Pe piața mondială există două tipuri de ipoteci: modelul franco-scandinav, un model pentru care Germania și SUA model. În Statele Unite, creditele ipotecare sunt în general finanțate în piața de valori, prin emiterea de obligațiuni care corespunde destinației (52%) și în Germania pentru a finanța atrase prin intermediul sistemului de economii și împrumut, și doar 20 la suta - prin titluri de valoare.
În Germania, împrumuturile sunt emise prin depuneri directe ale cetățenilor atrași de băncile ipotecare. Sistemul bancar german cuprinde 34 de bănci speciale care se ocupă cu emiterea de credite ipotecare.
În ultimele 3 decenii, împrumuturile ipotecare au făcut parte integrantă din piața valorilor mobiliare din Statele Unite. De-a lungul anilor, pentru nevoile investitorilor, au fost inventate diverse scheme și forme de valori mobiliare legate de împrumuturile ipotecare. Cu toate acestea, prima și cea mai simplă schemă (așa-numita "trecere prin") a reușit să câștige cea mai mare popularitate. Acest sistem este implementat în principal prin intermediul a 2 agenții, FNMA și GNMA, care aparțin statului, iar agenția FHLMC, care este semi-publică.
Piața valutară străină
În plus, statul stimulează dorința cetățenilor de a cumpăra locuințe pe credit. Astfel, în Statele Unite, veniturile impozabile ale debitorului sunt mai mici decât suma plătită dobânzilor bancare pentru ipotecă. De exemplu, în America și Australia, M & B, care a fost emisă de o agenție ipotecară de stat, poate primi garanții de la stat.
Cele mai obișnuite din lume ale M & B sunt certificatele de participare ipotecare, prin tip. Prețul total al acestor valori mobiliare emise numai în SUA a depășit 2 bilioane. de dolari.
În Germania și Italia, piața ISB din ultimii ani începe să elimine așa-numitele obligațiuni bancare. În acest sistem nu există participarea statului; Bank. emiterea unui credit ipotecar în sine este angajată în emiterea de valori mobiliare și el însuși acordă creditul debitorului. Resursele acestor bănci sunt obligațiuni ipotecare și economii proprii. Astfel, capitalul băncii crește rapid.
Titluri de valoare ipotecară
ISB-urile reprezintă un caz special al titlurilor garantate cu active (ABS), titluri care dau proprietarului dreptul de a primi încasări în numerar dintr-un anumit grup de active. În cazul titlurilor garantate cu ipotecă, activele sunt dreptul la creanțe pentru un împrumut ipotecar, garantat printr-un gaj al unui obiect imobiliar. Creditele ipotecare ar trebui rambursate în rate în fiecare lună (sau în fiecare trimestru). Proprietarii ISB care beneficiază de acest pool vor primi majoritatea acestor plăți în conformitate cu o anumită schemă, care este convenită în prealabil.
În practică, se utilizează multe BIS diferite, care diferă în funcție de tipul de active colaterale, garanții, alocarea de riscuri etc. Cu toate acestea, în principiu, metodele utilizate pentru a distribui veniturile în numerar din activele BIS rămân numai 2:
- Se efectuează transferul plăților către proprietarii MIB după deducerea mijloacelor pentru servicii și servicii administrative. Aceste lucrări sunt numite "prin". Acestea constituie cea mai mare parte a BIS globale emise.
- Toate emisiile ISB sunt împărțite în clase. Plățile și riscurile ar trebui redistribuite între astfel de clase, luând în considerare un set de reguli de structurare și de întreținere. Aceste lucrări sunt denumite structurate. Exemple tipice de M & B structurate sunt obligațiile ipotecare garantate și titlurile garantate cu ipotecă comercială.
Experiență în Rusia
Reprezentând o garanție negociabilă, ipoteca este transferată prin efectuarea unei alte inscripții de transfer (atunci este necesară numai înregistrarea de stat a transferului). Prin urmare, utilizarea unui credit ipotecar poate simplifica transferul drepturilor asupra acestor relații juridice. Ipoteca convenabilă este și faptul că ea însăși poate fi o garanție. Cu toate acestea, piața ipotecară din Rusia nu a fost capabilă să se formeze.
La fel de interesant pentru participanții la bursă sunt și instrumente precum certificate de participare la credite ipotecare și ipoteci. Normele privind cifra de afaceri, definițiile, tipurile de investitori în astfel de valori mobiliare sunt stabilite prin legea "Despre M & B", care este finalizată.
Refinanțarea băncilor prin mecanismul de emitere a obligațiunilor ipotecare pe titluri:
- o bancă comercială și persoane juridice / persoane fizice încheie un contract de împrumut împotriva unei ipoteci de bunuri imobiliare, cu ipoteci corespunzătoare;
- agențiile ipotecare efectuează rambursarea creditelor ipotecare de la bancă prin emiterea de obligațiuni plasate pe bursă;
- fondurile primite din plasarea obligațiunilor la bursă trebuie returnate creditorului;
- statul oferă o garanție a plăților pentru obligațiuni.
Certificatul de participare este un document complet nou pentru piața rusă, care implică o schemă financiară mai complexă. Oricine cumpără titluri de valoare trebuie să dețină o parte din proprietatea în proprietate comună, ceea ce constituie o "acoperire" a certificatelor. Titularul acestui certificat va fi, ca atare, coproprietar al împrumuturilor ipotecare și în același timp va acționa ca fondator și beneficiar în baza unui contract de administrare a unui trust pentru această proprietate. El va primi aproape toate fondurile care vor fi plătite împrumutului de către împrumutat, cu excepția remunerării care se presupune administratorului.
Specificitatea MI
Randamentul obligațiunilor ca tip de MFB și un instrument de datorie va depinde de perioada de circulație și de riscul de neplată a unei obligațiuni ipotecare. Riscul de neplată este legat de garanția acestei obligațiuni. Imobilele ca garanție și o garanție din partea statului pentru obligațiunile ipotecare reduc riscul (și rentabilitatea), spre deosebire de obligațiunile corporative, dar sunt mai profitabile decât cele publice.
Piata rusa a MFB
Dacă este posibil să se spună despre plasarea MFB că totul este clar, atunci chestiunea circulației acestor valori mobiliare pe piața organizată este supusă unor îndoieli. Conform acordului, FIU va achiziționa prin abonament privat întregul volum al primei emisiuni de obligațiuni a agenției AHML. Cu toate acestea, investițiile pot fi lichide și pe termen scurt, dar nu sunt încă clare.
Dezvoltarea pieței obligațiunilor ipotecare va fi împiedicată de mai mulți factori, printre care infrastructura nedezvoltată a pieței bursiere, lipsa dorinței instituțiilor financiare de a-și investi activele în proiecte pe termen lung și nivelul insuficient de dezvoltare a legislației.
În plus, există mai mulți alți factori negativi, din cauza cărora MTB nu poate veni pe piața rusă. Împrumuturile ipotecare sunt numai în unele regiuni ale țării noastre. Principalele motive pentru lipsa distribuției ipotecare sunt un nivel scăzut al dezvoltării pieței bursiere în regiuni și faptul că împrumuturile inițiale au un cost ridicat.
Dar chiar și guvernul federal nu va putea să-și elibereze obligații financiare cu un cupon fix de ruble timp de mai mult de zece ani. Condițiile actuale fac riscul investitorului, investind în instrumente lungi ruble cu un cupon fix.
În plus, rata dobânzii la un împrumut ipotecar este afectată atât de starea economiei, cât și de capacitatea împrumutatului de a rambursa împrumutul. În plus, lipsa unui venit stabil și "credit" stabilit de împrumutatul din Rusia crește nivelul riscurilor de credit și, în consecință, procentul din împrumut. Randamentul MIB determină randamentul creditelor ipotecare, care sunt garanții pentru aceste valori mobiliare. Dar ratele pentru aceste împrumuturi ar trebui reduse, astfel încât ipoteca să poată fi diseminată pe scară largă.
Prin urmare, printre sarcinile principale ale emitentului, BIS are sarcina de a reduce riscul activelor securitizate ale deținătorilor MFB, ca urmare a creșterii ratingului de credit al obligațiunilor.
Măsuri luate pentru îmbunătățirea ratingului de credit al MFB
Pentru a îmbunătăți ratingul de credit al MFB, este important să se separe activele securitizate în bilanțul unui vehicul cu destinație specială, în general nu este afiliată legal cu organizatorul securitizării. Această întreprindere se transformă într-un deținător de active și produce un ISB. Carta îl interzice să se angajeze în orice altă afacere. Astfel, ISB-urile emise sunt expuse doar riscului activelor securitizate în domeniul creditării. Ele sunt izolate de riscurile de afaceri ale inițiatorului securitizării. Acesta este un factor important care ridică statutul de credit al obligațiunilor de titlurizare peste un indicator similar al organizatorului de securitizare.
În practică, piața mondială, reducerea riscului de credit se realizează și prin următoarele mijloace:
- Asigurare continuă a plăților dobânzilor. În caz de neîndeplinire a unui credit ipotecar, asigurătorul trebuie să plătească dobânda din furnizarea BIC până la realizarea garanției.
- Garanții suplimentare sau asigurări furnizate de societăți de asigurări specializate.
- Asigurarea acoperire a obligațiunilor - obligațiile agenției de asigurare de a acoperi o sută la sută din toate pierderile de obligațiuni, indiferent de cauza acestor pierderi. Adesea, problema noilor instrumente financiare pe bază de piață este complet acoperită de această acoperire de asigurare.
- Creditul garantat este obligația unei alte instituții financiare (bancă) de a efectua o plată integrală a principalului și a dobânzii, în cazul în care emitentul are implicații.
- În plus, este posibil să se formeze un fond de rezervă specializat din fondurile provenite din active securitizate și (sau) să se emită o garanție a organizatorului de securitizare.
Adesea, emisia aplicată este împărțită în tranșe, adică clasele inegale ale ISB sunt emise pentru a redistribui riscul de neplată și de rambursare anticipată atunci când clasele subordonate (subordonate) au un rating mai mic și, prin urmare, plătesc un procent mai mare. De regulă, tranșele subordonate nu sunt introduse pe piață, sunt răscumpărate de inițiator.
Din păcate, aproape toate aceste măsuri nu pot fi acceptate pentru piața ipotecară din Rusia. Asiguratorii din Rusia nu oferă încă servicii de asigurare pentru continuitatea plăților către ISB cu dobândă. Asigurarea de acoperire a obligațiunilor pur și simplu nu există. Pentru a forma din fondurile provenite din active securitizate, un fond de rezervă specializat pare să fie dezavantajos în ceea ce privește impozitele. Pentru a structura certificatele de participare la ipoteci în diferite clase cu caracteristici diferite, maturitatea și riscul de neplată cu legea existentă sunt direct imposibile. Deoarece certificatul de participare prin lege înseamnă o parte din dreptul la proprietatea comună, drepturile de proprietate garantate printr-un credit ipotecar. Și dacă este o chestiune de proprietate comună, legislația Rusiei impune respectarea unor volume identice de drepturi asupra tuturor acțiunilor.
Astfel, se poate observa că sistemul ipotecar al Rusiei nu este încă atât de bine dezvoltat: nu există o piață a obligațiunilor, nu există o bază legislativă reglementată. Aparent, până când sistemul este elaborat până la sfârșit, acesta nu va fi profitabil și fiabil pentru majoritatea populației. Speranța inspiră doar că autoritățile cer să dezvolte creditarea ipotecară, deoarece consideră că ipotecile reprezintă soluția cea mai acceptabilă pentru problemele legate de locuințe. În general, pentru a face creditul ipotecar în Rusia funcțional, aveți nevoie de bani "lungi", stabilizarea situației macroeconomice și existența unui cadru legislativ eficient. Banii "lungi" vor fi furnizați de agenția federală de credite ipotecare, iar băncile vor avea posibilitatea de a refinanța împrumuturile; previziunile Ministerului Dezvoltării Economice pentru inflația din Rusia pot fi numite favorabile, iar baza legislativă trebuie să fie formată.
Astfel, toate componentele vor fi echilibrate - va fi creată piața valorilor mobiliare, legislația va fi reglementată, investitorii vor fi atrași, - în curând populația va putea obține un împrumut ipotecar în cele mai bune și mai acceptabile condiții.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: