Cum se rambursează un împrumut folosind un contract de leasing
Este posibil să cumpărați locuințe într-o ipotecă și să plătiți datoria către bancă prin închirierea unui apartament ipotecar? Teoretic, aceasta este o investiție ideală: investiți economiile dvs. în achiziționarea de bunuri imobile sub forma unei rate inițiale, restul fiind plătit suplimentar cu credit. Apoi, ați închiriat apartamentul pe care l-ați cumpărat și ați plătit plățile ipotecare cu banii proprietarilor.
Acest lucru este teoretic. În practică, totul nu este atât de simplu.
Dreptul de a închiria
În conformitate cu articolul 40 din Legea federală „Cu privire la ipotecă (gaj proprietate)“ mortgagor poate, fără acordul creditorului ipotecar de a lua proprietatea ipotecat de a închiria, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege federală sau contractul de ipotecă. Aici sunt aceste „dacă“ și se bucură de unele bănci, inclusiv clauza de contracte de credit, în conformitate cu care debitorul poate lua un apartament ipotecare numai cu permisiunea creditorului.
Apropo, chiar dacă acordul ipotecare nu prevede o astfel de restricție, este posibilă de a trece ipotecare de cazare de lege doar pentru ședere: chirie comercială este exclusă.
Dorința băncilor în avans pentru a stipula în contract dreptul de a monitoriza proprietarul este de înțeles: în timp ce proprietatea este garanție pentru împrumut, este posibil să se transfere proprietatea creditorului, și ar trebui să se protejeze de riscurile de deteriorare a apartamentului sau grevarea drepturilor terților. Acesta este motivul pentru care unele bănci nu dau aprobarea pentru predarea de apartamente de închiriat și ipotecare, dar în cele mai multe cazuri, acest lucru este posibil numai cu acordul scris al creditorului ipotecar.
Avertizați banca și predați calm
Dintre toți debitorii ipotecari care închiriază apartamente cumpărate pe credit, proporția celor care informează banca despre planurile lor de leasing nu depășește 5%. Dar riscul pe care creditorul îl învață despre leasingul neautorizat, deși mic, dar încă acolo. Și în joc - prea mult pentru a permite să se joace ascunde și să caute cu banca.
"Dacă banca constată că are loc închirierea unei locuințe ipotecate fără permisiunea acesteia, aceasta poate cere îndeplinirea rapidă a obligațiilor în temeiul contractului de împrumut. În cazul incapacității de plată de către debitor cere pentru rambursarea anticipată a împrumutului banca are dreptul de a bloca accesul pe garanțiile respective în modul prevăzut de legislația în vigoare „- avertizează șeful adjunct al Retail Business Development Bank“ Interkommerts „Natalia Kulagin.
Deci, în orice caz, va fi mult mai bine să fie de acord cu creditorul în avans cu privire la decizia de leasing. Acest lucru se poate face atât înainte de încheierea contractului de ipotecă, cât și în perioada de rambursare.
În cazul în care predarea de locuințe garanții în ocuparea forței de muncă - scopul principal al achiziției, și vei căuta chiriași din prima zi de proprietate de bunuri imobiliare, este posibil să se discute problema cu banca la etapa de aplicare pentru un credit ipotecar.
În același timp, trebuie reținut faptul că programele ipotecare, care implică inițial predarea locuințelor colaterale, nu pot fi profitabile să difere de ofertele standard. De exemplu, ratele în acest caz pot fi cu 2-3 puncte mai mari. În plus, adaugă Natalia Kulagina, în cazul în care debitorul pre-declară intenția sa de a lua ipotecare de cazare, acest lucru poate afecta cerințele băncii pentru plata în avans. Să presupunem că dacă cumpărați o proprietate în scopul de a trăi, valoarea avansului este de 10%, atunci când achiziționați o casă pentru leasing ulterior - cel puțin 50% din valoarea proprietății.
Costurile de asigurare pot fi, de asemenea, mai mari. Potrivit directorului departamentului ipotecare GC „IIC“ Constantin Shibetskogo, în unele cazuri, predarea apartamentelor garanții pentru notificarea de închiriere creditor conduce la o creștere a costului de asigurare a bunurilor cu 20-30%. Acest lucru se datorează riscurilor sporite de deteriorare a apartamentului datorită prezenței unor străini în el.
Există o altă opțiune, mai puțin costisitoare: pentru a avertiza banca cu privire la intenția de a trece un apartament ipotecat deja în perioada de rambursare a creditului. Desigur, există un risc pe care le va fi refuzat, dar în cele mai multe cazuri, băncile fara probleme da permisiunea de a închiria, a se asigura în prealabil că debitorul nu va insufla în apartament de 20 de lucrători migranți. Foarte eficientă poate fi aplicația pe care sunt forțați să se predea de locuințe ipotecat, pentru a obține sursă suplimentară de venit, deoarece, având în vedere circumstanțele financiare modificate au probleme la efectuarea plăților lunare pe împrumut.
Dacă v-ați dovedit că sunteți un debitor conștiincios, banca va găsi probabil o oportunitate de a vă întâlni la jumătatea drumului. Pentru a rezolva situația în acest fel este mai simplă și mai fiabilă decât să induci în eroare creditorul în speranța că verificările vă vor ocoli.
Apropo, nu subestimați băncile în ceea ce privește monitorizarea conformității debitorilor cu termenii contractului. Astăzi, mulți dintre aceștia au servicii colaterale speciale care verifică statutul juridic al garanției și, uneori, organizează vizite la casele de credit ipotecare.
Este meritat?
Deci, dacă urmați toate instrucțiunile băncii, puteți închiria în siguranță un apartament cu garanție. Cu toate acestea, așteptările proprietarului, justifică faptul că venitul din chirii îl va elibera de povara creditului? Pentru a nu plăti în viitor prea mult optimism, calcule preliminare ar trebui să fie abordate cu toate detaliile.
Potrivit lui Konstantin Shibetsky, apartamente cu o cameră în case din clasa economică situate în zonele de dormit sunt cele mai solicitate în rândul chiriașilor din Moscova. Prețul chiriei este afectat în primul rând de apropierea de metrou, precum și de nivelul de decor interior al apartamentului și de echipamentul său cu mobilier și aparate. Odinushku cu reparații cosmetice este probabil să treacă 28-30 mii de ruble pe lună.
Pentru a cumpăra un apartament cu o cameră de o clasă economică în Moscova astăzi este posibil pentru 5-5,5 milioane de ruble. Acum vom calcula în ce condiții plata lunară pentru ipoteca primită pentru achiziționarea acestei proprietăți poate fi mai mică sau egală cu 22 mii de ruble.
CEO-ul „Ipotek.ru“ Dmitri Ovsyannikov oferă singura modalitate posibilă de a atinge echilibrul dorit de prețul de închiriere și plata pe împrumut: să acumuleze cât mai mult posibil plata inițială ridicată, minimizând valoarea fondurilor împrumutate.
Expert analizează un exemplu simplu: în cazul în care un apartament în valoare de 5 milioane de ruble pentru a lua credit de 20 de ani, la o rată de 4,5 milioane de ruble, adică, o plată inițială de 10%, banca lunar va trebui să dea aproximativ 50 de mii de ruble la rata de împrumut de 12% pe an. . În această situație, pentru faptul că alte persoane locuiesc în apartamentul dvs., vă plătiți banii.
În cazul în care contribuția inițială este de 50%, nu numai că va reduce semnificativ valoarea creditului, dar, cel mai probabil, va reduce rata dobânzii cu 1-2 puncte. Cu un împrumut de 2,5 milioane de ruble, luat timp de 20 de ani la 11%, suma totală depășită va fi de 2 761 000 de ruble, iar plata medie lunară va fi de 21 920 ruble.
În regiunea Moscovei, unde prețul pe metru pătrat este aproape de două ori mai mic decât în Moscova, proprietarii, pare să aibă mai multe șanse să acopere plățile ipotecare în detrimentul chiriei. Cu toate acestea, problema este că nu numai prețurile locuințelor sunt mai mici aici, dar și suma plăților de chirie. În același timp, rata de impozitare este aceeași, iar chiria este mai mare decât cea din Moscova.
Iată un exemplu de calcul: un apartament cu un dormitor în apropiere de Moscova în casă cu accesibilitate bune de transport pot fi achiziționate pentru 3-3,5 milioane de ruble. Pentru a inchiria acest apartament a primit o medie de 20 de milioane pe minus impozit de 13% (2600 ruble) și costul chiriei (aproximativ 3500 de ruble) - un total de 13 900 ruble din venitul net de închiriere. Pentru ca plata ipotecii nu depășește 14 mii. Ruble, creditul poate fi luat nu mai mult de jumătate de milion. Aceasta este, în scopul de a cumpăra un apartament în valoare de 3 milioane de ruble, încă mai trebuie să adăugați jumătate din fondurile lor. În acest caz, contribuția inițială va fi de 50%, astfel încât să puteți conta pe ratele ipotecare favorabile.
O situație similară se dezvoltă și în alte orașe rusești. Conform unui studiu realizat de „Finexpertiza“ întoarcere rapidă a investițiilor în imobiliare prin închirierea (chiar și atunci când faci un credit ipotecar cu o plată inițială mică) este posibilă numai în trei regiuni: în regiunea Amur, Magadan și Kamchatka.
În toate celelalte domenii, schema de "ipotecă prin leasing" poate fi utilizată cu încredere, având doar fondurile proprii pentru a plăti cel puțin jumătate din costul locuințelor. Dacă aveți astfel de economii, investirea într-un program ipotecar este o investiție atractivă, cu riscuri scăzute. Este adevărat că pericolul mai există: dacă chiriile scad, împrumutul va trebui returnat din salariu. În viitorul apropiat, acest lucru este puțin probabil, dar nimeni nu poate garanta că în 10 ani situația de pe piața de închiriere nu se va schimba.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: