- Ce eveniment reprezintă punctul de plecare al intervenției fondului în problemele unui obiect?
- Falimentul constructorului. O cerere în acest sens poate fi depusă de oricare dintre partenerii săi și, dacă instanța o susține, se aplică paragraful 7 din legea falimentului care reglementează falimentul organizațiilor care atrag fonduri cetățenești. Cererea de faliment poate fi, de asemenea, depusă de un fond de compensare pentru protecția titularilor de dobândă. El are dreptul să solicite de la dezvoltatori documentația contabilă și raportarea pentru a evalua situația financiară a companiei.
- Cum să fii acționar într-o situație în care el vede cu ochii săi că construcția nu se mișcă de șase luni deja?
- Obiectivul nostru este de a construi un astfel de mecanism care va exclude situația în care un cetățean trebuie să meargă pe șantierul de construcții și să vadă cum sunt lucrurile pe site. Sistemul ar trebui să funcționeze înainte de termen. Pentru aceasta, dezvoltatorii fiecare trimestru raportează autorităților regionale de control privind creșterea investițiilor în obiecte de construcții neterminate. Lipsa de dinamică pentru două trimestre este o ocazie pentru o inspecție neprogramată. De asemenea, orice cetățean, căruia obligațiile nu sunt executate în timp util de către dezvoltator, are dreptul de a aplica direct autorităților de supraveghere ale subiecților federației, pe teritoriul căruia se construiește obiectul, cu o cerere de recunoaștere ca fiind titularul de dobândă afectat. În acest caz, întregul obiect primește automat starea unei probleme, care poate deveni, de asemenea, un motiv pentru verificare.
- Cât timp va dura dezvoltatorul să recunoască falimentul în sala de judecată și să restaureze lucrările de pe site?
- Datorită ultimelor modificări, procedura de monitorizare și recuperare financiară este complet exclusă de la dezvoltatorul problemei, atunci când se recunoaște cererile creditorilor, este justificată procedura de faliment. Acest lucru vă permite să economisiți de la o jumătate de an la un an.
- Dezvoltatorul obiectelor problematice este declarat în stare de faliment, ce pot lua acum deținătorii de dobândă?
- În primul rând, cetățenii trebuie să-și declare cererile la mandatarul falimentului, astfel încât creanțele lor să fie incluse în registrul creditorilor. După adoptarea legii, părțile interesate vor avea întotdeauna posibilitatea de a alege între cele patru opțiuni. Primul - crearea propriei cooperative de locuințe și construcții (HBC), care va primi un obiect neterminat, și el deja completează toate lucrările "
- Este dificil de imaginat cum sute de acționari sunt de acord asupra înființării cooperativei de locuințe.
- Când vine vorba de un obiect mare, este foarte dificil de implementat. Dar în regiuni puteți găsi obiecte de participare la capital de la 15-20-30 apartamente. Dacă există toată documentația de proiectare și obiectul în stare bună și grad înalt de pregătire, este mult mai ușor ca oamenii să fie de acord între ei și să finalizeze lucrarea pe care au început-o.
- Care este a doua opțiune?
- Cea de-a doua opțiune este implementată în cazul în care dezvoltatorul în stare de faliment a finalizat și a pus în funcțiune instalația, inclusiv dacă construcția sa încheiat printr-o procedură de faliment. După finalizarea construcției apartamentului, cetățenii sunt predați instanței.
- Și a treia opțiune?
- A treia opțiune - obiectul problema este dobânditorul, gata să preia finalizarea.
- Și dacă noul dezvoltator al proiectului, în scopul de a obține propriul profit, declară necesitatea de a deteriora proiectul - de exemplu, reducerea suprafeței de apartamente?
- Acest lucru este foarte puțin probabil, pentru că pentru aceasta va trebui să schimbați documentația proiectului și permisul de construcție. Astfel de măsuri vor necesita eforturi extraordinare.
După cum arată practica, investitorii noi refuză adesea să termine apartamentele sau căutând alte modalități de a câștiga profituri. De exemplu, dacă mărimea parcelei este mare, atunci pe lângă investitorii imobiliari se poate construi o altă casă sau, dacă structura și fundația o permit, crește numărul de etaje.
- Și dacă vorbim despre un proiect complex de dezvoltare, unde co-investitorii, în plus față de spațiul de locuit, au fost promise o școală sub fereastră - cine o va construi?
- Care este ultima, a patra opțiune?
- Ultima opțiune - în cazul în care ansamblul participanților participă la decizia de construcție comună privind primirea despăgubirii, fondul efectuează plăți către participanții la construcția comună.
Fondul poate finanța finalizarea construcției, dacă aceasta se dovedește a fi justificată din punct de vedere economic. Aceasta înseamnă, într-o sumă care nu depășește suma maximă posibilă a plăților către cetățeni, dacă finanțarea acestor măsuri va duce la o reducere a costurilor fondului de compensare pentru plăți.
De exemplu, au fost semnate 100 de acorduri de capitaluri proprii și au fost ridicate 300 de milioane de ruble. În cazul în care se dovedește că pentru a finaliza construcția, este necesar să 280 milioane de ruble, apoi, pe baza logicii legii, fondul va prefera să finalizeze construcția, mai degrabă decât să compenseze prețul contractului către deținătorii de capitaluri proprii în conformitate cu procedura stabilită în lege.
- Care este valoarea maximă a compensației?
- Este egal cu suma depusă în conformitate cu contractul de capitaluri proprii, dar nu poate fi mai limita cantitatea care se calculează prin înmulțirea suprafața totală a tuturor locuințelor în aceeași clădire cu apartamente în construcția de care este implicat un cetățean, dar nu mai mult de 120 de metri pătrați. m. și prețul mediu pe metru pătrat de pe piața primară, în conformitate cu Rosstat în regiunea de construcții la data contractului.
- Nu ți-e teamă că acum, după adoptarea Legii cu privire la piața se va repeta scenariul sectorului bancar: jucător lipsit de scrupule stabilește o rată ridicată a dobânzii la depozite, cetățenii vin la el, banca pierde licență și a descoperit „gaura“ pe depozite rambursează agenției Agenției de Asigurare a Depozitelor (DIA ).
- Avem o situație diferită: fondul începe să se formeze, iar constructorii încheie acorduri cu acesta, se va stabili un sistem de monitorizare a stabilității lor financiare. Legea introduce, de asemenea, standarde suficient de stricte, care trebuie îndeplinite de companiile care atrag fondurile acționarilor și încheie contracte cu fondul. În cazul în care doar o anumită sumă de capital social cerute anterior de la constructor, dar acum au existat cerințe pentru valoarea fondurilor proprii și la disponibilitatea fondurilor în contul pentru dezvoltator să intre în organismele de supraveghere în regiunile, oferind instrumentele adecvate pentru a se angaja cetățeni.
- Banca Centrală a desemnat mai devreme un grup de bănci centrale, pe care le monitorizează în mod constant. Agenția are astfel de planuri, de exemplu, crearea unui rating al celor mai mari dezvoltatori care lucrează cu deținătorii de acțiuni?
- Big nu înseamnă periculos. Încercați să explicați titularul de interes din casă din 50 de apartamente, care pentru construcția sa au privit mai puțin decât pentru obiectul a 1500 de apartamente. Avem nevoie de un sistem care să monitorizeze eficient activitatea organizațiilor, indiferent de mărimea acestora. De aceea, puterile de control și măsuri de supraveghere în partea de construcție comună sunt transferate în regiunile în care se află obiectele de construcție. Autoritatea autorității de reglementare juridică este însărcinată cu Ministerul Construcțiilor.
Legea adoptată prevede crearea unui sistem unificat de construcție de locuințe, care va fi introdus treptat în țară toți dezvoltatorii care lucrează cu obiectele lor de la orice cetățean din orice colț al țării poate folosi această resursă pentru a înțelege ce se întâmplă cu compania și modul în care aceasta este stabilă.
- Acum, deținătorii de acțiuni atrag mai mult de 6.300 de dezvoltatori - va monitoriza fiecare fond?
- În sistemul de protecție, cel puțin pentru prima dată nu va fi tot. Dacă ne amintim cum circulau normele privind asigurarea contractelor de capital, se pare că, în cadrul noului regulament, în primul an, aproximativ 20% din acordurile de capitaluri proprii încheiate în primul an al noilor prevederi ale legii vor scădea. Cu toate acestea, pe termen lung, fondul va asigura într-adevăr construcția tuturor proprietăților rezidențiale construite cu ajutorul deținătorilor de acțiuni.
- Există o amenințare că anumite companii nu pot îndeplini noile standarde și vor fi forțate să părăsească piața?
- Dacă normele adoptate acum au fost aprobate mai devreme, situația din jurul SU-155 ar putea fi prevenită.
- Problemele din jurul modelului SU-155 au început din cauza faptului că firma nu a lucrat la 214 FZ (Legea privind participarea la construcția partajată - Ed.), Dar pe scheme de by-pass. Este incorect să impuiți un exemplu de companie cu privire la situația actuală.
- Cu câțiva ani în urmă, pentru a proteja deținătorii de interese Minstroy introduse în industrie "de protecție", prin asigurarea obligatorie sau de a obține garanții bancare. De ce credeți că noul mecanism va fi mai eficient?
- Inițial, nu sa determinat cu care dintre companiile de asigurări dezvoltatorii pot lucra în cadrul noului regulament. Ca rezultat, aproape 50 de jucători au intrat pe piața asigurărilor de construcții de capital, majoritatea cărora nu și-au evaluat obligațiile.
După aceasta, situația a atras atenția deosebită a Băncii Centrale, care a limitat numărul celor care au dreptul să asigure astfel de riscuri. Jucătorii care au păstrat astfel de norme aplicabile constructorii au cerințe mai mari și nu au fost pregătite să ia pentru a asigura riscurile asigurătorilor inițiale, care încheie o asigurare de la 0,1-0,3%, așa cum a fost inițial. Ca urmare, dezvoltatorii care au cumparat deja de asigurare din jucătorii mici nu au putut să-l joace în condiții de siguranță, iar piața a existat o anumită cantitate de contracte de capital, obligațiile garantate de societățile de asigurare care au fost în măsură să le îndeplinească.
- Care va fi avantajul fondului în comparație cu asigurătorii?
- Fondul va putea să lucreze în mod direct cu dezvoltatorii, autoritățile federale și regionale și să facă schimb de informații cu aceștia. Această oportunitate nu a fost niciodată găsită în niciuna dintre companiile de asigurări.
- Înainte de a trece legea privind fondul comun de construcție, deputații din Duma de Stat au făcut o serie de modificări - cât de mult au schimbat esența facturii inițiale?
- Amendamente urmat audierile parlamentare cu reprezentanții investitorilor fraudat, dar ei nu au schimbat ideea de bază a legii - un fond de compensare ar trebui să fie, și ar trebui să înlocuiască practica curentă de asigurare înainte, asigurare de garanție și dezvoltatori mutuale. Poziția Ministerului Construcțiilor - statul ar trebui să fie garantul intereselor cetățenilor care investesc în locuințe - se reflectă pe deplin în versiunea finală a documentului.
Trimiteți-le prietenilor: