Majoritatea imobilelor din Rusia se află în proprietate comună și, fiind planificată să-și vândă partea în ea, un cetățean se poate confrunta cu unele probleme.
Opțiunea ideală este de a vinde întregul apartament și de a distribui banii tuturor proprietarilor în anumite acțiuni, dar acest tip de vânzare este extrem de rar, cel mai adesea, ceilalți proprietari nu doresc să-și dea consimțământul pentru tranzacție.
Caracteristicile tranzacției
În primul rând, înainte de a începe să căutați un cumpărător și să depuneți documente, trebuie să obțineți consimțământul de a vinde apartamentul de la ceilalți co-investitori. Acest lucru se datorează faptului că, potrivit legislației rusești, persoanele care au o cotă într-un apartament au dreptul principal de a-și cumpăra partea, cu condiția ca acțiunea să fie pusă în vânzare.
O altă trăsătură a tranzacției pentru vânzarea unei părți într-un apartament este aceea că trebuie neapărat să fie certificată de un notar, altfel, va fi considerată nesemnificativă.
În acest sens, vânzătorul suportă cheltuieli considerabile, vânzând o parte din apartament: este necesar nu numai să plătească pentru serviciile notarului, dar și pentru taxa de stat la înregistrarea transferului de proprietate, valoarea care este stabilită în funcție de valoarea obiectului. Suma totală a taxei de stat nu poate depăși 20.000 de ruble.
Atragerea unui notar este obligatorie pentru a asigura legalitatea tranzacției, deoarece contractul nu va fi certificat până când nu se va verifica faptul de a notifica celorlalți proprietari despre vânzarea unei părți din imobil.
legislație
Atunci când vinde partea sa a apartamentului, cetățeanul se ghidează după normele nu numai Codul civil, dar Codul Familiei și Codul Fiscal, care a stabilit o sumă taxa de stat plătită de către cetățeanul de înregistrare a tranzacției în organismele relevante.
Când intenționați să vindeți o parte din apartament, este necesar să luați în considerare următoarele prevederi ale Codului civil:
Există o lege privind privatizarea, care prevede că dacă un cetățean care locuiește într-un apartament comunal va privatiza o cameră în el, nu va primi proprietatea asupra întregului apartament, chiar dacă ceilalți proprietari renunță.
Documente necesare
Pentru a înregistra o tranzacție, vânzătorul de bunuri imobiliare trebuie să pregătească și să prezinte un pachet de documente:
- Pașapoarte ale fiecărui proprietar de apartamente.
- Hârtie utilizată pentru a verifica proprietatea - acesta poate fi un contract de vânzare. o comandă pentru un apartament, un document care evidențiază privatizarea proprietății.
- În cazul în care cota din apartament a fost achiziționat, în plus față de contractul de vânzare și de cumpărare va avea nevoie, de asemenea, un act de acceptare - transfer.
- Extras primite în Rosreestr, care a făcut o notă cu privire la numărul de proprietari.
- Pașaportul tehnic primit la ITO.
- Documentul este un extras primit de la Serviciul Fiscal Federal care confirmă absența arieratelor fiscale.
- O referință care enumeră toți membrii familiei.
- Un document care confirmă absența datoriilor pentru plățile de utilități.
- Dacă un cetățean care își vinde acțiunea într-un apartament are soț sau soție, este necesar un consimțământ, certificat de un notar.
Absența a cel puțin o hârtie va deveni un obstacol pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra cotei vânzătorului în apartament.
Cum să ieșiți din proprietatea comună a casei, aflați aici.
Procedura de vânzare a unui apartament în proprietate comună
Pentru a vinde o casă în care există mai mulți proprietari, cetățeanul trebuie să întreprindă următoarele acțiuni:
- Trimiteți e-mail fiecărui proprietar al anunțului că este planificată vânzarea unei părți din apartament pentru o anumită sumă. Atunci când trimiteți o scrisoare, este necesar să faceți un inventar, care este păstrat până când tranzacția este închisă.
- Dacă niciunul dintre proprietari nu a dorit să cumpere o cotă, se efectuează căutarea unui cumpărător de bunuri imobiliare.
- Următoarea etapă este colectarea și pregătirea documentelor din lista de mai sus, apel la notar.
- În biroul notarului se încheie un contract de vânzare. După verificarea legalității tranzacției, contractul este certificat și semnat de toate părțile. Un exemplar al documentului trebuie să fie eliberat pe fiecare parte a tranzacției - vânzătorul și cumpărătorul și, de asemenea, un exemplar rămâne la notar.
- Apoi, este necesar să se aplice la Rosreestr, unde se va înregistra transferul dreptului de proprietate asupra unei părți dintr-un apartament sau casă de la un cetățean la altul.
Este important să ne amintim importanța trimiterii de notificări tuturor coproprietarilor. Dacă acest lucru nu se face, puteți intra într-o situație neplăcută - contractul, la fel ca întreaga tranzacție, va fi declarat nevalabil, iar vânzătorul va trebui să compenseze daunele aduse cumpărătorului și altor proprietari.
Printr-un notar
Înainte de a începe înregistrarea unei tranzacții în Rosreestr, trebuie să contactați un notar care ia parte direct la procesarea documentelor.
În timpul tranzacției, notarul trebuie:
- verifică fiabilitatea informațiilor furnizate, comparând datele disponibile cu cele găsite în baza de date EGRN. Acest lucru se poate face electronic prin solicitarea pe site-ul oficial al GKN;
- să pregătească un formular de contract de vânzare și să fie prezent la semnarea de către părți;
- asigurați-vă că ceilalți proprietari sunt de acord să vândă o parte din apartament și nu doriți să îl achiziționați pe cont propriu.
Contractul încheiat și semnat trebuie să fie certificat de un notar public - sigiliul și semnătura acestuia, numai după ce este posibil să se adreseze Rosreestrului pentru înregistrarea tranzacției.
Serviciile notariale sunt plătite în funcție de prețurile cotate, care sunt stabilite pe stat. nivel, dar pot diferi ușor în funcție de oraș. Înainte de a se aplica la Rosreestr este, de asemenea, obligat să plătească taxa de stat.
Cu copii minori
Vânzarea de acțiuni în apartamentul în care locuiesc minorii și care sunt înregistrați sub vârsta de 18 ani se disting prin anumite nuanțe:
- Nu contează cât de mulți copii care trăiesc în casă și ceea ce este vârsta lor - în cazul în care sunt mai puțin de optsprezece ani, trebuie să fie în mod necesar autorizat de autoritatea tutelară de a vinde acțiuni în proprietate comună.
- Vânzarea legală de locuințe nu este posibilă până când nu se obține permisiunea scrisă din partea O & P.
- Pentru a obține o astfel de permisiune, este necesar să se adreseze organizației de stat și să se scrie cererea în forma prescrisă. Modelul este emis de către angajatul sucursalei.
- Permisiunea poate fi obținută numai dacă drepturile copilului nu sunt încălcate în nici un fel la mutare.
Organul de tutelă și tutelă poate refuza eliberarea unei autorizații dacă:
- se va descoperi chiar încălcarea minoră a drepturilor unui copil minor;
- bunurile imobiliare în care copilul este planificat să fie transportat cu caracteristici mult mai proaste decât cele deținute în prezent;
- pe banii primiți din vânzarea unei acțiuni într-un apartament, nu este planificată achiziționarea vreunui obiect imobiliar.
Statul protejează în mod corespunzător drepturile copiilor, prin urmare, atunci când planifică o mișcare, trebuie să se acorde atenție pentru a se asigura că aceste drepturi nu sunt încălcate.
Trebuie să plătesc taxe
Plata impozitului este obligatorie în cazul în care proprietatea este deținută de cetățean mai puțin de 3 ani. Suma impozitului pentru cetățenii Federației Ruse este de 13% din valoarea totală a cotei în apartament, adică din venitul primit de cetatean din vânzarea.
Pentru a plăti impozitul, trebuie să depuneți o cerere la biroul FNS și să completați o declarație fiscală care să indice suma veniturilor primite.
Vânzarea de bunuri imobiliare este o procedură juridică complexă, în care este necesar să se țină seama de unele nuanțe și, în special, acest lucru devine important dacă doar o parte este vândută într-un apartament aparținând mai multor cetățeni.
Caracteristici care trebuie luate în considerare la încheierea unei tranzacții cu proprietate partajată:
- Efectuarea unui acord, amintiți-vă câteva lucruri: trebuie introduse informații exacte și detaliate despre fiecare participant al tranzacției - vânzător și cumpărător și indică valoarea exactă a apartamentului - cota sa, în cifre și cuvinte, precum și unele dintre caracteristicile tehnice ale obiectului.
- Dacă aveți de gând să vândă miza, cetățeanul trebuie să se asigure că nu există contradicții între proprietari și de a primi corespunzătoare, permisiuni suplimentare, în cazul în care apartamentul în care trăiesc și sunt înregistrate copii minori și persoane cu handicap limitată sau totală.
- Proprietarul apartamentului poate vinde printr-un proxy, dar în acest caz, împuternicirea trebuie să fie formalizată corespunzător.
- În cazul în care apartamentul este locuit de copii sub vârsta de 18 ani, mergând să cumpere o participație în domeniul imobiliar, este recomandat să obțineți mai întâi un sfat juridic.
Ar trebui să se înțeleagă că, dacă drepturile minorilor sunt încălcate, tranzacția poate fi anulată, ceea ce amenință pierderea dacă nu bani, timp și nervi atât pentru vânzător, cât și pentru cumpărător. Cel mai bun mod de a evita diferite tipuri de situații neplăcute este contactarea unui notar care va verifica documentele și va verifica legalitatea tranzacției.
Un document care nu a fost certificat de notar nu poate fi acceptat pentru înregistrare în Rosreestr, această regulă a fost adoptată relativ recent, însă sa dovedit deja, deoarece numărul de anulări a contractelor de vânzare și anularea tranzacțiilor, conform statisticilor, a fost semnificativ redus.
Pentru a evita orice probleme în viitor, când planificați achiziționarea unei părți dintr-un apartament, trebuie să decideți cum va fi dispusă proprietatea și cum să procedați corect în cazul unei vânzări. În primul rând, este necesar să trimiteți celorlalți proprietari de anunțuri de locuințe că este planificată o vânzare de acțiuni.
Particularitățile cumpărării unui apartament în proprietatea comună a cuplului sunt considerate aici.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: