Cel mai dificil lucru la vânzarea unei încăperi într-un apartament comunal este colectarea refuzurilor scrise din partea tuturor coproprietarilor apartamentului de la dreptul preemptiv de răscumpărare. Cu toate acestea, trimiterea unui notar prin intermediul unui notar vă permite să cheltuiți pe aceste formalități timp de cel mult o lună.
Tranzacții cu camere în apartamente comunale, niciunul dintre agenții imobiliari nu va numi simplu. În primul rând, pentru că fiecare a treia astfel de tranzacție nu trece fără conflicte cu vecinii săi.
Bineînțeles, apartamentul devine nelichidat. Iar proprietarii celorlalte camere sunt forțați să-și vândă în mod ieftin acțiunile celor care s-au stabilit în apartamentul agitat.
De asemenea, potrivit agenților imobiliari, există cazuri frecvente atunci când lupta "pentru supraviețuire" începe între rude. Cu toate acestea, numărul covârșitor de tranzacții cu mize în Sankt-Petersburg nu este încă ținut cu apartamente "familiale", ci pe piața "comunală". Mai ales că există mai mult de o sută de mii în oraș.
Detaliile juridice
În majoritatea cazurilor, numai cunoștințele juridice pot ajuta vânzătorul și cumpărătorul să găsească o cale de ieșire din situația dificilă.
Reamintim: în conformitate cu articolul 244 din Codul civil al RF, locuințele care aparțin două sau mai multe persoane le aparține pe baza bunurilor comune. Acest drept este de două tipuri - proprietate comună, fără a determina acțiunile fiecăruia dintre proprietari. Și echitatea - în cazul în care este exprimată ca o cotă sau interes.
Pentru ordine, ar trebui să menționăm, de asemenea, o formă de proprietate ca fiind separată. Aceasta, de exemplu, locuința care a aparținut unuia dintre soți înainte de căsătorie și, prin urmare, rămâne exclusiv în proprietatea sa. Sau, de exemplu, bunurile imobile primite de unul dintre soți ca cadou, într-o moștenire sau prin alte tranzacții gratuite. În cele din urmă, condiția pentru păstrarea statutului de proprietate separată poate fi inclusă în contractul de căsătorie. Dar în timp ce astfel de documente - mai degrabă, exotice decât regula. Și, așa cum avertizează Camera de Notificare din Sankt Petersburg, Rosreestr nu înregistrează termenii contractelor de căsătorie. Prin urmare, în cazul pierderii documentului, va fi dificil să se demonstreze nimic.
Cu toate acestea, potrivit directorului general al LLC "AVENTIN-Centrul de Servicii juridice" Serghei Podlevski, pe piața de locuințe din Sankt-Petersburg de apartamente care sunt în proprietate comună, un pic. Prin urmare, vom vorbi mai departe despre proprietatea comună.
Este necesar să înțelegem particularitățile unei astfel de proprietăți. Serghei Podlevski dă următorul exemplu. Doi proprietari, în părți egale, dețin o casă cu două etaje. Și în cuvinte au fost de acord că locuiește la primul etaj, celălalt pe cel de-al doilea. Să presupunem că există un incendiu și etajul al doilea arde. În acest caz, "nu sa pierdut" nu este proprietatea celui de-al doilea proprietar, ci jumătate din fiecare. Și cel de-al doilea proprietar mai deține jumătate din primul etaj neîncălzit. Asta încalcă interesele primului proprietar.
Da, și puteți vinde o astfel de proprietate numai în cazul în care toți coproprietarii sunt de acord cu acest lucru. Cu alte cuvinte, dreptul comun de proprietate nu este întotdeauna convenabil coproprietarilor.
Pas înainte spre independență
Dar situația este corectabilă. În cazul în care coproprietarii intenționează să renunțe la propriile acțiuni, ar trebui să contacteze notarul. Și va asigura acordul părților cu privire la stabilirea ordinii de utilizare și a proprietății.
Să ne explicăm cu exemplul următor. În apartamentul cu trei camere există trei proprietari. În acest caz, acordul va preciza cine deține exact ce parte din proprietate este dispusă și, de exemplu, cui în ce cameră să trăiască. Mai mult decât atât, dacă se definește procedura de utilizare, fiecare dintre coproprietari are dreptul să închirieze spațiul "închiriat" fără acordul altor proprietari.
Și în cazul divizării proprietății comune, fiecare proprietar se poate pretinde pentru "partea" sa a locuinței.
Vânzarea unei astfel de acțiuni se face în conformitate cu aceleași reguli ca și vânzarea unei încăperi într-un apartament comunal. Cel de-al doilea și al treilea coproprietar au dreptul de răscumpărare preemptiv.
La rândul său, cumpărătorul acțiunii trebuie să rețină că tranzacția va fi valabilă numai cu acordul scris al tuturor coproprietarilor apartamentului.
În sfârșit, o asemenea nuanță este de asemenea importantă. Exprimată în acțiuni sau procente, ponderea înseamnă că deține nu numai o parte din apartament, ci și proprietatea comună a casei. Acțiunile tuturor proprietarilor sunt rezumate și fiecare devine proprietarul unei părți proporționale din totalul proprietății.
Avantajul vecinilor
După cum sa menționat mai sus, atât în apartamentul "de familie" cât și în "apartamentul comunal", co-proprietarii au dreptul de a pretinde cumpărarea sălii de vânzare. Aceasta înseamnă, explică avocații Centrului pentru Servicii Imobiliare, că vânzătorul este obligat să notifice toți coproprietatea intențiilor sale de a-și vinde proprietatea. Și aceștia, dacă se dorește, pot răscumpăra camera în condițiile oferite de vânzător.
Anunțul trebuie să conțină prețul și alți termeni ai tranzacției atribuite de vânzător. În cazul în care vânzătorul are relații bune cu vecinii și cei din cameră nu pretinde, el poate colecta refuzurile lor de a cumpăra în scris. De asemenea, puteți trimite o notificare prin telegramă. Dar, consultanții agenții imobiliari, este mai bine - că a fost o scrisoare recomandată cu o notificare de livrare și o listă de conținut. Și notarul a trimis acest document.
În cazul în care vânzătorul din această notificare scrie un preț și apoi vinde apartamentul "pe partea" la un preț mai mic, fiecare dintre coproprietari va avea dreptul să conteste disputa în termen de trei luni.
Și dacă dorința de a cumpăra o cameră nu va exprima un co-proprietar, ci mai multe, vânzătorul va alege cu cine să se ocupe, la discreția sa. Vindem la fel "pe partea" nu poate fi decât în caz de eșec al co-proprietari de apartament.
Ascunderea nu se poate face
La prima vedere, astfel de reguli permit co-proprietarilor care nu doresc să permită vânzarea camerei către un străin, pentru a împiedica afacerea la nesfârșit.
Trucul este al doilea - ca răspuns la notificare, să declare că este gata să cumpere cota-parte comercializată. Dar nu există încă bani. Prin urmare, spuneți, așteptați până când mă acumulez.
Dar această abordare nu poate opri vânzarea. După cum explică Serghei Podlevski, chiar și cu interesul evident al unuia dintre vecini, vânzătorul nu trebuie să aștepte mai mult de o lună.
Apropo, la rândul său, cumpărătorul terț este mai bine să nu creadă în cuvintele vânzătorului că toți co-proprietarii sunt notificate, dar pentru a verifica acest lucru personal. Puteți afla numărul real de coproprietari solicitând un extras din Registrul unic de înregistrare a statului în Rosreestr.
În mod corect, trebuie clarificat faptul că vânzătorul camerei, în general, se poate sustrage obligației de a oferi vecinilor să profite de dreptul preemptiv de răscumpărare. Dar, în acest caz, va încălca legea: vânzătorul primește bani într-un plic și face loc pentru cumpărător printr-un acord de cadou.
Teoretic, oferta de participare la un apartament comun este interesantă pentru cetățenii care doresc să obțină o înregistrare în St. Petersburg (permis de ședere). La urma urmei, proprietarul are dreptul de a se înregistra în cota pe care a cumpărat-o, iar mărimea mizei nu contează. În plus, noul proprietar va putea să-și înregistreze copiii sub vârsta de 14 ani. Dar pe piață există deja agenții specializate de vânzare apartamente "sub înregistrare" literalmente de metri. Această soluție la problema de înregistrare va fi mult mai ieftină.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: