Îmbunătățiri imobile ale proprietăților închiriate: complexitatea deprecierii
AM Rabinovici, Metodolog șef al ZAO ENERGY CONSULTING / Audit, Cand. ist. științe
Nu întotdeauna principalele mijloace (cel mai adesea o clădire sau o clădire), închiriate sau primite pentru utilizare gratuită, corespund pe deplin nevoilor chiriașului sau împrumutatului. Pentru a elimina această discrepanță, este necesar să se facă investiții capitale în această proprietate sub forma îmbunătățirilor acesteia. Metoda de recunoaștere a costurilor suportate în scopuri fiscale este deprecierea valorii îmbunătățirilor făcute.
Dacă îmbunătățirile sunt detașabile, ele sunt amortizate de locatar ca proprietăți imobiliare proprii fără nici o specificitate și, prin urmare, Codul Fiscal al Federației Ruse nu spune nimic separat. Din același motiv, acestea nu sunt luate în considerare în cadrul acestui articol.
Este mult mai comună situația în care rezultatul investițiilor de capital în proprietatea închiriată (primită în folosință gratuită) reprezintă îmbunătățirile sale inseparabile. În afară de mijloacele lor primare, deoarece acestea nu sunt proprietatea chiriaș, Codul Fiscal al Federației Ruse permite totuși, în anumite condiții, să includă astfel de îmbunătățiri permanente de proprietate amortizabile, adică proprietatea, costul creării care este utilizat în scopuri fiscale sub formă de taxe de amortizare.
Luați în considerare aceste condiții și complexitățile care apar atunci când sunt efectuate.
Ce documente primare aveți nevoie pentru a avea un chiriaș (destinatarul împrumutului)
Ca orice cheltuială, deprecierea îmbunătățirilor inseparabile trebuie să fie documentată într-un mod adecvat. În afară de documentele obișnuite care justifică calcularea deducerilor de amortizare și viabilitatea economică a acestora, precum și registrul de impozitare (declarații) de calcul amortizare, care este necesar să aibă propria lor amortizare a mijloacelor fixe, amortizarea de îmbunătățiri permanente la proprietatea altuia, se menționează în primirea și utilizarea efective a proprietății.
Îmbunătățirile inseparabile ale activelor fixate închiriate (primite în folosință gratuită) sunt recunoscute drept proprietăți amortizabile, iar amortizarea acestora este luată în considerare în scopuri fiscale:
1) trebuie să fie făcute cu acordul locatorului (creditorului);
2) valoarea lor nu trebuie compensată locatarului (beneficiarul împrumutului) (clauza 1 din articolul 256, clauza 1 din articolul 258 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
Posibilitatea de amortizare a îmbunătățirilor inseparabile afectează statutul de locator (creditor)
Problema contabilizarea costurilor asociate cu contractul de închiriere în cazul în care proprietarul este o persoană fizică sau întreprinzători individuali care aplică regimuri fiscale speciale, este rezolvată în ceea ce privește diferitele tipuri de cheltuieli în moduri diferite - în funcție de modul în care formulează reguli cu privire la forma specifică a cheltuielilor: ca referindu-se la activele închiriate sau proprietățile închiriate.
În ceea ce privește costurile nimic de genul celor menționate în formă de chirie, la fel ca în paragraful 10 din paragraful 1 al articolului 264 din Codul fiscal RF (în opoziție cu paragraful 2 al articolului 260 din Codul fiscal), este vorba despre plățile de leasing pentru închirierea activelor non-core, și proprietate.
Jurisprudența cu privire la problema nu a reușit să dezvăluie faptul că, probabil, indică absența creanțelor din partea autorităților fiscale în cazul contribuabililor de amortizare îmbunătățiri permanente, instalații și echipamente închiriate de la persoane fizice, inclusiv întreprinzătorii individuali care aplică regimuri fiscale speciale.
Determinarea grupului de amortizare (rate de amortizare)
În general, suspensie Bunului Inchiriat (obținută în uz liber) ca bunuri îmbunătățiri permanente acumulate pe întreaga durată a contractului de închiriere (n. 1, v. 258 RF). Dar acest lucru nu înseamnă că rata de amortizare, care se calculează pe baza cheltuielilor lunare care pot fi atribuite la valoarea de amortizare, determinată pe baza termenului specificat.
de viață utilă Definit poate fi în două moduri: ca o viață egală rămasă utilă a închiriat (obținut în uz gratuit) sau ca primar înseamnă că durata de viață utilă a acelor obiecte care au fost create în timpul investițiilor de capital. Și dacă în primul caz, nu apar dificultăți, în al doilea acestea sunt destul de probabil să apară în cazul în care activul fix creat sub forma (rezultatul) îmbunătățiri permanente, nu-este numit în clasificarea.
Întrebarea este, care sunt principalele instrumente considerate a nu sunt specificate în grupuri de amortizare - toate acestea nu sunt menționate în mod direct în clasificare sau doar cele de amortizare a care nu poate fi determinată, de asemenea, prin utilizarea OKOF considerând ierar-hicheskogo coduri de caractere OKOF și clasificări.
Cu toate acestea, în subclasa OKOF "Echipamente pentru echipamente de climatizare și de refrigerare (cu excepția gospodăriilor)" are codul 14 2919020 și face parte din clasa "Mașini și echipamente de uz general" cu codul 14 2919000.
În clasificarea "Mașini și echipamente cu scop general" cu codul 14 2919000 sunt incluse în al patrulea grup de depreciere - proprietate cu o durată de viață utilă mai mare de 5 ani până la 7 ani inclusiv.
În clasificarea "Echipamente de recepție TV și radio" cu codul 14 3230000 este inclusă și în al patrulea grup de depreciere.
Da, dacă presupunem că, în acest caz - în cazul în care nu numit în mod special sub formă de clasificare (subclasa) de active fixe pot fi clasificate pe baza OKOF Clasificării numit grup mai larg (clasa) de active fixe - tipul dorit de active fixe nu sunt considerate a fi „nu este specificat în grupurile de depreciere "și, prin urmare, nu intră sub incidența regulamentului (regulii) de la articolul 258 alineatul (6) din Codul fiscal.
Cu toate acestea, această abordare prezintă riscul unui litigiu cu autoritatea fiscală, care nu pot fi recunoscute drept cheltuieli în formă de depreciere, ca o lectură literală a paragrafului 6 al articolului 258 din Codul fiscal, în această situație, durata de viață utilă trebuie să se bazeze pe recomandările producătorului. Un alt lucru este faptul că producătorul, mai mult decât probabil, se va baza pe logica de mai sus, dar va fi respectat ordinea stabilită de Codul fiscal și nu va fi dispute inutile.
Aplicarea primei de amortizare
Un alt lucru, în cazul în care instanțele să argumenteze poziția lor faptul că locatarul utilizează bonusul de amortizare pentru îmbunătățiri permanente, nu ca cheltuielile privind formarea valorii inițiale a mijloacelor fixe, precum și cheltuielile cu lor de finalizare, consolidare, renovare, modernizare, etc. La urma urmei, la articolul 258 alineatul (9) din Codul Fiscal, nu se spune că toate aceste acțiuni trebuie efectuate cu proprietăți imobiliare proprii. Dar această logică nu este vizibilă în deciziile judecătorești.
Amortizarea îmbunătățirilor inseparabile după încheierea contractului de leasing inițial (împrumut)
Foarte (dacă nu cel mai mult) de multe ori, pentru a nu înregistra un contract de închiriere, acesta este inițial timp de 11 luni. În acest timp, chiriașul reușește să se autoapreciă, de regulă, o parte mai mică din investițiile capitale, sub forma îmbunătățirilor inseparabile ale proprietății închiriate.
Revenind acum, luând în considerare ceea ce sa spus, la problema deprecierii îmbunătățirilor inseparabile, vom obține o situație practic fără speranță pentru contribuabil:
- dacă nu înregistrați extinderea Tratatului, autoritatea fiscală poate retrage costurile de amortizare suplimentară nejustificată eșec economic pentru a se conforma, potrivit Serviciului Fiscal Federal al Rusiei, cerințele din Codul civil;
- dacă vă opune acestui punct de vedere, instanțele de judecată, în funcție de poziția Prezidiului Federației Ruse, se pare că nu există o prelungire a primei și încheierea unui nou contract de închiriere, care privează de asemenea, contribuabilul a dreptului la o depreciere suplimentară de îmbunătățiri permanente în scopul impozitării.
Cu toate acestea, după cum am văzut, există cazuri în care autoritățile fiscale locale iau poziția Ministerului de Finanțe al Rusiei și nu pun amortizarea îmbunătățirilor inseparabile în dependență de înregistrarea de stat a unui contract de închiriere prelungit.
Opțiunea 3 nu este emis nici un „titluri de valoare“, fără a semna orice nou tratat sau acord cu privire la prelungirea acesteia, părțile păstrează efectiv și să continue în regim de leasing: locatarul continuă să folosească transmis anterior pentru el mijloacele de bază, iar proprietarul nu se opune. În această situație, conform clauzei 2 din articolul 621 din Codul civil al Federației Ruse, contractul este considerat reînnoit în aceleași condiții pe o perioadă nedeterminată.
Poate proprietarul să continue să acumuleze depreciere pe îmbunătățiri inseparabile? Totul depinde de calificarea unui contract reînnoit - ca unul nou sau unul prelungit. Iar din nou, nu vedem nici unitatea autorităților de reglementare, nici instanțele judecătorești.
Toate acestea se aplică pe deplin acordul de împrumut, la care se aplică prevederile de bază ale Codului Civil al Federației Ruse la data contractului de închiriere, inclusiv paragraful 2 al articolului 621 (Sec. 2, art. 689 din Codul civil).
Amortizarea îmbunătățirilor care nu pot fi separabile după încheierea contractului de închiriere
De regulă, după terminarea contractului de închiriere (împrumut), proprietatea este returnată locatorului (împrumutătorul), cu care se transferă îmbunătățiri inseparabile și necompensate locatarului (împrumutătorul).
Codul Fiscal al Federației Ruse prevede că costul îmbunătățirilor inseparabile ale activelor fixate în leasing (transferate în folosință gratuită) este amortizat de una dintre părți - cea pentru contul căreia sunt suportate. În consecință, amortizarea acestor îmbunătățiri după încheierea contractului de leasing (împrumut) de către locator (creditor), care nu a compensat locatorul (creditorul), cheltuielile de capital corespunzătoare, nu este furnizată.
O rațiune suplimentară pentru această concluzie este următoarea. Conform clauzei 1 a articolului 257 din Codul Fiscal RF, valoarea inițială a activului fix primit gratuit este definită ca valoarea de piață a venitului de vânzare nesuportat cu care se plătește impozitul pe venit. Aceasta înseamnă că o cheltuială treptată sub forma amortizării bunurilor fixe primite în mod gratuit este "echilibrată" cu un venit recunoscut în sumă forfetară.
Costul îmbunătățirilor permanente primite de către locator în mod gratuit (creditorul) nu este recunoscut venit (cop. 32 p. 1, v. 251 RF), și, prin urmare, nu poate fi recunoscută cheltuiala cu amortizarea.
În concluzie, menționăm că aproape toate cele de mai sus se aplică și deprecierii îmbunătățirilor inseparabile ale proprietăților închiriate.
[1] Rețineți că, atunci când este utilizat acest argument ( „dispozițiile articolului 258 din Codul nu restricționează statutul locatorului: ca un proprietar poate acționa ca organizație - persoane juridice și persoane fizice“) este destul de aplicabil situației de reparații. La urma urmei, prevederile paragrafului 2 al articolului 260 din Codul Fiscal nu determină faptul că locatorul poate fi doar o persoană juridică.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: