Sursă foto
Experții piață de proprietate au fost de avertizare a consumatorilor cu privire la riscurile de achiziție nu este completă într-o cameră comună și împart apartamentul. Cu toate acestea, "trimestrele" sunt încă în cerere, iar bazele de date nu conțin o mică sumă de astfel de propuneri. Astăzi, Vera Semyonova, un membru al Consiliului de experți al Guild of Realtors din Moscova, directorul general al „METR Roche-Vest“, în special pentru discuții RussianRealty.ru despre unele dintre nuanțele acestui proces complex, care trebuie să ia în considerare cota cumpărătorului, să nu fie prins.
- Vera Anatolyevna, care este cota cumpărată în conformitate cu litera legii? Este drept că o persoană care a cumpărat o participație într-un apartament a devenit co-proprietar și are tot dreptul să utilizeze toate spațiile disponibile?
- Nu exact. Mărimea mizei depinde de numărul de coproprietari. De exemplu, să luăm un apartament cu două camere și foști soți fără copii. Instanța poate "echivala" cota fiecăruia cu una sau altă cameră, adică stabiliți ordinea de utilizare, nu proprietatea. Cu toate acestea, aceasta nu înseamnă că, dacă unul dintre soți decide să-și vândă acțiunile, el va vinde camera. Decizia judecătorească anterioară nu se aplică noilor croitori. De îndată ce societatea pe acțiuni se va schimba, este necesar să se întoarcă la instanță, care își poate reconsidera decizia în favoarea altui coproprietar. Același lucru amenință cu creșterea compoziției familiei, de exemplu, nașterea unui copil.
Explicația este simplă. În majoritatea covârșitoare a cazurilor, cota legii nu coincide cu proporția camerei din suprafața totală a apartamentului. Se pare că ponderea într-un apartament este un subiect abstract și, prin urmare, se află la vânzare sub costuri subevaluate.
- Dacă totul este atât de neclintit, cine decide cu privire la astfel de experimente cu psihicul său? Se pare că ponderea este vândută de cei care nu pot fi de acord cu rudele lor pe cale amiabilă. Nu faptul că noul coproprietar va fi capabil.
- Din cauza prețurilor relativ scăzute, acțiunile sunt cumpărate, de regulă, de către cei mai puțin prosperi cumpărători, care încă nu pot cumpăra o cameră într-un apartament comun sau un apartament separat cu o cameră.
- De regulă, acțiunile sunt achiziționate în scopul rambursării ulterioare a întregului apartament sau a înregistrării. În primul caz, printre cumpărători, cel mai probabil, predomină tinerii sau persoanele de vârstă mijlocie. Într-un cuvânt, cei care nu au destui bani pentru o cameră, să nu mai vorbim de un apartament cu o cameră. În plus, situația a fost complicată de recenta criză financiară, când băncile au refuzat să împrumute camerelor și, în general, au înăsprit cerințele pentru debitori.
Pentru înregistrare, se achiziționează acțiuni, în special mici, în mare parte vizitând cetățeni din regiunile Federației Ruse și țările CSI. Faptul este că, în conformitate cu legea noii co-proprietar poate înregistra un apartament în prezența cotei sale de proprietate de toate dimensiunile, iar pentru aceasta el nu are nevoie să ceară consimțământul celuilalt sodolschikov. Constat, în ceea ce privește membrii familiei alte cerințe legale - de exemplu, pentru a prescrie pentru cineva de la membrii de familie, acesta va trebui să emită un acord notarial al tuturor coproprietarilor, cu excepția copiilor sub 18 ani.
- Este diferența dintre prețul unei camere și cota atât de semnificativă încât, de exemplu, un cuplu tânăr este gata să tolereze turbulențele interne cu vecinii în loc să ia un credit ipotecar?
- Prețul unei mize este afectat de mai mulți factori: dimensiunea, dimensiunea apartamentului, urgența vânzării, tipul casei, anul construcției, locația, podeaua, numărul de proprietari înregistrați și locuiți în apartamentul persoanelor și multe altele. În majoritatea cazurilor, prețul unei acțiuni este subevaluat semnificativ. De exemplu, dacă prețurile pentru camere, în medie, 2,5 milioane de ruble, apoi pentru a obține, de exemplu, pentru 1/3 din un apartament poate fi un maxim de 1,5 milioane de ruble. Diferența într-un milion, după părerea mea, este semnificativă.
- Cât de probabilă este atunci când cumpără mizele pentru a întâlni escrocii?
- Când cumpărați și vindeți o cotă, nu trebuie să vorbiți despre fraude în forma în care o vedem în segmentul secundar. Aici, problema de altă natură nu reprezintă un pericol pentru cumpărător, ci pentru alți coproprietari. Nu este neobișnuit ca vânzarea unei mize să fie asociată cu o situație ireconciliabilă între proprietari (divorț, diviziune, moștenire). Cota de vânzare își dorește "să se enerveze pe cât posibil" de co-proprietari. Logica este simplă, cumpărăm o miză, apoi cumpărăm restul. Astfel, cumpărarea unui apartament în părți va fi mult mai ieftină decât cumpărarea unui apartament în întregime. O altă întrebare este cum vor fi achiziționate acțiunile rămase, ale căror proprietari nu sunt gata de vânzare.
- Să revenim la procesul de vânzare. Să presupunem că un cetățean are grijă de un apartament în care va cumpăra o cotă. Care ar putea fi prima lovitură?
- Dificultățile pot apărea din cota de vânzător, care, conform legii 250 din Codul civil trebuie să obțină o în scris, refuzul sodolschikov notarial de a cumpăra cota vândut, în caz contrar, tranzacția poate fi contestată în instanța de judecată. Aceasta se numește "respectarea dreptului de preempțiune". Cu toate acestea, contactele celui de-al doilea coproprietar nu sunt întotdeauna cunoscute. El poate să părăsească țara, să fie în închisoare sau pur și simplu timid să primească notificarea vânzării viitoare a mizei.
- Dacă co-proprietarul sa abătut de la primirea unei notificări, poate să iasă din situație cu mai puține pierderi? Cu alte cuvinte, ce acțiuni sunt prevăzute de lege?
- Prin lege, notificarea vânzării viitoare trebuie făcută în scris. Din momentul notificării, se calculează 30 de zile și dacă în această perioadă alți participanți nu dobândesc o miză sau refuză să cumpere, vânzătorul are dreptul să-și vândă proprietatea asupra oricărei alte persoane. Nu există nicio modalitate legală de a obține acest document împotriva voinței, așa că trebuie să utilizăm manevre giratorii. Cea mai obișnuită modalitate este un contract de cadouri. Pentru înregistrarea contractului de cadou al imobilului (acțiuni), spre deosebire de vânzare, consimțământul nu este necesar.
- În plus față de acest eșec al vecinilor din apartament, pachetul necesar de documente diferă de tranzacția obișnuită de cumpărare și de vânzare?
- Nu, documentele sunt aceleași: trei copii ale contractului de vânzare în formă simplă; titlurile documentelor pentru apartament; documentele ITO; un extras din cartea de case; consimțământul soțului, notarial. Lista poate fi completată în funcție de caz.
- În ceea ce privește contractul de vânzare, există momente care sunt prescrise numai în acordurile de cumpărare și de vânzare ale acțiunii?
- Din punct de vedere fizic, acțiunile nu sunt împărțite. Cu toate acestea, în cazul în care Curtea a pronunțat anterior cu privire la modul de utilizare și cota Vânzător echivalentă cu o anumită cameră, atunci contractul poate fi prescris: „cota înstrăinate în proprietate comună în apartament dă dreptul proprietarului de a utiliza facilitățile H-share și zonele comune.“ Vă reamintim să vă înregistrați, puteți, dar în cazul de nemulțumire față de ceilalți coproprietari, ei au tot dreptul de a cere instanței să dispună utilizarea a fost schimbat.
Dacă procedura de utilizare a apartamentului nu este prevăzută de acordul proprietarilor de acțiuni sau prin hotărâre judecătorească, este necesar să se stabilească mai întâi procedura de utilizare a locuinței. În rest, contractul de întreținere este același.
- Dacă acțiunea este un obiect abstract, actul de transfer și de acceptare se abonează?
- Cota este abstractă doar fizic. În conformitate cu legea, actul de acceptare-transfer este necesar pentru orice tranzacție oneroasă - aceasta este o siguranță pentru părți. După cum se spune, dreptul material este transferat, se primesc bani. Dar nu este necesară înscrierea unui contract de vânzare. Prin urmare, în interesul părților, vă sfătuiesc să includeți această clauză în contract și să semnați un act de acceptare-transfer.
- Vera Anatolyevna, sfatul dvs., recomandări pentru cei care se gândesc acum să cumpere o miză.
- Este necesar să înțelegem de ce este dobândită cota. Dacă pentru a trăi, este important să aflați totul despre vecinii dvs. de apartament viitor. Mai ales dacă apartamentul are un dormitor. Cumpărarea de metri pătrați "ieftin" se poate face cu scandaluri constante, și amenință dreptul de proprietate numai pe hârtie. În cazul în care acțiunea este cumpărată pentru propiska, nu există probleme speciale. Principalul lucru de reținut, acțiunile nu sunt doar atât de ieftine (în raport cu camerele).
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: