Posibilități de evitare a contractului de închiriere preliminar

Posibilități de evitare a contractului de închiriere preliminar

Încheierea acordului preliminar, părțile își creează obligația de a încheia în viitor contractul principal în condițiile stipulate în acordul preliminar. Această obligație este asigurată de faptul că o parte poate obliga cealaltă parte să încheie un contract de bază dacă se abate cu rea-credință.







În contractul de închiriere preliminar, ar trebui specificate date care să permită stabilirea proprietății care urmează să fie transferată locatarului ca obiect de închiriere. În lipsa acestor date, contractul nu poate fi considerat prizonier. De asemenea, părțile trebuie să stabilească un termen în care contractul principal trebuie încheiat. Cu toate acestea, dacă această perioadă nu este definită, atunci, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, este considerată egală cu un an. În cazul în care contractul principal nu este încheiat în termenul stabilit sau o parte a părților nu trimite o altă propunere de încheiere a contractului de leasing, obligațiile prevăzute în contractul preliminar vor fi considerate a fi reziliate. În cazul în care contractul principal nu este încheiat din cauza acțiunilor sau inacțiunii uneia dintre părți, atunci, conform legislației, cealaltă parte poate forța partea "vinovată" la concluzia sa.

După cum arată practica, cel mai adesea chiriașii încearcă să rezilieze (recunosc neîncheiat) un contract de închiriere preliminară de bunuri imobile în cazurile în care proprietarul nu a înregistrat dreptul de proprietate asupra obiectului relevant al contractului de închiriere.

Legea impune părților la contractul preliminar să stabilească în contractul de închiriere preliminar condițiile care permit instalarea elementului, precum și alte condiții semnificative ale contractului de închiriere de bază. Pentru bunurile imobiliare a căror proprietate a fost deja înregistrată, principala caracteristică definitorie este numărul cadastral (condițional) specificat în certificatul de înregistrare de stat a proprietății imobilului relevant.







În același timp, drepturile de proprietate ale proprietarilor cu privire la obiecte imobile comerciale în proces de construcție, de regulă, nu sunt înregistrate (în cazul în care nu este vorba de înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra unui obiect de construcții neterminate). În consecință, aceste obiecte nu au numere cadastrale (condiționale), ceea ce creează anumite dificultăți în individualizarea lor.

În acest sens, apar întrebări: cum dezvoltatorii își protejează drepturile prin forțarea unui chirias fără scrupule să încheie un contract de închiriere de bază? Ce informații ar trebui considerate suficiente pentru a determina obiectul contractului de închiriere de bază, în cazul în care dreptul de proprietate al locatorului nu este înregistrat?

O analiză a practicii judiciare disponibile a arătat că instanțele nu au o poziție unificată în ceea ce privește valabilitatea și încheierea unor contracte de închiriere preliminare în ceea ce privește bunurile imobile, dreptul de proprietate al locatorului pentru care nu este înregistrată. În fiecare caz, acest lucru depinde de conținutul contractului de închiriere preliminar (cu privire la detaliile descrierii bunului imobil care face obiectul contractului de închiriere în viitorul principal), faptele și circumstanțele. De exemplu,

Poziția exprimată de comisia de judecători a Curții Supreme de Arbitraj oferă motive să se presupună că SAC în ansamblu și-a formulat abordarea pentru evaluarea valabilității contractelor de închiriere preliminare încheiate cu bunuri imobile care nu sunt înregistrate. Dacă președinția Curții Supreme de Arbitraj susține argumentele indicate de consiliul de judecată al Curții Supreme de Arbitraj și adoptă o decizie adecvată, aceasta va avea un efect stabilizator semnificativ asupra cifrei de afaceri a bunurilor imobiliare comerciale cu utilizarea pe scară largă a conceptului de contract de închiriere preliminar.

În general, studiul de aplicare a legii în dezvoltarea sa în ultimii ani sugerează că instanțele iau în considerare tot mai practica actuală de a încheia contracte preliminare de închiriere de bunuri imobile pentru care dreptul de proprietate nu a fost încă înregistrată, și am ajuns la concluzia că , că aceste acorduri preliminare nu contravin cerințelor actualei legislații. Condițiile de contractul de închiriere preliminar al bunului imobil, sub rezerva de a închiria pe contractul principal în viitor, trebuie să fie formulate cu detalii maxime și în deplină conformitate cu legislația în vigoare.

Cele de mai sus înseamnă că dezvoltatorul va fi poziția juridică suficient de confortabil în disputa asupra cererii de chiriaș neloiale de a rezilia contractul de închiriere sau proces înainte (recunoașterea nu a încheiat) pentru a obliga chiriasul neglijent încheiat contractul de principalul contract de leasing, în cazul în care în contractul preliminar va fi cât mai detaliat posibil și să conțină clar motiv de încetare a acestuia, la inițiativa fiecăreia dintre părți, precum și subiect și alți termeni materiale ale contractului de închiriere primar.

Vezi și articole:







Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare

Trimiteți-le prietenilor: