Calculul vânzătorului cu cumpărătorul este una dintre principalele linkuri din tranzacțiile imobiliare pe piața secundară. Principala metodă utilizată în calcule este închirierea celulelor bancare (seifuri bancare individuale). Este considerat cel mai fiabil, deci este utilizat în majoritatea tranzacțiilor din regiunea metropolitană.
Așa cum a explicat Pavel Lepish, CEO al Domus Finance. deosebit de relevant, această metodă de calcul a devenit după modificarea procedurii și termenilor de înregistrare a statului. Dacă cu mult timp în urmă, la începutul nașterii pieței imobiliare, acest proces a durat câteva ore, acum datorită unor controale suplimentare, contractul, de regulă, poate fi înregistrat timp de până la două săptămâni. În timp ce această acțiune legală durează, celula bancară păstrează suma pe care cumpărătorul o plătise pentru apartamentul său în siguranță și integritate.
Potrivit experților intervievați de "Portalul imobiliar MetrInfo.Ru", celulele bancare sunt folosite în majoritatea tranzacțiilor pe piața secundară a locuințelor. Svetlana Birina, șefa departamentului companiei imobiliare urbane NDV-Real Estate, și Inna Ignatkina, directorul biroului companiei MIT-Realty pe Presnya. cred că în regiunea de capital, celulele bancare apar în aproximativ 90% din tranzacții. Oleg Samoylov, directorul general al RELAYT Real Estate, coordonator al Parteneriatului interregional al agenților imobiliari. a declarat că în Moscova și Sankt-Petersburg, utilizarea celulelor bancare pentru decontări pe tranzacțiile efectuate pe piața imobiliară secundară este larg răspândită și este utilizată în aproape 100% din cazuri. „Dar, dacă luăm în considerare celelalte regiuni ale Rusiei, - a spus expertul - este necesar să se recunoască faptul că marea majoritate a tranzacțiilor de bani este transferată de la cumpărător la vânzător cel mai“ stângace „și, prin urmare, - și modul cel mai riscant -., Sub forma unui pachet de numerar“ Prin urmare, serviciul oferit de bănci, rezidenții din regiuni care efectuează tranzacții pe piața imobiliară, utilizează mai puțin.
Băncile cred, de asemenea, că participanții la tranzacțiile cu imobiliare - unul dintre cei mai activi chiriași ai celulelor bancare. Potrivit lui Anton Pavlov, șeful departamentului pentru lucrul cu segmentul de retail al Absolut Bank. Până la 70% din toate operațiunile cu celule sunt reprezentate de cumpărători și vânzători de apartamente. Raiffeisenbank a fost numit numărul - până la 40%, cu condiția să se ia în considerare ambele tipuri de tranzacții pe care banca le deține: părți la tranzacție (fără banca de credit) și banca ipotecară. Dacă luăm în considerare doar tranzacțiile terților între clienții agenților imobiliari, cota este mai mică - 15-20%, în funcție de regiune.
Câți participanți, atât de multe celule
Pentru a închiria o celulă, este necesar să se încheie un contract de închiriere pentru celula depozitarului. Acesta poate fi de două sensuri: între bancă și parte la tranzacție - cumpărător sau vânzător (în cele mai multe cazuri, chiriași sunt cumpărător, pentru că el a fost cel care a pus banii în seif), spune Irina Shugurova, Director general adjunct al afacerilor juridice al „MIEL-rețea birouri de imobiliare ». și tripartite - între Bancă pe de o parte și de cumpărător și vânzător, pe de altă parte, în acest caz, contractul implică două chiriaș. Părțile pot, de asemenea, să elaboreze un acord suplimentar, în care să specifice cerințe speciale, de exemplu - obligația vânzătorului de a părăsi apartamentul.
Mult mai des, tranzacțiile au caracterul de "alternative", deci implică mai multe apartamente. În consecință, numărul de unități bancare implicate în tranzacții pentru o tranzacție alternativă poate fi semnificativ. "În practica mea", spune Oleg Samoilov (RELAYT-Real Estate), "22 au fost cel mai mare număr de celule utilizate pentru decontări într-o singură tranzacție." Expertul a menționat că, în cadrul unui mare cu mai multe niveluri de tranzacții capacitatea de a crea în mod corespunzător schema de marcaje, definite, a fost de acord și interconectate toți termenii și condițiile de acces pentru toți participanții la tranzacție, - una dintre Meryl competenței profesionale agent imobiliar. Și nu toți agenții imobiliari sunt într-adevăr capabili să rezolve astfel de probleme fără erori.
Irina Shugurova ( „MIEL-rețea de birouri imobiliare“), a spus că mecanismul de marcaje de bani este după cum urmează: în ziua tranzacției (semnarea contractului de vânzare), accesul la celula sunt vânzătorul și cumpărătorul: cumpărătorul stabilește în celula de numerar, în prezența vânzătorului (înainte vânzătorul are dreptul de a utiliza serviciile băncii pentru verificarea și redenumirea bancnotelor). O cheie din celula bancară este transferată cumpărătorului, iar a doua cheie - rămâne în bancă.
În funcție de acordul părților, cheia acordată locatarului poate fi păstrată atât de vânzător, cât și de cumpărător. „Pastratorul cheii“ trebuie să ia un angajament scris pentru a oferi partea cheie, a avea acces la celula, în cazul în care sunt îndeplinite toate condițiile contractului și acordul complementar (care au fost prescrise anumite cerințe speciale).
Oleg Samoilov ( „RELAYT Real Estate“) adaugă că există un serviciu separat, într-un număr de bănci - „cheie de stocare“, pe care o puteți utiliza pentru a evita „împuns“ de tip „cheie - pentru mine! Nu pentru mine! ". Dacă nu există un astfel de serviciu, expertul a sfătuit participanții la chilipiruri să lase cheile către celulele de stocare către agenții imobiliari, această tranzacție conducând. "Bineînțeles, nu ar trebui să renunțăm la eliberare condiționată", avertizează expertul, "și primind din partea lor o scrisoare de garanție corespunzătoare, care va indica în mod clar când vor avea loc anumite evenimente și cine ar trebui să primească cheia".
Tarife și termeni de închiriere
Costul total al unei celule bancare este determinat pe baza termenului de leasing și a mărimii închirierii în condiții de siguranță. De regulă, cu tranzacția obișnuită de vânzare și cumpărare, această perioadă este o lună. „În acest caz, înregistrarea nu durează mai mult de două săptămâni, și două mai rămân în rezervă, în cazul în care, dacă fac necesară orice corectare sau eliminare a erorilor din documentele depuse de înregistrare“, - spune Paul Lepish ( „Domus Finance“).
Și cu tranzacțiile ipotecare pentru care se stabilește o ordine de înregistrare accelerată, termenul de leasing poate fi chiar mai mic. „Ei bine, dacă ați efectuat o tranzacție complexă, - spune Oleg Samoilov (“ RELAYT Real Estate „) - ceea ce înseamnă că participarea la apartamentul ei transferul de proprietate nu va avea loc simultan, de exemplu, în cazul în care într-o tranzacție care implică Moscova și apartament regionale - pe termen Contractul de închiriere poate depăși în mod semnificativ o lună. "
În cazul în care înregistrarea nu are loc conform programului, avertizează Ina Ignatkina ( „MIC-Estate“ pe Presnya), toți participanții la tranzacție va trebui să se întâlnească în bancă pentru a prelungi durata contractului de leasing și de a schimba condițiile de acces. Conform practicii Absolut Bank, termenul de închiriere pentru celule pentru tranzacții imobiliare este de la 3 săptămâni la 2 luni.
Conform tradiției stabilite, costurile de închiriere se încadrează pe umerii cumpărătorului. Dar dacă doriți să închirieze mai multe case de bani, de exemplu, mai mulți proprietari, vânzătorii doresc să pre-descompune celulelor datorită acestora din vânzarea de acțiuni, cumpărătorul se calculează numai pentru una dintre ele, iar restul persoanelor în cauză plătesc propriile lor case de bani.
Cum să vă colectați banii
În cazul în care tranzacția este o alternativă, atunci, potrivit lui Oleg Samoilov ( „RELAYT Real Estate“), lista documentelor solicitate de către vânzător, cel puțin, să includă copii ale contractelor pentru site-uri „alternative“ și / sau extrasul relevant din Registrul de stat unificat.
După verificarea tuturor documentelor, angajatul băncii deține vânzătorul în depozit, unde va colecta bani pentru proprietatea imobiliară vândută. Această procedură are loc în absența unui cumpărător.
Irina Shugurova ("rețeaua MIEL a birourilor imobiliare") consideră că, dacă toate condițiile stabilite în contract sunt îndeplinite, nu există probleme cu retragerea banilor din celula bancară.
Dacă afacerea sa dezintegrat
Dar dacă, din anumite motive și împrejurări, tranzacția nu a avut loc, atunci cumpărătorul își poate retrage banii. Așa cum a explicat Oleg Samoilov ( „RELAYT Real Estate“), poziția corespunzătoare este fixat în contract: cumpărătorul are dreptul să-și retragă banii înapoi după o anumită perioadă, în care vânzătorul a avut dreptul de a deschide o bancă de celule.
Și aici, așa cum explică Pavel Lepish (Domus Finance) pe portalul www.metrinfo.ru, există două moduri. Primul dintre ele este potrivit în cazul în care tranzacția sa prăbușit complet și irevocabil, dar vânzătorul și cumpărătorul au menținut relațiile umane normale. În acest caz, împreună trebuie să viziteze banca și să încheie un acord privind încheierea acordului încheiat anterior, care reglementează accesul la celulă. După aceasta, cumpărătorul va avea dreptul să acceseze celula închiriată, să-și retragă banii pe care îl poate atunci când este convenabil.
A doua modalitate nu implică necesitatea unei vizite a vânzătorului. Tot ceea ce este necesar pentru aceasta parte a cumpărătorului face, - perioada de așteptare pentru accesul la celula, și ridica banii. Inna Ignatkina ( „MIC-Estate“ pe Presnya), de asemenea, a confirmat că în cazul în care perioada de acces Vanzatorul sa încheiat, iar el nu a venit la banca cu un contract înregistrat, cumpărătorul poate în mod independent, în condițiile accesului său la sfârșitul termenului limită pentru a face o adâncitură de bani. "Dar, în practică, un angajat al băncii cere mereu și avertizează cealaltă parte", spune expertul.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: