De-a lungul timpului, există o scădere a valorii relative a clădirilor și structurilor din mai multe motive: uzura structurilor în timpul funcționării; efecte negative asupra mediului; schimbările tehnologice; impactul altor factori externi.
Uzura este pierderea utilității și, prin urmare, de valoare pentru orice motiv. Cu o abordare costisitoare, uzura este măsurată la prețurile curente în comparație cu costul actual de înlocuire.
Există două modalități de estimare a uzurii totale: indirecte și directe.
Cu o abordare indirectă, valoarea obiectului obținut ca urmare a aplicării abordării pieței sau a venitului (sau ambelor) este scăzută din costul total de înlocuire al clădirilor și din valoarea terenului. Dacă, de exemplu, valoarea bunului (costul de înlocuire al îmbunătățirilor și valoarea de piață a terenului) este de 280 mii d. E. Și metodele de piață și de venit sunt estimate la 200 mii d. E., Diferența de 80 mii d. E. amortizarea acumulată.
Cu o abordare directă, fiecare tip de depreciere este evaluat pentru fiecare componentă a proprietății evaluate. În practica internă care sa dezvoltat mult timp, au apărut două tipuri de depreciere: forma fizică a uzurii. În domeniul evaluării imobilelor, se ține seama de uzura deprecierii; fizic, funcțional și extern.
deteriorarea fizică (îmbătrânirea fizică) - de data aceasta pierdere zdanie'M''btechenieM de putere, stabilitate, scădere proprietăți specifice izolare acustică termică, etanșeitate la aer de apă (orice deteriorare fizică a clădirii). '
FunktsionalnyyjAMOC ^ ywaiviOHdJibnot sau uzura morală tehnică). - un fel de deteriorare morală, și anume, reducerea costurilor de moda estimat obekta_izza_nesootvetstviya (spiritul timpului), lipsa sau excesul de chegoliboGShtgrishr, „sistem de încălzire ..
a rămas în spatele standardelor moderne sau a fundațiilor mai puternice decât este necesar sau a aspectului apartamentului prevăzut pentru așezarea comună etc. Acest tip de depreciere depinde în principal de nivelul progresului științific și tehnic din industrie, construcții și arhitectură.
Uzura externă este uzura externă, uzura economică sau "uzura în funcție de locație sau de mediul înconjurător. De exemplu, congestionarea traficului pe stradă, construcția unei întreprinderi dăunătoare mediului în apropierea obiectului evaluării, declinul economic al producției etc.
Uzura fizică și funcțională poate fi detașabilă și nerecuperabilă.
Ustranimyy.iznos - în cazul în care costul deplasării sau corectarea defectului „este mai mică sau egală cu valoarea totală a valorii adăugate estimate (beneficiile potențiale preconizate) În cazul în care costurile de eliminare sau de corectare a defectului este mai mare decât valoarea adăugată (beneficiile potențiale așteptate) de așteptat, apoi uzura inamovibili .. de exemplu, ipsos vrac, crăpate tavane, scurgeri de acoperiș - amovibil amortizare fizică, uzura structurilor portante a clădirii - amortizare fizică nu poate fi eradicată.
Uzura fizică este determinată după cum urmează. Estimați întâi costul reparației curente (amânate). Apoi determinați costul de înlocuire al componentelor cu o durată de viață scurtă (active pe termen scurt) și valoarea uzurii acestora. Mai mult, costurile reparațiilor curente (în curs de execuție) și costurile activelor pe termen scurt sunt însumate și scăzute din costul total al reproducerii (costul vobetonitelnoy) al clădirii. Astfel, se determină valoarea totală a elementelor unei clădiri cu o durată lungă de viață (active pe termen lung). Și apoi evaluați uzura lor. Uzura acestor elemente este aproape întotdeauna nerecuperabilă.
Scutire funcțională detașabilă - absența în clădirea veche a sistemelor inginerești, care, conform cerințelor moderne, se potrivesc în toate clădirile nou construite. Planificarea volumetrică nefericită a apartamentului (tavane joase, camere mici, etc.) este un exemplu de uzură permanentă fatală. În cazul în care uzura morală din cauza elementului de lipsa kakogoto, care este disponibil în toate aceste facilități nou construite (de exemplu, aer condiționat în complexele hoteliere), uzura măsurată prin diferența dintre costul de instalare a unui astfel de element din obiectele reconstruite și construcții noi. Dacă, de exemplu, instalațiile sanitare casnice sunt înlocuite de limba italiană, uzura este determinată de costurile totale totale pentru o astfel de înlocuire.
Uzura externă este întotdeauna nerecuperabilă.
Suma celor trei tipuri de uzură este acumulată (totală) / uzură.
Există trei metode cele mai frecvente de determinare a gradului de uzură: metoda de defalcare pe componente (determinarea uzurii pentru fiecare componentă a clădirii cu sumare ulterioară); metoda duratei de viață (bazată pe raportul dintre viață și durata de viață a clădirii); metoda de comparare a vânzărilor (metoda de eșantionare a pieței, utilizând datele de piață ale impozitului pe obiect).
Metoda de defalcare pe componente. Folosind această metodă sunt determinate trei tipuri de uzură ale componentelor individuale ale clădirii: fizice, funcționale și externe. Apoi sunt rezumate. În același timp, uzura fizică și funcțională este subîmpărțită în amovibil și nerecuperabil.
Deteriorarea fizică a clădirii se realizează în principiu în două moduri:
pe baza unei inspecții vizuale a elementelor structurale determină procentajul pierderii de performanță prin intermediul unor tabele speciale;
prin inspecția tehnică a clădirii, cu determinarea costului lucrărilor necesare pentru restabilirea performanțelor structurilor și sistemelor.
Pentru a determina uzura fizică a structurilor individuale, ele sunt examinate prin secțiunile lor individuale având grade diferite de uzură.
Uzura întregii structuri se calculează prin valoarea medie ponderată la uzură a secțiunilor individuale și prin greutatea specifică a acestora în volumul total al structurii sau sistemului de inginerie. Procentaj de uzură. din întreaga clădire este definită ca valoarea aritmetică medie a uzurii elementelor structurale individuale, ponderate prin greutățile lor specifice în costul total de înlocuire al instalației.
Pentru a determina deprecierea fizică, puteți utiliza "tabelele speciale furnizate în codurile departamentale ale clădirilor din Regulile de evaluare a uzurii fizice a clădirilor rezidențiale.
Uzura funcțională este o consecință a diferitelor tipuri de deficiențe funcționale, excesul sau insuficiența calităților consumatorilor. Amortizarea funcțională este diferența dintre valoarea potențială a unei clădiri la momentul evaluării și elementele actualizate și valoarea acesteia la data evaluării fără ele.
Uzura externă este inerentă în domeniul imobiliar datorită locației sale fixe. Lista factorilor care provoacă acest tip de uzură este aproape fără sfârșit. Uzura externă, ca cea funcțională, este măsurată cel mai adesea de pierderile cauzate de lipsa chiriei.
Metoda timpului de viață. Metoda se bazează pe următoarele dispoziții:
Termenul de viață economică (viața economică) este perioada, atracția căreia clădirea contribuie la valoarea totală a bunurilor imobile, adică este folosită pentru a obține profit;
termenul tipic al vieții fizice este perioada în care o anumită structură există, funcționează și este potrivită pentru a trăi sau a lucra în ea. Deoarece multe clădiri construite cu mai mult de o sută de ani în urmă funcționează, este foarte dificil să se prevadă durata de viață așteptată a vieții fizice. Se poate presupune că, de regulă, în funcționarea normală a unei clădiri, aceasta poate fi egală cu viața economică;
Vârsta efectivă se bazează pe evaluarea aspectului clădirii, a stării sale, a planificării, a factorilor economici care afectează costul acesteia, adică, cât de mult arată clădirea ca fiind uzată;
vârstă cronologică în evaluare indică, dar în calculul costului este de o importanță mică. Vârstele efective și eficiente în funcționarea normală a clădirii pot coincide;
perioada de viață economică rămasă este perioada de timp înainte de sfârșitul vieții economice de la data evaluării.
Relația dintre acești termeni este următoarea: deprecierea, exprimată în procente și raportul dintre valoarea deprecierii și valoarea de înlocuire a clădirii, este egală cu raportul dintre creșterea efectivă și perioada de viață economică. Matematic, se pare că!
A = = = Я ВС VS sej
unde am depreciere, e. BC - costul de înlocuire, e. EV este vârsta efectivă, ani; СЭЖ - ср ^ a unei vieți economice, ani; PI este procentul de uzură.
De exemplu, viața economică a clădirii este de 60 de ani, vârsta efectivă, luând în considerare repararea și buna funcționare, este de 15 ani. Purtarea în aceste condiții va fi de 15: 60 100% = 25%.
Uzura poate fi, de asemenea, determinată cu ajutorul acestui raport:
--- = --- = PI FV + OS EV + OS
unde PV este vârsta reală, ani; EV este vârsta efectivă, ani; OS - perioada rămasă a vieții economice, ani; PI este procentul de uzură.
Metoda de eșantionare de pe piață. Această metodă se bazează pe datele de piață, adică atunci când se utilizează date ale vânzărilor comparabile curente pentru a determina uzura obiectului evaluat. După cum știți, în metoda de comparare a vânzărilor pentru evaluare, sunt selectate 3-5 obiecte comparabile (taxa obiect). Secvența de lucru pe fiecare dintre obiecte va fi afișată pe exemplul uneia dintre ele.
1. Se selectează comparabil în parametrii de bază cu obiectul estimat. Prețul vânzării a fost de 260 mii d. E. Valoarea de piață a terenului este determinată la 40 mii d. E.
2. Definirea costului îmbunătățirilor luând în considerare amortizarea (prețul de vânzare minus valoarea de piață a terenului): 260 - 40 = 220 mii d. E.
3. Definirea costului de înlocuire a unui obiect comparabil la data evaluării (de exemplu, prin metoda defalcării pe componente) - 310 mii d. E.
4. Din costul de înlocuire a unui obiect comparabil la data de măsurare (... 310000 d e) se scade valoarea îmbunătățirilor luând în considerare uzura (220,000 d f ...) Pentru a obține o valoare totală de uzură - 90000 d f ...
5. Varsta efectiva a cladirii este de 15 ani.
6. Definiți uzura medie anuală, împărțind-o (90 mii d. E.) La o vârstă efectivă (15 ani) - 6 mii d. E.
7. Calculați procentajul anual mediu de uzură:
6 mii d. E. 310 mii d. E. • 100% = 1,94%.
În mod analog, alte obiecte comparabile sunt chestionate. Datele sunt determinate de procentul mediu anual de depreciere, care este considerat ca fiind valoarea necesară pentru obiectul de evaluare.
Testați întrebările și sarcinile
1. Definiți conceptele de "costul reproducerii" și "costul de înlocuire".
2. Ce metode sunt folosite pentru a estima costul construirii unei noi facilități într-o abordare costisitoare?
3. Afișează tipurile de depreciere a proprietății utilizate pentru o abordare costisitoare.
4. Ce metode sunt folosite pentru a evalua uzura obiectului evaluat?
5. Definiți noțiunile de "uzură detașabilă" și "uzură permanentă".
6. Cum estimați valoarea unei terenuri într-o abordare bazată pe costuri?
Trimiteți-le prietenilor: