Un bun cumpărător de bunuri imobile, dreptul unui cumpărător de bună credință al unui apartament

Un bun cumpărător de bunuri imobile, dreptul unui cumpărător de bună credință al unui apartament
Cumparatorul apartamentului trebuie sa isi aduca aminte ca exista un astfel de concept juridic ca un "cumparator bona fide" al imobilului. Și acest concept poate juca un rol în cazul litigiilor asupra dreptului de proprietate asupra apartamentului.







În practică, există cazuri în care un apartament este vândut de o persoană care nu este proprietar cu drepturi depline a acestui apartament sau nu are drepturi asupra acestuia. neautorizat de către Vânzător.

Acest lucru este posibil, de exemplu, atunci când un apartament este vândut pe o procură nevalidă. sau când drepturile proprietarului unui apartament sunt limitate la un gaj, sau aceste drepturi sunt contestate în instanță etc. Același lucru este valabil și pentru cazurile sincer frauduloase. când înșelătorul vinde pe documente false un apartament care nu îi aparține. Inclusiv cazurile în care una dintre tranzacțiile anterioare cu acest apartament sa dovedit a fi ilegală, iar proprietarul său legal își prezintă drepturile.

De asemenea, se poate dovedi a fi privatizarea ilegală a apartamentului (de exemplu, din cauza unor greșeli în executarea documentelor). Apoi, în rolul proprietarului legal al apartamentului, organele de stat sau municipale vor acționa.

În astfel de cazuri, cumpărătorul se poate aștepta o surpriză neplăcută - proprietarul real sau proprietarul unui creditor poate intenta un proces la instanța de retragere a apartamentului din posesia ilegală a cumpărătorului (așa-numitul „cauțiune“), și returnați-l la sine. Diferența dintre această afirmație și cerința de a recunoaște tranzacția ca nevalidă. este că aici proprietarul real nu este obligat să compenseze cumpărătorul pentru banii plătiți pentru apartament. La urma urmei, de vânzare un apartament și achiziție plătit pentru ea de către altcineva (un vanzator neautorizat), iar cel căruia apartamentul va fi din nou (prezent proprietar), banii pentru că nu este primit, și, în consecință, nu este obligat să le restituie.

Pentru Cumpărător, acesta este cel mai grav scenariu. Plătit pentru banii apartamentului, el poate cere doar de la persoana care le-a luat (care a vândut ilegal un apartament). Iar acest personaj trebuie încă găsit și trebuie să poți obține acești bani de la el (care pot fi deja petrecuți de mult timp).

Numai pentru astfel de situații cu vânzarea de bunuri imobiliare de către un vânzător neautorizat, există un concept legal - un dobânditor conștiincios. ceea ce înseamnă că cumpărătorul apartamentului, atunci când a făcut o afacere, nu știa și nu știa că vânzătorul nu avea dreptul să vândă acest apartament.

În cazul în care apartamentul este cumpărat de la un proprietar autorizat (chiar și într-o tranzacție care este ulterior declarată nevalabilă), atunci nu se aplică conceptul de cumpărător bona fide.

Când un apartament poate fi confiscat de la un cumpărător de bună credință

Un bun cumpărător de bunuri imobile, dreptul unui cumpărător de bună credință al unui apartament
Când apartamentul este vândut de un vânzător neautorizat. atunci uneori legea îi permite să rămână în proprietatea unui cumpărător de bună credință al unui apartament (acesta este sensul principal al acestui concept juridic). Dar acest lucru nu se întâmplă întotdeauna. Instanța poate de asemenea să retragă un apartament din "posesia ilegală". Aceasta se numește justificare.

Legea arată în mod clar în ce cazuri este posibilă retragerea unui apartament de la un cumpărător bona fide (articolul 302 din Codul civil al Federației Ruse).

Anume - în cazul în care apartamentul a fost vândut în mod clar și fără ambiguitate, în plus față de voința proprietarului său real. În alte cazuri, instanța poate, la discreția sa, să permită locuința să rămână la cumpărător dacă consideră că este de bună credință. Inclusiv - dacă se dovedește că proprietarul real știa despre vânzarea apartamentului, și nu a împiedicat-o.







Curtea poate recunoaște tranzacția ca nevalabilă și, prin urmare, nu mai aplică justificare. și restituirea - adică, o returnare reciprocă: către cumpărătorul de bani, iar vânzătorului - apartamente.

Decizia instanței privind utilizarea justificării va depinde de faptul dacă Cumpărătorul a știut la încheierea Contractului de vânzare și de cumpărare. că vânzătorul unui apartament nu este proprietarul său integral sau că drepturile sale la un apartament sunt ilegale sau sunt contestate în prezent în cadrul unei proceduri judiciare. Cu alte cuvinte, este important ca instanța să știe că atunci când face o înțelegere, cumpărătorul a acționat cu bună-credință.

Curtea nu consideră un cumpărător de bună credință a apartamentului, care știa sau ar fi trebuit să știe că apartamentul se vinde fără știrea proprietarului său prezent (Clauza 1, articolul 167 din Codul civil). Inclusiv nu va fi considerată un cumpărător de bună credință unul care nu a luat măsuri rezonabile și adecvate pentru a verifica legalitatea tranzacției - și anume, statul nu era interesat de datele de registru imobiliar (nu a fost comandat Extras USRRE la apartament) nu are pe copii de mână ale extractului din casa de carte, sau documentul de locuințe uniforme (EZHD).

În schimb, dacă instanța constată că acțiunile cumpărătorului sunt rezonabile și logice, atunci conceptul de "conștiință" poate fi aplicat. iar apoi acest concept începe să acționeze în apărarea sa.

Protejarea drepturilor unui cumpărător de bună credință al unui apartament

Un bun cumpărător de bunuri imobile, dreptul unui cumpărător de bună credință al unui apartament
Protejarea drepturilor cumpărător de bună credință de bunuri imobiliare reflectă în faptul că această proprietate nu este vindication (retragere fără compensații) se va aplica în cazul în care instanța nu a găsit motive pentru aplicarea articolului de mai sus. 302 Codul civil al Federației Ruse. Cu alte cuvinte, în cazul în care instanța constată că adevăratul proprietar al apartamentului a fost conștient de vânzarea apartamentului de către o altă persoană, și ar putea împiedica.

În cazul unui litigiu privind confiscarea apartamentului din posesie ilegală. Sarcina de a dovedi dreptul fiecăruia revine fiecărui participant la litigiu. Proprietarul real al apartamentului trebuie să demonstreze că apartamentul a fost vândut în plus față de voința lui. și Cumpărătorul trebuie să dovedească că nu știa și nu putea ști că apartamentul a fost vândut aceluia care nu avea dreptul să o facă.

Cumpărătorul să dovedească integritatea sa și apărarea drepturilor lor, este necesar să se convingă instanța că a luat toate măsurile rezonabile pentru a clarifica competențele vânzătorului de a vinde apartamentul. În special - am verificat datele din titlul principal la apartament (a se vedea dreptul de a cumpăra baza de documente.), Compara cu datele din pașaportul vânzătorului, și a primit confirmarea dreptului de proprietate a organismului autorizat - (. Vezi Extras din USRRE) Rosreestra.

Dacă, potrivit extrasului din registru, este clar că există pretenții asupra apartamentului achiziționat de la terți. sau dreptul vânzătorului curent de proprietate angajat sau atacate în instanța de judecată, instanța consideră că informațiile au fost disponibile pentru a cumpărătorului și el ar fi știut despre dreptul controversat al vânzătorului. Deci, cumpărătorul nu va fi recunoscut ca fiind bună-credință.

Concluzie: colectarea informațiilor și a documentelor pentru apartamentul achiziționat și acționarea fără intenție rău intenționată, cumpărătorul își oferă un "alibi" de bună credință. care îi permite să reducă riscul utilizării justificării. în cazul în care se dovedește că vânzătorul (inclusiv persoana înșelătoare) nu a avut puterea de a vinde apartamentul.

Prin urmare, este extrem de important, pe lângă verificarea documentelor pentru apartament, să inspectăm vânzătorul pentru drepturile și autoritatea sa de a vinde apartamentul. Cum se face acest lucru, a spus la etapa INSTRUCȚIUNI pentru piața secundară - "Verificarea identității vânzătorului".

Pentru a proteja cumpărătorul de bună credință al apartamentului, a crescut și Curtea Constituțională a Federației Ruse cu privire la cazurile care implică confiscarea escratelor în favoarea statului.

Neconsumate sunt apartamentele vacante ale cetățenilor decedați. În absența moștenitorilor, astfel de locuințe ar trebui transferate în proprietatea statului, dar în viața se întâmplă deseori ca nimeni să nu formalizeze drepturile care i-au fost atribuite, iar apartamentul să nu rămână proprietar. Acest lucru este folosit de escroci, făcând documente false pentru un astfel de apartament "uitat de toți" și vânzându-l unui cumpărător de bună credință în nume propriu.

Autoritățile municipale se "trezesc" și declară că apartamentul este evitat și a părăsit proprietatea municipală în plus față de voința sa. prin urmare, trebuie să fie retras de la Cumpărător prin intermediul justificării.

Conceptul de "cumpărător de bună credință al apartamentului" apare în contradicție cu cererea de confiscare a apartamentului său în procesul de justiție. Cu alte cuvinte, trimiterea la buna-credință a achiziției nu poate fi considerată decât o obiecție față de o astfel de cerere.

Iată un extras dintr-o hotărâre judecătorească reală în care noțiunea de "cumpărător de bună credință" a protejat cumpărătorul de încercarea de a-și confisca apartamentul (un citat dintr-o hotărâre judecătorească):

„La încheierea acestei tranzacții, un cetățean al KR (cumpărător. - Notă) a acționat în mod rezonabil și-a demonstrat de due diligence este nici o dovadă că dobânditorul tranzacție KR a trebuit să pună la îndoială dreptul vânzătorului la înstrăinarea proprietății, reclamanții au prezentat instanței ..

Având în vedere eventualele litigii privind acțiunile neautorizate ale vânzătorului unui apartament, ar trebui să se țină seama de perioada de prescripție. Există o "perioadă generală de prescripție" - 3 ani, deoarece legea nu stabilește "perioade speciale de prescripție" pentru astfel de cazuri.

Perioada de prescripție, în acest caz, începe în momentul în care proprietarul real a aflat că apartamentul său este în posesia altcuiva.

Procedura de organizare a tranzacției pentru vânzarea unui apartament este prezentată pe harta interactivă a STEP INSTRUCTIONS (se deschide într-o fereastră pop-up).







Articole similare

Trimiteți-le prietenilor: