În ultimul deceniu în Rusia se dezvoltă în mod activ instituția de credite ipotecare corporative. Acestea sunt înțelese ca programe comune ale unei companii mari și ale unei bănci pentru acordarea de împrumuturi ipotecare angajaților companiei. De regulă, o astfel de cooperare duce la o scădere a gradului de risc al împrumuturilor acordate și la reducerea ratelor dobânzilor la împrumuturi; în multe cazuri, se îmbunătățesc și alți indicatori - mărimea împrumutului este mărită, mărimea avansului este redusă, durata creditului este mărită etc.
Deoarece modelul sectorului public corporatist a predominat treptat în țară [1]. atunci se poate argumenta că importanța noii instituții va continua să crească. Trebuie avut în vedere faptul că principalul stimulent pentru introducerea ipotecilor corporative este dorința companiilor de a-și rezolva problemele de personal. Condițiile nefavorabile de muncă (și viețile) și veniturile insuficiente în multe companii vitale din țară conduc la o cifră de afaceri dezastruoasă a personalului și la deteriorarea caracteristicilor sale de calitate (îmbătrânire, lipsă de experiență etc.). Dorința companiilor de a elimina lipsa de personal într-o serie de specialități și de a "lega" angajații pentru o perioadă mai lungă conduce la introducerea unui stimulent suplimentar, cum ar fi un credit ipotecar corporativ.
În prezent, avem deja o experiență destul de solidă în implementarea diferitelor mecanisme de credite ipotecare corporative. Experimentele în această direcție continuă și multe companii mari, atât publice, cât și private, încep să manifeste un interes sporit față de noua instituție. În același timp, în publicațiile academice, acest subiect nu a fost încă reflectat din motive destul de ușor de înțeles [2]. Acest lucru se datorează în parte absenței unui rezumat al procesului - toate informațiile sau împrăștiate la întâmplare PR-publicații individuale, dacă există, sunt prezente doar în documentele corporative închise, care nu sunt destinate publicității în mass-media. În opinia noastră, astăzi este necesar să se sistematizeze, cel puțin inițial, informațiile disponibile privind ipoteca corporativă. Acest articol prezintă, probabil, prima revizuire pe această temă, cu exemplul unor astfel de granturi corporative ale economiei ruse ca Mosenergo, Rosneft, Gazprom, Roskosmos, Norilsk Nickel. Toate aceste companii implicit, dar destul de tangibil, concurează cu programele ipotecare.
2. Credit ipotecar corporativ în MOSENERGO
Acest program este orientat spre cumpărare în cadrul schemei de împrumuturi ipotecare de locuințe sau gata de locuințe pe piața secundară, sau în construcții de locuințe; în timp ce sursa de creditare este o bancă. Programul se bazează pe:
1. privind încheierea unui acord de împrumut cu banca în condiții preferențiale (fără plata primei tranșe, la ratele anuale mai mici ale dobânzii și la alți termeni preferențiali);
3. cu privire la garanția acordată de MOSENERGO pentru angajatul în fața băncii pe perioada desfășurării activității sale în cadrul companiei.
Aceste principii sunt standard și nu au o mare specificitate. Programul de asemenea, spune că dreptul de preempțiune pentru a participa la ea au angajați care sunt în măsură să facă o plată inițială pentru locuințe achiziționate de la 10 la 30% și de a oferi o rambursare lunară a dobânzii acumulate în creditul ipotecar în valoare de cel puțin 30%. Programul implică o singură instituție de credit comercială - AB Gazprombank. Conform termenului Programului, care a emis credit - de la 5 la 10 ani, suma creditului - .. De la 5 mii la 500 de mii de dolari SUA, rata dobânzii - 9-10% pe an. Se stipulează în mod special că, atunci când se obține un împrumut, se ia în considerare venitul familiei angajatului.
În același timp, programul a avut vulnerabilități. Indicăm două puncte cele mai importante.
Acest lucru ne permite să facem o concluzie preliminară că ipoteca corporativă poate fi un instrument cu două tăișuri pentru rezolvarea problemelor locative ale angajaților. Astfel, exemplul „Mosenergo“, vom vedea că ideea inițială de a folosi instrumentul ipotecare corporative pentru a consolida societatea cele mai bune fotografii suferit destul de rapid o inversare completă, atunci când angajații companiei implicate în proiect ipotecare, cu timpul pierdut și de muncă, precum și cu toate corporative garanție.
3. Împrumuturile corporative în compania Rosneft Oil Company
Analiza structurii software-ului și a opțiunilor standard ipotecare arată că proiectul corporativ are o serie de avantaje grave. Cu toate acestea, aceste avantaje se extind în principal la limitele creditelor și fluctuează în regiune de 2-4 ori. În același timp, parametrul cheie - dobânda pentru un împrumut - este foarte conservator și vă permite să obțineți un profit de 8% din rata de bază; acesta este un privilegiu notabil, dar foarte moderat. Continuând din ceea ce sa spus, se poate afirma că programul ipotecar al companiei Rosneft oferă avantaje angajaților companiei doar în principiu atunci când cumpără imobiliare costisitoare; Achiziționarea de locuințe din clasa economică în cadrul Programului are loc cu o victorie minimă.
4. Împrumuturile corporative în OAO Gazprom
4. Se prevede garanția societății pentru obținerea de împrumuturi de la băncile comerciale. Aceasta garanție vă permite să luați un împrumut cu dobândă redusă.
Compania Gazprom dobycha Yamburg și-a dezvoltat programul pentru vânzările de locuințe secundare. În aceste scopuri, a fost elaborat și aplicat cu succes în practică un mecanism de certificare a creditelor ipotecare. care presupune următoarea procedură de furnizare a acesteia cu achiziționarea ulterioară a spațiilor rezidențiale:
- calificarea preliminară a debitorului;
- prezentarea cererii împrumutatului pentru eliberarea unui certificat;
- formarea registrului debitorilor de către societate și transferul acesteia către bancă;
- deschiderea unui cont de decontare de către debitor în bancă și constituirea a 15-20% din suma maximă a împrumutului sub forma unei plăți în avans;
- prezentarea întregului set de documente către bancă de către debitor;
- Înscrierea și emiterea unui certificat de credit ipotecar, care este valabil timp de trei luni și, dacă este necesar, poate fi prelungit;
- selectarea unui împrumutat pe piața secundară a oricărei regiuni din Rusia, care corespunde condițiilor specificate în certificat;
- încheierea contractului de vânzare a unui apartament;
- înregistrarea de stat a transferului de proprietate asupra apartamentului și a ipotecii apartamentului în favoarea băncii;
- asigurarea apartamentului achiziționat, titlul la acesta, viața și capacitatea de muncă a debitorului;
- transferul întregului cost al apartamentului în contul vânzătorului pe baza documentelor înregistrate.
Această schemă poate fi considerată baza pentru evaluarea eficienței programului ipotecar corporativ al companiei Gazprom. Examinarea ei mai aprofundată ne permite să identificăm următoarele puncte importante.
În primul rând, în acest sistem, societatea și banca în cele din urmă "se deosebesc" și nu vin în contact. Sistemul ipotecar corporativ cu trei participanți este împărțit în două subsisteme autonome: "banca împrumutată" și "compania împrumutată". Aceasta elimină multe durități procedurale și neutralizează posibilele conflicte juridice.
În al doilea rând, schema a devenit cât mai simplă și mai transparentă posibil. Procedura standard a ipotecii bancare nu se modifică în nici un fel, iar compania ia asistență financiară pentru angajat în jumătate din costul locuințelor - prin plata inițială și plățile de dobânzi.
În al treilea rând, de acum înainte, toți parametrii ipotecilor corporative își pierd relevanța, iar interesul împrumutatului este determinat în totalitate de dimensiunea subvenției Gazprom. În acest sens, gigantul gazelor naturale a stabilit un fel de "standard ipotecar subvenționat", care poate fi evaluat prin programele ipotecare corporative ale tuturor celorlalte companii rusești. Jocul privind reducerea parametrilor pieței (dobânda pentru credit) nu mai are o importanță decisivă. După cum sa menționat mai sus, acest avantaj poate fi de aproximativ 4% din volumul plăților și ținând cont de contribuția primară, câștigul final din prețul inițial al împrumutului este redus la aproximativ 3%. Acest lucru nu este comparat cu 50% din subvențiile Gazprom. În acest sens, esența ipotecii corporatiste a concernului de gaze este valoarea cotei de credit pentru locuințe care se încadrează în subvenție.
5. ipoteci corporative în MMC Norilsk Nickel
În general, particularitatea programului Norilsk Nickel este că societatea nu își trimite angajații pe piața imobiliară, ci întreprinde toate acțiunile de cumpărare a spațiilor. În unele cazuri, participă la construcția de locuințe. Astfel, schema ipotecară corporativă a Norilsk Nickel poate fi descrisă ca închisă (închisă). și anume toate relațiile privind locuința angajatului decid în cadrul companiei și nu interacționează cu instituțiile de creditare de pe piață.
Programul prevede următorii parametri ai creditului ipotecar: valoarea împrumutului este de până la 10 milioane de ruble. rata de împrumut - de la 8,5%, scadența împrumutului - până la 40 de ani. Obiectul tranzacțiilor poate fi locuința pe piața secundară a așezărilor din regiunea Murmansk și alte 52 de orașe din sud și partea europeană a Rusiei. Dreptul prioritar de a participa la programul corporativ "Locuințele personale" este folosit în mod tradițional de către lucrătorii cu deficit și cerere în specialitățile KGMK. Scopul principal al programului este de a crea un instrument suplimentar pentru asigurarea personalului calificat în cadrul companiei. Cu toate acestea, trebuie să recunoaștem că programul "Locuințe personale" nu are potențialul tipic pentru programul "Casa noastră" / "Casa mea"; este mai degrabă auxiliară.
6. Credit ipotecar corporativ în SA Căile Ferate Ruse
Locuințele de la JFK sunt în mod temporar temporare și sunt acordate angajaților societății în cadrul contractelor de muncă pentru perioada de angajare. Locuințele de locuit ale JFK nu pot fi înstrăinate de chiriașul în proprietate, totuși, după expulzarea sa de la JFK, acesta poate fi vândut angajatului în următoarele condiții:
- durata muncii unei persoane în Căile Ferate Ruse sau organizațiile transportului feroviar federal, a căror proprietate este inclusă în capitalul social al SA "Căi Ferate Ruse", este de cel puțin 10 ani;
- reședința unui angajat în acest spațiu rezidențial nu este mai mică de 10 ani;
- angajatul este înregistrat pentru a primi sprijin corporativ în modul prevăzut de documentele de reglementare ale Căilor Ferate Ruse.
Astfel, o parte din tranzacțiile pe linia SFR, legate de răscumpărarea sediului, în esența lor sunt o formă ascunsă de credite ipotecare corporative.
Standardul zonei de locuit (H) este: pentru un rezident singur - 33 mp M; pentru o familie a unui angajat format din doi oameni - 42 mp; pentru familia unui angajat format din trei sau mai mulți oameni, 18 mp pentru fiecare membru al familiei. Costul unui metru pătrat din suprafața totală este determinată prin înmulțirea valorii medii de piață (D), de un metru pătrat de locuință în subiect al Federației Ruse, aprobat de Ministerul Dezvoltării Regionale trimestrial Rusia, factorul de corecție (K) 1.3. Pentru așezări, în cazul în care valoarea de piață a unui metru pătrat cu factorul de corecție la 20% mai mare decât prețul corespunzător Minregiona Rusia, un factor de corecție suplimentară poate fi setat [3]. Suma calculată nu poate depăși valoarea ipotecii. Rata de subvenționare a lucrătorilor RZhD la ratele de ipotecă emise este egală cu: pentru angajații "maturi" ai SA "Căi Ferate Rutiere" - 7,5%; pentru tinerii specialiști - 8,5%. În același timp, rata de creditare ipotecară a VTB24 este egală cu: pentru angajații "maturi" - 12,0%; pentru tinerii specialiști - 10,5%. În acest sens, sarcina de creditare a angajaților RZD este: pentru angajații "maturi" - 4,5% pe an; pentru tinerii profesioniști - cu 2,0% pe an [4].
Termenii împrumutului ipotecar sunt după cum urmează: suma creditului este de la 30% la 100% din valoarea proprietății; Scopul este de a cumpăra locuințe în construcție, cu condiția ca construcția este „Căile Ferate Ruse“, „Zheldoripoteka“, sau cu implicarea acestor organizații; perioada de creditare este de la 1 la 25 de ani; cerințele pentru venitul debitorului - plata împrumutului nu poate depăși 50% din valoarea venitului lunar "net".
7. Împrumuturi corporative la întreprinderile din Roskosmos
8. Diversitatea și concurența instituțiilor ipotecare
Exemplele programelor de locuințe corporative discutate mai sus fac posibilă tragerea unor concluzii de natură generală. Să luăm în considerare câteva dintre ele.
În primul rând, conceptul de ipotecă corporativă are nevoie de unele clarificări. Strict vorbind, acest lucru înseamnă un anumit program corporativ care vă permite să reduceți rata de împrumut ipotecar pentru angajații companiei. Acest lucru este aproape automat, deoarece compania oferă o bancă clientului corporativ sub forma a numeroși participanți la programul ipotecar. Compania servește o oarecare garanție că toate aceste persoane, la deschiderea unei linii de credit sunt solvabile și nu sunt escrocherii. Acest lucru reduce în sine riscul de credit al băncii, în legătură cu care oferă participanților la program un interes preferențial. Acest tip de ipotecă poate fi numit un credit ipotecar rafinat sau clasic. Cu toate acestea, multe companii ruse completează acest mecanism clasic cu un sistem de subvenții și subvenții, atunci când angajatorul plătește o parte din plățile de dobânzi sau avans. În opinia noastră, această formă de ipotecă este o ipotecă corporativă modificată. Dar această abordare nu se limitează la practica corporativă: unele companii sunt construirea și cumpărarea de locuințe pentru personalul lor și să-l pentru a le în ocuparea forței de muncă, declanșând astfel schema de rambursare în rate, și luând rolul unei instituții de credit. În acest caz, toate elementele sistemului de ipotecare sunt prezente, însă o astfel de versiune este mai legitimă să se numească cvasi-ipotetic.
În al doilea rând, alegerea unui anumit tip de ipotecă este determinată de capacitățile financiare ale companiei. Prin urmare, cu o participare minimă a companiei, alegerea este în favoarea unei ipoteci rafinate; dacă angajatorul poate și este pregătit pentru un sprijin mai solid al angajaților săi, atunci, de regulă, este aleasă o ipotecă modificată; Dacă compania își poate permite să manipuleze sume mari de bani, ea pune în aplicare scheme cvasi-ipotecare.
În al treilea rând, calculele arată că chiar și o ipotecă rafinată reprezintă un ajutor semnificativ pentru angajați atunci când rambursează un credit ipotecar.
Trebuie recunoscut faptul că ipoteca corporativă ca fenomen relativ nou în comparație cu programele ipotecare publice este o formă mai flexibilă de creditare. Acest lucru se datorează faptului că companiile care își rezolvă problemele de personal sunt obligate să caute contacte reciproc avantajoase cu alți participanți pe piața ipotecară - bănci și dezvoltatori. Astfel de participanți multiple în sistemul conduce la necesitatea de a conveni asupra cooperării, ținând seama de interesele tuturor părților, nu să impună voința lor, la fel ca în unele cazuri, ar face guvernul.
[1] Modelul sectorului public corporativ este înțeles ca organizarea economiei naționale, bazându-se pe corporații mari de stat.
[2] O revizuire a instrumentelor ipotecare tradiționale și a unora dintre soiurile lor este cuprinsă în [27].
[3] Prețul "real" al locuințelor (C) este, de regulă, mai mare decât prețul "ministerial" (C). Prin urmare, este nevoie de un factor de corecție. Dacă ministerul prea subestimează prețul pieței, atunci chiar și factorul de corecție nu poate compensa acest lucru.
[4] În cazul în care valoarea subvenției C nu acoperă creditul ipotecar luat ȘI (C<И), то кредитная нагрузка на работников РЖД составляет величину: δr=(rБ –rС )(С/И), где rБ и rС – ипотечная (банковская) и субсидируемая ставки кредита.
Trimiteți-le prietenilor: