Prețurile pentru produsele alimentare sunt în creștere, iar veniturile sunt, de asemenea, în scădere. Într-o astfel de situație, devine mai dificil pentru debitori să își îndeplinească obligațiile. La un moment dat, singura cale de ieșire ar putea fi falimentul sau vânzarea de bunuri care au servit drept garanție pentru împrumuturi. Irina Vishnevskaya, directorul general al Berkshire Advisory Group, a descris în mod special modul în care se evaluează garanția pentru împrumuturi acordate persoanelor fizice, antreprenorilor individuali și întreprinderilor mici și sfaturi practice împărtășite.
Sfaturi pentru împrumutatori care doresc să vândă un angajament
Dacă debitorul nu a devenit încă debitor, dar înțelege că nu mai poate să-și onoreze obligațiile, ar trebui:
- Contactați banca și acceptați vânzarea garanției. Sunt posibile două scenarii. Creditorul poate permite clientului să găsească el însuși cumpărătorul și după acordul de a vinde proprietatea. În plus, această opțiune este că există posibilitatea de a realiza o securitate la un preț mai favorabil. Dar în acest caz, împrumutatul va trebui să plătească pentru serviciile unui evaluator profesionist din propriul buzunar. De asemenea, banca poate să-și asume un angajament în bilanț. În acest caz, el însuși decide cine și la ce preț să o pună în aplicare. Cel mai adesea, băncile pun astfel de bunuri în vânzare. Dezavantajul este că clientul nu afectează prețul de vânzare, dar toate veniturile din vânzarea care acoperă datoria, banca trebuie să se întoarcă la împrumutat. Dar astfel de situații sunt rare.
- Până la vânzarea proprietății, împrumutatul ar trebui să continue să plătească împrumutul, astfel încât să nu existe penalități pentru întârzierea efectuării plăților, care, pe termen lung, îi poate majora în mod semnificativ datoria. Uneori, un creditor poate, prin acord, să nu perceapă o penalizare.
- Veniturile din vânzarea de bunuri vor merge pentru a rambursa împrumutul. Dacă fondurile rămân după închiderea datoriei, banca le va returna debitorului. Dar dacă acestea nu sunt suficiente, atunci clientul va trebui să plătească în plus, adică, el poate rămâne în continuare datorită băncii. Unele instituții de credit fac concesii și scot balanța, dar acestea sunt cazuri excepționale, iar aici totul este decis individual cu fiecare împrumutat, merită încercat să discutăm acest lucru cu banca în stadiul negocierilor privind vânzarea. În cazul în care banca încă nu scrie de pe sold, și nu există bani lipsesc, atunci este posibil să inițieze o procedură de faliment.
- Cea mai bună opțiune - nu este de a vinde garanții, și pentru a încerca să convingă banca pentru a oferi un împrumut de restructurare - pentru a reduce rata și valoarea plății lunare prin creșterea termenului de împrumut, sau de a permite debitorului de a restabili de solvabilitate să plătească doar dobânda la împrumut. De fapt, băncile au o mulțime de instrumente care să permită să nu se scufunde un împrumutat care se confruntă cu o situație dificilă, dar să-l ajute să rezolve dificultățile, astfel încât să continue să acorde împrumutul. Nu este necesar să se ascundă de la banca să promită imposibilul, pentru a nega existența unor probleme - care este, de a aduce problema la punctul pe care le recunoaște clientul de încredere, și capacitatea de a negocia vor fi pierdute.
Evaluarea detaliată a garanțiilor
- Cine plătește pentru evaluarea gajului atunci când este pus în licitație: bancă sau debitor?
- Aceasta este o întrebare foarte bună: răspunsul la aceasta este extrem de important într-o situație în care debitorul nu este în măsură să-și îndeplinească obligațiile din vreun motiv și are în vedere o strategie de negociere cu banca. Aș sugera o formulare puțin diferită a întrebării. Din punct de vedere juridic, până când ceva este pus la licitație, acest lucru nu mai este un angajament. În momentul vânzării, atunci când banca a efectuat deja proceduri de blocare a pieței, această proprietate dobândește statutul de "activ non-core al băncii".
La aplicarea blocării, se face o evaluare, pentru care banca plătește. În cazurile complexe, controversate, este numit un examen criminalistic, iar expertul este rambursat pentru costurile expertizei de către partea în proces, pe care instanța o va indica. Poate fi fie un debitor, fie o bancă.
Subtilitatea este că, în cazul în care obiectul este pus la licitație de către debitor cu acordul băncii, evaluarea se face pe cheltuiala debitorului, așa cum, de fapt, el inițiază în mod voluntar procedura de vânzare a proprietății sale promis. Acest punct ar trebui luat în considerare de către debitor, care ia decizia în timpul negocierilor cu banca.
- Ce afectează într-o mai mare măsură valoarea curentă a garanției?
- Setul de factori care formează valoarea de piață la momentul vânzării influențează. Totul depinde de tipul de garanție. Pentru garanțiile solide - cum ar fi obiectele imobile, impactul asupra pieței este, în primul rând, cererea și oferta pentru acest tip de proprietate, lichiditatea sa. La vânzarea unei afaceri - cererea de bunuri sau servicii oferite de aceasta, precum și statutul întreprinderii împrumutate (uzura echipamentului, clienți-cheie, contracte cu lanțuri de comerț cu amănuntul etc.).
Costul mașinilor și echipamentelor, în cazul în care fac obiectul garanției, este afectat de situația financiară a întreprinderii împrumutate, care o exploatează în activitățile sale curente, din încasările de rambursare a obligațiilor din împrumut. Dacă este stabil, valoarea garanției va fi, de asemenea, stabilă.
- Cât de des se dovedește că valoarea curentă a garanției este mai mică decât cea pe care a fost cumpărată proprietatea? Și cât de mult poate să difere valoarea reală a garanției de cea care a fost revendicată la momentul înregistrării împrumutului?
- Se poate părea ciudat, dar, în esență, din punctul de vedere al evaluatorului sau al managerului de risc al băncii, discutăm două concepte independente.
Termenul "valoare curentă" reflectă costul operării proprietății pentru proprietarul acesteia. Nu are nicio legătură cu valoarea de piață a proprietății.
Valoarea de piață a proprietății care este garanția împrumutului este în continuă schimbare. Serviciile colaterale ale băncilor trebuie să monitorizeze dinamica schimbării valorii garanției, în orice caz, ar trebui să o urmărească - fie pe cont propriu, fie prin angajarea unor evaluatori independenți pentru a monitoriza obiectele colaterale.
Prin același principiu, orice proprietate - atât imobilă, cât și mobilă - are proprietatea de a acumula uzura fizică naturală, supusă unor factori funcționali de uzură. Acest lucru este înțelept intuitiv de majoritatea cumpărătorilor, inclusiv de proprietarii iPhone-urilor "de anul trecut", care sunt plasate într-o coadă de așteptare pentru o supernova. Același principiu funcționează și atunci când decidem să schimbăm un televizor HD complet modern 4K.
Odată cu achiziționarea de echipamente, apar tot mai multe modele tot mai avansate, iar în procesul de exploatare există uzură economică sub influența fenomenelor economice externe, sub influența factorilor de cerere-ofertă etc.
Astfel, valoarea pe care a fost gajată proprietatea este întotdeauna diferită de valoarea la care sa decis, după o anumită perioadă de timp, să o vândă sau să o recupereze. Și în ce direcție prețul diferă - mai mult sau mai puțin - depinde de situația economică și de tipul de activ.
- Cât de diferit este prețul lotului la licitație / licitație din valoarea de piață?
- Dacă, la prețul lotului, înțelegem prețul de pornire al bunului care urmează să fie scos la licitație, totul depinde de aranjamentele proprietarilor și organizatorilor de meserii. De exemplu, pentru un anumit număr de active, licitațiile sunt menținute în creștere, în timp ce pentru a stimula cererea, activul este pus în vânzare cu o reducere de 50% a prețului determinată de un evaluator independent.
În cazul în care există o îndoială că proprietatea va fi vândută la costul declarat, dar este necesar să se vândă, o licitație olandeză este deținută (downgrade), în care tranzacțiile pot porni de la valoarea de piață, care este în acest caz prețul maxim.
- Ce este mai profitabil pentru împrumutat: de a negocia cu banca și de a găsi cumpărătorul însuși sau să-l dea la banca?
- Depinde de trei factori: lichiditatea activului, disponibilitatea de oportunități financiare pentru debitorul problema pentru a stinge împrumutul, relația clientului cu banca creditorului. Dacă securitatea este o proprietate imobiliară rezidențială sau comercială, proprietarii reușesc adesea să o vândă mai repede și la un preț mai mare.
Cel mai avantajos pentru împrumutat de a reveni datoriile bancare și de ședere cu activul. Băncile adesea nu se ocupă direct de vânzarea activelor debitorilor. Dar dacă banca a luat bunul în bilanțul său - atunci este doar responsabilitatea lui - cum, cui și la ce preț va fi vândută proprietatea.
- Cum să ajuți suma maximă posibilă atunci când garanția este vândută?
- pentru a găsi pe cineva care este cu adevărat interesat de achiziționarea bunului dat cel mai mare și cel mai bine utilizarea sa-l, cu cumpărătorul poate achiziționa proprietăți pentru o activitate diferită de cea pentru care activul a fost utilizat până când a fost angajat la banca. Iată un exemplu: active de producție cu terenuri în Nijni Novgorod nu au fost cumpărător interesat ca sediile industriale, precum și ca un sit potențial pentru construirea hypermarketului, existent site-ul de construcție cumpărător planificate pentru a demola parțial restul folosit ca depozit.
În cazul vânzării unei afaceri, pot fi antreprenori care lucrează în aceeași industrie. Dacă vorbim de imobiliare comerciale - este mai bine să încredințați meserii profesioniștilor, de exemplu, scoase la licitație. Chiar si proprietatile rezidentiale sunt cumparate pentru a schimba scopul obiectului.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: