Text: Serghei Bardin, Andrey Gryaznov Foto: Alexey Alexandrook
Pentru a cumpăra sau vinde locuințe pe piața secundară, mulți cetățeni se adresează agențiilor imobiliare. Succesul unei astfel de cooperări va depinde de condițiile contractului, pe care vi se va oferi să încheieți.
Procesul relațiilor reciproce ale clienților cu agenții imobiliari ridică adesea multe întrebări. Cu cine anume contractul - cu specialistul care va efectua tranzacția, sau cu agenția unde lucrează? Pentru ce anume este agentul imobiliar responsabil? În cele din urmă, este posibil să vă așteptați la compensare dacă sunteți prestabilit un serviciu substandard? Să încercăm să înțelegem.
Partea inversă a legii
Agențiile oferă clienților diferite tipuri de acorduri: un contract de comision, servicii de agenție și furnizarea de servicii cu plată. Toate acestea sunt stipulate în Codul civil al Federației Ruse și sunt destul de legale. Alegerea unei forme specifice de acord depinde de natura tranzacției și de volumul serviciilor furnizate de agenție.
În cazul în care lucrările se desfășoară în baza unui contract exclusiv, contractul trebuie încheiat cu agenția imobiliară, deoarece garantează îndeplinirea obligațiilor care decurg din tranzacție. Inclusiv - este responsabil pentru acțiunile agentului în fața clientului. Din partea agenției, semnătura din contract este plasată de directorul general sau de un reprezentant desemnat de acesta. Încheierea unui acord cu un agent privat este posibilă numai dacă are statutul de antreprenor individual. Singurul mod în care își poate oferi clientului toate garanțiile.
Dat fiind faptul că nu există cerințe legislative privind conținutul acordului de agenție, cuantumul responsabilității pe care compania sau angajatul său îl are asupra clientului trebuie să fie detaliat în documentul propriu-zis.
Este logic ca clientul să-și amintească faptul că are toate dreptul de a insista asupra includerii unor puncte suplimentare în acordul standard pe care îl va propune agenția. Desigur, dacă nu încalcă legislația actuală.
Odată cu acordul de bază privind prestarea serviciilor, agenția face adesea un contract cu clienții. De exemplu, dacă clientul nu dorește să înregistreze dreptul de proprietate independent, colectați documentele necesare pentru tranzacție etc. atunci un agent o face pentru el.
Cu toate acestea, potrivit experților, contractele de comisie pot prezenta un pericol potențial pentru clienți, astfel încât încheierea lor trebuie tratată cu cea mai mare atenție, prezentând în mod clar ce acțiuni și în ce măsură încredințați.
Clientul are toate dreptul să insiste că anumite elemente suplimentare au fost incluse în acordul standard pe care îl va propune agenția. Tot ceea ce el consideră important pentru el, trebuie să fie prescris în contract
În multe acorduri de agenție se spune că agentul imobiliar este obligat să verifice istoricul obiectului. care vrea să-și achiziționeze clientul. Dar practica este că, dacă în viitor tranzacția este declarată nevalabilă, agentul nu va fi responsabil pentru acest lucru. În conformitate cu legea privind înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară (122-FZ) - dreptul de proprietate înregistrat poate fi anulat prin intermediul instanței. Iar compensația acordată de același 122-FZ cumpărătorului invalid este limitată la 1 milion de ruble.
Pentru a primi această plată, trebuie să vă adresați instanței și să determinați pentru a cărui vină a fost afectat cumpărătorul. Aceasta este găsirea vinovatului și, din nou, prin intermediul instanței, pentru a primi despăgubiri de la el. Cu toate acestea, potrivit avocaților, este mai mult o teorie, însă, în practică, este aproape nerealist să se dovedească o rea-credință a unui agent, și chiar mai mult să se colecteze o pierdere de la acesta.
În plus, în conformitate cu legile în vigoare, agentul imobiliar nu este obligat să fie responsabil pentru conștiinciozitatea vânzătorului. Clientul trebuie să fie conștient de faptul că tranzacția poate fi contestată - chiar dacă agenția și-a desfășurat activitatea fără erori. De exemplu, dacă, după înregistrarea drepturilor cumpărătorului, a apărut în mod neașteptat un moștenitor, a cărui existență nimeni nu o cunoștea.
În conformitate cu legea privind înregistrarea de stat a drepturilor de proprietate imobiliară (122-FZ), drepturile de proprietate înregistrate pot fi anulate prin intermediul instanței
Ca răspuns la o tranzacție
În absența reglementării legislative a activității de brokeraj, toate conflictele dintre agenți și clienții lor sunt soluționate pe baza prevederilor Legii privind protecția drepturilor consumatorilor. În conformitate cu cel de-al 29-lea articol al prezentului document, în cazul rezilierii contractului cu agenția imobiliară, consumatorul poate solicita "despăgubirea integrală pentru prejudiciile cauzate acestuia în legătură cu neajunsurile lucrărilor efectuate".
Cu toate acestea, potrivit experților, cazurile în care agentul imobiliar a plătit compensații clientului, sunt extrem de rare. În practică, responsabilitatea unui agent imobiliar este aproape întotdeauna limitată la suma de comision primit de el. Amenzile și penalitățile prevăzute în contract sunt rareori acceptate de instanțe - orice formă de acord încheiat între părțile la acorduri, Themis se califică drept contracte de furnizare a serviciilor cu plată. Principala caracteristică a acestor acorduri este că, în cazul încetării lor unilaterale, este practic imposibil să se recupereze pierderea.
În bilanțul uscat primim următoarele: practica judiciară privind soluționarea conflictelor dintre agenții imobiliari și clienții lor nu a fost dezvoltată pentru ziua de azi. În multe privințe, din cauza faptului că reglementarea legislativă a activității imobiliare. normele legale și răspunderea civilă obligatorie a agenților imobiliari nu există astăzi.
Clienții se pot baza doar pe faptul că agenții imobiliari bona fide își prețuiesc reputația, care poate servi ca o garanție a calității serviciilor lor.
În plus, cazurile de fraudă pe piața secundară a locuințelor nu mai sunt de mult de natură în masă. Aici, rolul său a fost atât sistemul de înregistrare a drepturilor de stat, cât și munca semnificativă a comunității profesionale de a populariza piața imobiliară civilizată.
O garanție suplimentară pentru client poate fi calitatea de membru al agenției alese în calitate de intermediar în orice asociație profesională, deoarece răspunderea membrilor săi este de regulă asigurată. În caz de forță majoră, aceasta va acoperi într-o oarecare măsură pierderile financiare ale clientului.
Poate că are sens să se asigure titlul proprietății. Costul unui astfel de serviciu depinde de costul locuințelor și de durata asigurării.
În orice caz, trebuie să vă amintiți: o garanție de 100% a curățeniei tranzacției pe care nimeni nu o va da. Evaluarea tuturor riscurilor asociate cu cumpărarea unei locuințe pe piața secundară este extrem de dificilă.
Apartenența unei agenții într-o asociație profesională constituie o garanție suplimentară pentru client. De regulă, aceasta înseamnă că agenția are un contract de asigurare de răspundere profesională
OPINIA EXPERT
Datorită particularităților legislației rusești, este aproape imposibil de asigurat 100% a purității juridice a obiectului imobiliar. Asigurarea titlurilor este concepută pentru a proteja proprietarii de situațiile în care tranzacția poate fi declarată nevalabilă, iar drepturile de proprietate sunt ilegale. Din punct de vedere al intereselor clientului, acesta este un tip de asigurare extrem de important și recomandat, deși costisitor - o medie de 0,5-2% din valoarea proprietății specificată în contract. Cu toate acestea, foarte mult aici depinde de companiile de asigurări, și în Sankt-Petersburg cu unitățile de lucru titlu.
OPINIA EXPERT
Sarcina unei agenții bona fide nu este de a "lega" clientul cu amenzi, ci de a-i oferi un serviciu de calitate.
În consecință, contractul trebuie să înregistreze în detaliu toate solicitările clientului și sarcinile specifice pe care le pune în fața agenției. Și pot fi foarte diferite. Acordurile pentru vânzarea directă și vânzarea cu contracte de cumpărare vor fi foarte diferite, deoarece în al doilea caz nu ar trebui să vindem doar casa clientului, ci și să găsim o nouă care îndeplinește toate cerințele sale.
Clientul care încheie contractul poate fi recomandat să arate maximă atenție și atenție atunci când enumeră toate dorințele sale, să prescrie tot ceea ce consideră important în contract. De exemplu, dacă acesta este un cumpărător, atunci ar trebui să precizeze în contract nu numai zona și numărul de camere din apartamentul de care are nevoie, ci și podeaua dorită, tipul casei, locația camerelor, apropierea de metrou etc.
OPINIA EXPERT
O agenție de bună credință, atunci când verifică puritatea juridică a unui obiect, ar trebui să analizeze mai întâi toate documentele la maxim. Și nu numai de bază, obligatorii pentru tranzacție, dar, de asemenea, suplimentare.
Cele mai faimoase dintre ele sunt extrase din EGRP despre proprietar și conținutul documentelor de titlu. Acesta din urmă dezvăluie istoria schimbării proprietarilor. Mulți oameni cred că acest lucru va fi suficient, dar trebuie avut în vedere faptul că istoria este indicată doar de la momentul primei înmatriculări a apartamentului în proprietate, de exemplu - din momentul privatizării.
Acest lucru nu poate fi suficient, deoarece chiar înainte de privatizare un obiect ar putea avea propriul său istoric. De exemplu, în apartament, înainte de privatizare, a fost înregistrat un cetățean, care a fost apoi eliberat prin decizia instanței în locuri care nu erau atât de îndepărtate. Prin lege, după întoarcere, are dreptul să se înregistreze din nou. Și un dobânditor conștiincios așteaptă un litigiu de lungă durată cu un sfârșit greu de prognozat.
Și acesta este doar unul dintre riscurile posibile. Reduceți-le pe toate la un nivel minim - aceasta este sarcina de a verifica puritatea juridică a obiectului într-o agenție imobiliară de bună credință.
MATERIALE PE TEMA "atelier de locuințe"
Trimiteți-le prietenilor: