei înșiși, și că imobilul, la Koto-o multime, au fost atașați temporar;
- pot fi independente din punct de vedere funcțional, și formează complexe tehnologice.
În funcție de obiectivele și motivele evaluării obiectului de evaluare pot fi:
- o singură mașină sau echipament (caz tipic - definiția valorii de asigurare, cumpărare și vânzare, leasing);
- o mulțime de unități independente din punct de vedere condiționat de mașini și echipamente (caz tipic - reevaluarea activelor fixe);
- de producție și a sistemelor tehnologice: un set de mașini și echipamente, ținând cont de relațiile disponibile de producție și tehnologice (caz tipic - în caz de lichidare a întreprinderii, atunci când proprietatea-propagare este dată, astfel încât să se bazeze pe potențialul cumpărător ar putea organiza TVA de producție, în evaluarea de mașini și echipamente ca parte a evaluării valorii de piață a tuturor activelor).
În primul caz, evaluarea este "împrăștiată", în cel de-al doilea caz - "flux", iar în al treilea caz, are loc o evaluare a sistemului. La evaluarea mașinilor și a echipamentelor, este important ca alegerea metodelor de evaluare să fie corectă. Aceste metode se bazează pe trei abordări: cost, comparativ (piață), bazate pe venit (Figura 1)
Trimiteți-le prietenilor: