La începutul acestui an, Agenția pentru Locuințe Ipoteca Creditarea a început să lucreze la un nou sistem, care permite să achiziționeze proprietăți rezidențiale în rate de până la 15 ani, fără plata oricare din suma inițială. În plus, încheierea tranzacției nu necesită confirmarea venitului clientului. Esența sistemului este destul de simplu - clientul închiriază un apartament și, în același timp, face o anumită sumă în fiecare lună ca plata de răscumpărare, care se plătește treptat costul de locuințe în viitor, acesta devine în proprietate. Schema este atractivă datorită disponibilității și simplității contractului. Cu toate acestea, mulți experți observă că există multe deficiențe în "Închirierea cu răscumpărare". Pur și simplu - nu înseamnă profitabil.
10 ani de închiriere
Raportul dintre plata leasingului și răscumpărarea nu se modifică pe întreaga perioadă de plată a fondurilor. Asta înseamnă că, dacă încheiem astăzi un contract cu rate pe o perioadă de 15 ani și se va înregistra că în fiecare lună suma pe care o veți aloca va fi împărțită într-un raport de 54% - chirie și 46% - o plată pentru costul apartamentului, atunci acesta va rămâne așa , în timp ce contractul va funcționa. De asemenea, este important ca plățile la chirii să fie imediat fixate în documente și să nu se modifice. În condiții de inflație și o creștere destul de stabilă a ratelor de închiriere, o sumă clară pentru închirierea unui apartament pentru un deceniu sau mai mult este, de asemenea, considerată un avantaj al noii scheme.
Apartamentul ca rezultat va costa mai mult decat un credit ipotecar
"Deși nu există nicio certitudine că proiectul este foarte atent gândit și calculat", crede Vladimir Iakovlev.
Se pare că, deși „închiriere-cumpărare“ și nu necesită o plată în jos, dar la sfârșitul programului, participanții vor plăti un apartament mai multe persoane care vor beneficia de credite ipotecare convenționale. În cadrul programului AHML, valoarea de răscumpărare a apartamentului este calculată pe baza prețului inițial cu adăugarea a 30% (cu un plan de tranșe pe o perioadă de 15 ani). Cu toate acestea, suma pe care o plătiți efectiv pentru acești ani va fi mult mai mare.
"Cu o utilizare pe termen lung, creditele bancare rămân mai profitabile. Nu este greu să numeri. De exemplu, dacă cumpărați un apartament pentru 4 milioane de ruble. fără o primă tranșă și cu rate maxime, atunci prețul de răscumpărare va fi de 5,2 milioane de ruble. (4 milioane de ruble au crescut cu 30%). În fiecare lună, locuințele în cadrul programului "Chirie cu răscumpărare" va costa 62,5 mii de ruble. (Răscumpărare de 28,9 mii de ruble și 33,6 mii de ruble - plată prin leasing). Total după 15 ani, cumpărătorul va plăti pentru apartament 11,25 milioane ruble. Acest lucru este semnificativ mai mult decât costul final al aceluiași apartament pentru un credit ipotecar, să zicem, Sberbank. Cu toate acestea, să nu uităm că, în scopul de a obține un împrumut în Sberbank pentru achiziționarea de locuințe în valoare de 4 milioane de ruble. este necesar să existe o sumă inițială de cel puțin 600 mii de ruble. iar pentru participarea la "Rent with buy-out" nu este necesar un capital acumulat. " - spune Anatoly Pysin.
De fapt, oricine poate folosi instrumentul financiar propus. Dacă aveți doar două documente - un pașaport și un certificat de pensie de asigurare - puteți încheia un contract de leasing cu o achiziție, iar mâine o casă de gătit. Adevărat, alegerea de apartamente vor fi limitate la anumite condiții: costul de locuințe nu ar trebui să depășească 6 milioane de ruble. În plus, până în prezent programul funcționează numai în trei regiuni: regiunea Moscovei, Ekaterinburg și Novosibirsk. Dar nimeni nu va fi interesat de istoria dvs. de credit, colecta o grămadă de referințe și, în general, intră în detaliile trecutului dvs. financiar. Pentru mulți, acesta este un plus semnificativ.
Există o altă parte a întrebării. "Există opinia că un astfel de program este o modalitate de a implica în cifra de afaceri așa-numitele venituri gri și negre. Așa cum se va întâmpla în realitate, va apărea doar timpul ", adaugă Natalia Mishina.
"Plecarea din joc" este mai ușor decât în cazul ipotecilor
Potrivit lui Vadim Lyashchenko. "Principalul avantaj al" Rent with răscumpărare "este că, spre deosebire de o ipotecă, puteți ieși din proiect relativ liber și fără pierderi în orice etapă a proiectului. În acest caz, chiriașul merge în căutarea unor noi variante, fără a obligațiilor restante și penalitățile, pentru a obține înapoi toți banii plătiți în răscumpărare (deci, cel puțin pentru moment declarate). Nimeni nu-l percepe mai mare interes, amenzi și penalități de întârziere pe un împrumut bancar, aceasta nu se schimba costurile procedurilor judiciare și de executare în legătură cu executarea silită a procedurilor, el nu a avut o durere de cap cu privire la punerea în aplicare a apartamentului garanții. Și este posibil ca nici istoria sa de credit să nu fie afectată. "
În același timp, puteți ieși din program nu numai din cauza lipsei de bani sau a dorinței de a achiziționa un anumit apartament, dar dacă, de exemplu, ați pierdut capitalul neașteptat și ați dori să rambursați rapid datoriile. "Plățile în cadrul programului pot fi rambursate înainte de termen (integral sau parțial), fără amenzi și comisioane suplimentare", spune Anatoly Pysin.
Drepturile de proprietate vor trebui să aștepte mulți ani
Potrivit mai multor experți, în cazul "chiriei cu răscumpărare" problema dreptului de proprietate rămâne principalul obstacol. La urma urmei, conform termenilor contractului, clientul devine proprietarul integral al apartamentului numai după ce a plătit integral toate plățile necesare. Aceasta înseamnă că pentru întreaga perioadă de tranșare, timp de 10 sau 15 ani, veți locui într-un apartament numai ca chiriaș.
„Fondul MRZHK este proprietarul de drept al proprietății, și numai el poate dispune de ele. Clientul pur și simplu acționează ca un chiriaș, așa că nu va fi în măsură la alegerea sa exclusivă, de exemplu, reamenajarea, reparații capitale, înregistrați rude, pentru a rezolva multe probleme legate de locuințe și servicii comunale, etc. În plus, cei care iau parte la programul nu va fi în măsură să beneficieze de anumite deduceri fiscale „, - a declarat Anatoli Pysin.
"Lipsa de proprietate pentru un timp foarte lung pentru cei care decid să cumpere un apartament printr-un contract de leasing cu o achiziție, rămâne una dintre principalele limitări", - spune Natalia Mishina.
Va fi programul popular "Chiria cu răscumpărare"?
Majoritatea experților sunt de acord că, dacă acest produs financiar este destinat să "supraviețuiască" pe piața modernă a imobilelor ruse, numai persoanele care se află în condiții specifice o vor folosi.
„Pentru a recurge la un astfel de sistem sunt susceptibile de a fi tineri, probabil studenți care fiecare rubla contează și încă nu au învățat cum să colecteze bani (dar, de fapt, ea și nu există nimic până în prezent să amâne), precum și cei care au există probleme cu credite bancare sau confirmarea legalității veniturilor.
Probabil, această formă de cumpărare a unei locuințe își va găsi consumatorul. Dar, în opinia mea, spre deosebire de alte sisteme, nu va deveni masă. Cei care au o plată inițială și o oportunitate de a confirma venitul vor folosi programe obișnuite de credit la rate preferențiale. Din punct de vedere financiar, pe termen lung sunt mai profitabile. Alții vor continua să închirieze locuințe și să amâne cumpărarea unui apartament sau cel puțin prima tranșă a unui credit ipotecar, care nu dorește să plătească niciun interes. Încă altele - le va fi teamă să arate venituri la un asemenea nivel, este participarea la programul instituției de stat. Cred că va rămâne un procent destul de mic al consumatorilor care vor încerca această schemă la lucru, indiferent de ce ", spune Natalia Mishina.
„Acest instrument financiar va fi de interes pentru cei care închiriază deja un apartament, nu a putut obține un credit ipotecar, și este gata de a crește plata lunară, dar nu numai pentru chirie, și să plătească treptat costul de a inchiria un apartament, și apoi să-l în proprietate,“ - crede Anatoly Pysin.
Vladimir Iakovlev a spus că „angaja-cumpărare“ va atrage în primul rând persoanele cu venituri mici, ceea ce este dificil de a salva o plată în jos, în special în cazul în care acestea au, de asemenea, să închirieze un apartament. Schema poate fi promițătoare, în cazul în care totul este gândit și bine organizat. În plus, sursele de finanțare rămân o problemă importantă. În momentul de față, este de așteptat să atragă investitori instituționali în „locuințe la prețuri accesibile în rate“ fond și fonduri de pensii private. Dar, după cum lucrarea se va dezvolta în viitor, este dificil de prezis. "
„Fără îndoială, acest instrument este bine deja, care se extinde posibilitățile de care au nevoie de locuințe și le oferă mai multe opțiuni. Deși, de fapt, nu este un credit ipotecar (fără depozit), precum și planul de plată lung, cu toate dedesubturile sale discutate mai sus, viabilitatea produsului pentru regiunea Moscova / Moscova, Sankt-Petersburg și cele mai mari orașe din Rusia nu mă provoacă îndoială. Consumatorul, pentru care beneficiile acestui sistem va fi un dezavantaj semnificativ, există cu siguranță „, - spune Vadim Lyashenko.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: