Merită să luați o ipotecă într-o criză? Trucuri mici de programe de credit și probleme mari ale debitorilor
Subvenționarea ratelor ipotecare și a acțiunilor comune ale băncilor și dezvoltatorilor au condus la faptul că ipoteca pe clădirile noi este chiar mai profitabilă acum decât înainte de criză. Pe de altă parte, împrumuturile pentru achiziționarea de apartamente pe piața secundară rămân inaccesibile din cauza ratelor ridicate, iar instabilitatea generală în economie și sectorul bancar alarmează cumpărătorii.
Potrivit experților care au participat la conferința on-line „criza creditelor ipotecare: cum să evite capcanele și de a rezolva probleme după ce acestea apar“, puteți lua un credit ipotecar, chiar și în situația economică dificilă actuală, cu toate acestea, este necesar să se păstreze chiar mai atent decât în condiții normale. În plus, trebuie să știți despre multe subtilități și nuanțe care pot părea profitabile la prima vedere, dar, de fapt, amenință cu mari probleme în viitor.
Potrivit sondajului "Opinia poporului" din revista Metrinfo.ru, aproape jumătate dintre moscoviți (48%) consideră că statul în această situație ar trebui să ajute debitorii afectați. Un alt 16% dintre respondenți consideră că statul nu este obligat să ajute, dar dacă merge mai departe - va fi bine.
În realitate, asistența statului nu a condus încă la o soluție la această problemă. Banca Centrală a recomandat băncilor să refinanțeze creditele în valută la o rată de 39,1 ruble. Cu toate acestea, deoarece băncile nu merg la astfel de concesii și să ofere debitorilor care se confruntă cu dificultăți să-și refinanțeze creditele la rata curentă. Ajutor cu restructurarea datoriei este gata să AHML, dar pentru un singur debitor limită este de 200 000, care, desigur, picătură în găleată în comparație cu cât de mult datoria a crescut în debitori valută.
Potrivit Asociației All-rus purtătorului de cuvânt debitori valută Irina marochin, statul este un mediator în negocierile dintre debitori și bănci. „La o reuniune a CDO cu privire la problema deținătorilor ipotecare în valută străină, la care au participat reprezentanții mai multor bănci și al Băncii Centrale, a fost livrat de următoarea frază:“ Lumea este interconectată, iar dacă este prezent, banca nu va ajuta debitorii săi, mâine cineva va ajuta banca“, - spune ea.
Rata de plată
Creditorii noi nu pot intra într-o capcană ipotecară, deoarece pe exemple vii au văzut ce amenință. Cu toate acestea, pentru creditorii ipotecari de astăzi, există multe alte programe în care toate riscurile sunt transferate la umerii debitorilor. De exemplu, un credit ipotecar cu o rată variabilă.
Potrivit unui expert independent în domeniul creditării ipotecare Maxim Grekov, un împrumut cu o rată variabilă este la fel de riscant ca ipoteci valută. Rata dobânzii flotantă pe un credit ipotecar este un sistem de calcul al dobânzii, care este legat de un anumit indicator de piață. Această rată este de obicei compus din două părți: o rată a dobânzii fixă (dobânzi de bază) și indicele plutitoare, care în adăugarea acestor două cantități face finală variabilă rata dobânzii.
„Realitățile zilei, piețele financiare în viitorul apropiat este creșterea inevitabilă a inflației și creșterea costului creditului, iar acest lucru va duce inevitabil la o creștere a ratelor dobânzii flotantă - spune Maxim Grekov. - Pentru debitor, aceasta va duce la o creștere a plăților. Și dacă rata nu se limitează la o limită, debitorul poate deveni insolvabil. "
Aceste programe par, la prima vedere, atractive. Oamenii cred că acum ia un împrumut la o rată atractivă, iar după încheierea refinanțării creditului Perioada de grație este deja la o rată medie a pieței, care, așa cum ei speră, în momentul în care toamna.
De fapt, există o mulțime de trucuri murdare în această abordare. În primul rând, potrivit lui Maxim Grekov, băncile sunt foarte rar de acord să împrumute în alte bănci. Chiar și într-o singură bancă de multe ori nu reușește să-și refinanțeze, sau pentru a împinge băncile dezavantaj, deoarece acestea nu doresc să-și reducă propriile lor profituri. „În practică, băncile creează obstacole pentru o astfel de refinanțare, așa cum a fost și cu deținătorii de valută ipotecare care refuză să-și refinanțeze, în timp ce dolarul a fost înainte de criză sau au început să crească“, - a spus expertul.
În plus, în primii 1-2 ani, chiar și atunci când rata preferențială este în vigoare, împrumutatul plătește aproape doar un procent. Prin urmare, până în momentul trecerii la o valoare mai mare (sau în funcție de program), datoria principală este aproape neatinsă. În consecință, la rate mari, oamenii plătesc practic împrumutul.
Declinul înșelător
Recent, o mulțime de propuneri apărute pe piață, în care împrumutătorii sunt oferite să "plătească" pentru reducerea ratei. Potrivit șefului serviciului ipotecar "Relayt-Nedvizhimost" Ekaterina Chekrizova, comisia de reducere a ratei este foarte semnificativă - de la 1,5% la 7% din suma împrumutului.
În același timp, după cum sa menționat de către Irina Safianov, directori de bănci oferă clienților economii de costuri de calcule pe supraplat totală a creditului pentru întreaga perioadă de împrumut - și este într-adevăr mai mult decât Comisia. Cu toate acestea, economia se reduce la zero, în cazul în care debitorul decide să plătească împrumutul înainte de termen, și în acest efort toate - termenul de împrumut mediu, datele AHML, este de aproximativ 15 ani, iar perioada medie de maturitate reale - aproximativ șapte ani. Despre acest manager, cel mai probabil, nu va spune nimic. Ca urmare, debitorul nu a primit beneficiul unei plăți excedentare, pe care a promis la banca, și să plătească doar pentru nimic in plus zeci sau chiar sute de mii de ruble. Apropo, în cazul în care este aceeași bani, „a raportat“ la plata inițială, ar fi salvat chiar mai mult.
Merită să luați o ipotecă?
În ciuda tuturor acestor nuanțe periculoase, puteți lua un credit ipotecar, spun experții. „Acum, piața primară este într-adevăr o situație bună pentru achiziționarea unui apartament: este suficient de propuneri interesante în raportul“ preț - calitate pentru constructii etape obiect, rata ipotecare „, - spune Irina Safianov. - În ceea ce privește strategia de achiziție a imobilului, este mai bine să ia un apartament este mai ieftin și o miză mai mică într-o clădire nouă, un credit ipotecar pe termen scurt (până la 7 ani), se va reduce în mod semnificativ suma plătită în exces totală a creditului. Și apoi, acordând un credit ipotecar pentru a economisi bani cu privire la achiziționarea unui apartament este mai scump, mai mult, probabil, nu mai este în regiunea Moscova și la Moscova. O astfel de strategie este modul de a minimiza riscurile asociate de creditare lung (o persoană poate pierde locul de muncă, se îmbolnăvesc), și de a reduce stresul psihologic ", care în mod inevitabil la o persoană asupra căreia domină povara unui credit ipotecar.
Maxim Grekov rezultate ca argument aproximative calcule: „Există o diferență între achiziționarea unui-o singură cameră“ hrushevki „, într-o casă veche, cu o lipsă de apartamente de comunicații izolate fonic și putred la periferia Moscovei pentru 4,8 milioane de ruble. la 15% (până la 7 ani vă plăti mai mult pe împrumut de 3 milioane de ruble. și un apartament 7800000 va costa) și o clădire nouă decentă, pentru care va plăti cu ușurință de timp de 5 ani, sau chiar mai devreme. O astfel de construcție nouă va costa, de exemplu, 3,7 milioane de ruble. la rata de 11% supraplății va fi la un milion de împrumut pentru ea, iar prețul final la care va reuși să se situeze la 4,7 milioane de euro. După 5 ani, după ce a plătit pentru ea, puteți economisi bani cu ușurință și fără niciun cost pentru procentul de împrumut pentru a cumpăra un apartament clasa este mult mai mare decât ceea ce se poate cumpăra acum la ipotecare la 7 ani pe piața secundară. "
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: