Achiziționarea de locuințe într-o ipotecă este un pas serios, necesitând un studiu aprofundat al problemei. Ideea este aici în subtilitățile creditării ipotecare și în riscurile pe care le poartă atât creditorul, cât și împrumutatul. Pe termen lung, o sumă mare, proprietate în ipotecă - acestea sunt doar câteva dintre aceste nuanțe, care vor fi discutate în acest articol.
Subtilități ale creditelor ipotecare
Dacă aveți de gând să cumpărați o locuință în ipotecă, trebuie să știți despre posibilele riscuri. Și pot fi periculoase atât pentru tine, cât și pentru bancă.
1. Termen lung de creditare. Acest factor reprezintă incertitudinea pentru ambele părți ale acordului de împrumut.
Ipotecile sunt emise pentru 10, 20 sau chiar 30 de ani. Și pentru această perioadă se poate întâmpla ceva. Debitorul poate pierde sursa de venit datorită concedierii banale, pierderii totale sau parțiale a capacității de muncă. În cele din urmă, poate doar să moară.
Acesta este motivul pentru care programele ipotecare ale unor bănci notează nu numai vârsta minimă pentru obținerea unui împrumut, ci și cea maximă. Și în fiecare caz va fi individual. Bancherii se ghidează după vârsta de pensionare. Asta este, dacă sunteți un bărbat de 45 de ani, cu greu puteți lua o ipotecă de mai mult de 20 de ani. La urma urmei, la 65 de ani vei fi pensionar. Aceasta, la rândul său, înseamnă atât o scădere a capacității de lucru, cât și o reducere potențială. De asemenea, vi se va cere să cumpărați o poliță de asigurare de viață și de sănătate.
De asemenea, debitorul nu poate anticipa ce se va întâmpla cu banca în următorii câțiva ani. Bunăstarea financiară a unei instituții de credit se poate prăbuși și va fi declarată în stare de faliment. În acest caz, sunteți obligat să plătiți restul datoriilor pe ipotecă înainte de termen. Și dacă nu aveți suma necesară, banca poate retrage garanția și o poate vinde pentru a rambursa împrumutul.
2. Imobile ca garanție. Acesta este următorul element care poate provoca o mulțime de probleme pentru debitor. În primul rând, nu veți putea efectua niciun fel de operațiuni cu locuințe, până când nu eliminați greva - adică nu rambursează împrumutul integral. În al doilea rând, după cum sa menționat mai sus, în caz de faliment al unei instituții financiare, un apartament poate fi luat pentru vânzare și rambursare anticipată.
3. Riscul de scădere a valorii de piață a locuințelor. Fluctuațiile negative de pe piața imobiliară nu sunt profitabile nici pentru bancă, nici pentru clientul său. Cu cât prețul scade mai mult, cu atât devine mai mult plata dvs. excedentară pe un împrumut. De exemplu, un apartament costa 3 milioane de ruble în momentul achiziționării. Pe credit, ai luat 2 milioane de 20 de ani. Plățile excedentare au fost de 1,7 milioane. Dar din cauza scăderii valorii apartamentului, până la sfârșitul perioadei de împrumut costă doar 2,9 milioane. Se pare că ați plătit 3,7 milioane de ruble pentru oportunitatea de a avea un bun de 2,9 milioane. Nu este cea mai productivă investiție.
Banca nu este rentabilă să reducă prețul datorită faptului că într-o situație critică nu va putea să realizeze garanții la un preț normal. Deci, va pierde bani.
În plus, acordul de împrumut va fi cu siguranță un element în care se afirmă că banca are dreptul de a schimba rata dobânzii în mod unilateral. De fapt, aceasta poate deveni o adevărată robie pentru client. Deja, în practica bancară din Rusia, există multe cazuri în care împrumutatul a plătit de facto atât împrumutul, cât și dobânda pe acesta. Dar din cauza ratei ridicate a dobânzii, împrumutul continuă să fie stins.
5. Rambursarea anticipată a împrumutului. Acest factor reprezintă un risc, în primul rând, pentru bancă. Nu este profitabil pentru el, atunci când împrumutatul plătește întreaga sumă în prealabil - la urma urmei, atunci instituția financiară va primi mai puțin dobânzi. Prin urmare, uneori există anumite restricții privind rambursarea anticipată. Acestea pot fi atât penalități, cât și termenul prevăzut în contract, în care este imposibilă rambursarea împrumutului înainte de termen.
Când luați un împrumut, nu doar unul
Separat, merită să vorbim despre cumpărarea unei case într-o ipotecă cu implicarea unui garant. Cu încă 7-8 ani, împrumutul era aproape imposibil fără garanție. Acum, băncile sunt mai confortabile cu asta.
Garantul nu trebuie confundat cu co-debitorul. Co-debitor - aceasta este persoana pe care o iei "cu tine" în relațiile de credit cu banca. Este necesar să se mărească venitul clientului și să se ia un împrumut pentru o sumă mare. Adică, co-împrumutatul este responsabil exact la fel ca împrumutatul.
O garanție este o persoană care va lua obligații de credit, dacă nu îi puteți răspunde. În calitate de garanți pot acționa nu numai persoane, ci și persoane juridice. Prin urmare, organizațiile patronale ale împrumutatului sunt deseori implicate.
Dacă nu puteți plăti împrumutul, atunci banca va merge în instanță. El, la rândul său, va lua o decizie de a recupera datoria de la garant. După plata datoriei și a dobânzii, drepturile creditorului sunt transferate de la bancă către garant. Cine va cere despăgubiri de la dvs. Cel mai adesea, acest lucru se întâmplă și prin instanță.
Drepturile soților
Multe probleme juridice sunt cauzate de cumpărarea unui apartament în ipoteci de către persoane căsătorite. Ce drepturi au fiecare dintre soți?
Să încercăm să răspundem la toate întrebările sub forma tezelor:
- un apartament achiziționat într-o ipotecă într-o căsătorie este considerat proprietate dobândită în comun, în conformitate cu art. 256 din Codul civil al Federației Ruse;
- soții devin în mod automat co-debitori atunci când iau un credit ipotecar. În caz contrar, împrumutul va fi pur și simplu refuzat;
- toate plățile vor fi considerate comune, indiferent de contribuția personală a fiecăruia dintre soți, lipsa venitului de la unul dintre aceștia;
- atunci când divorțul un apartament ipotecar este supus divizării în conformitate cu art. 39 din Codul Familiei al Federației Ruse;
- după cum arată practica judiciară, împărțirea apartamentului nu se face decât după ce împrumutul este rambursat integral. Adică va trebui fie să găsești mijloacele de rambursare a împrumutului înainte de termen, fie cu acordul băncii de a vinde apartamentul, de a plăti datoriile din încasări și de a împărți suma rămasă;
- dacă împrumutul este rambursat, atunci după divorț, soțul are dreptul la jumătate din apartament sau jumătate din banii plătiți pe ipotecă;
- Dacă unul dintre soți dorește să evite răspunderea solidară pentru un împrumut sau drepturi egale la un apartament, înainte de a intra într-o bancă, este necesar să încheie un contract de căsătorie.
Când economia se declanșează furtunoasă
În contextul acestor evenimente, merită să se sublinieze câteva puncte, care nu ar face rău să asculte pe cei care vor cumpăra locuințe folosind un credit ipotecar.
Pot fi oferite câteva sfaturi celor care sunt deja plătitori de ipotecă și care se confruntă cu dificultăți financiare din cauza reducerii salariilor, concedierii sau pierderii afacerii.
- Dacă aveți dificultăți în îndeplinirea obligațiilor contractuale, contactați imediat banca. Pentru clienții care au o istorie de credit pozitivă pot face indulgență. De exemplu, convertiți un împrumut în valută într-o ruble. Sau stabiliți o rată fixă în loc să plutiți. Fie face amânarea plăților pentru datoria principală, restructurați împrumutul.
- Nu întârzia delincvența. Este mai bine să recunoașteți sincer băncii că nu puteți plăti din anumite motive. După ce ați informat banca cu privire la dificultățile pe care le aveți, vă veți arăta fiabilitatea și dorința de a coopera, și nu de a vă scuti de obligații. În plus, delincvențele vor afecta negativ istoricul dvs. de credit. Ce poate cauza dificultăți în viitor.
- Dacă banca dvs. nu dorește să revizuiască termenii contractului, cel puțin pentru o perioadă de timp pentru a ușura povara datoriei, puteți încerca să re-împrumutați într-o altă instituție financiară. Aceasta nu este cea mai bună soluție, dar este totuși o cale de ieșire din situație.
- Pentru ajutor, vă puteți îndrepta către stat sau, mai degrabă, către Agenția pentru Restructurarea Împrumuturilor Ipotecare pentru Locuințe (ARIZHK). Prin atragerea specialiștilor din agenție, vă puteți aștepta să revizuiți programul de plată ținând cont de veniturile curente. Termenii preferențiali durează maximum un an, după care banca fie mărește plata lunară, fie prelungește perioada de creditare.
Toate nuanțele de mai sus ne permit să concluzionăm: atunci când obțineți o ipotecă, aveți nevoie nu doar de un calcul exact al propriilor forțe, ci și de o anumită alfabetizare juridică. La urma urmei, este mai bine să petreceți mai multe ore și să vă familiarizați cu toate capcanele decât să pierdeți sute de mii de ruble.
Încă aveți întrebări?
- +7 (499) 703-44-28 - Moscova
- +7 (812) 309-68-04 - Sankt-Petersburg
Trimiteți-le prietenilor: