300 de mii de noi locuri de muncă trebuie să creeze birou la Moscova pentru a umple vacante de 3 milioane de metri pătrați în centre de afaceri ale capitalei, spune șeful departamentului de consultanță strategică și de cercetare Cushman Wakefield Denis Sokolov. Când vor fi creați? Într-un an, doi, cinci ani și poate niciodată? Cât de absurdă este ideea regizorului pentru designul grupului Rose, Serghei Kryuchkov, care în coluții. "Comunale pentru clasa creativă" va deveni birouri respectabile în MIBC "Moscova City"? Sau nu este absurd? În orice caz, comunitatea de afaceri a discutat despre redezvoltarea imobilului comercial de ani de zile. Portalul ComEstate.ru a decis pentru a afla cum repurpose adevărat centru de afaceri, de exemplu, în apartamente și o arcadă comercială în depozit.
Cu toate acestea, nu toate aceste obiecte "convertite" ar putea fi considerate birouri de înaltă calitate. În special, în calitate de director adjunct al departamentului de bunuri imobiliare de birouri Praedium Nelly Imametdinova, complex de apartamente „Berzarina, 12“, a apărut pe baza fostei clădiri administrative. Cel mai frecvent caz pentru piață, a spus expertul, - este încă reamenajarea clădirilor abandonate de birouri (sau zone din fabrică, în care au apărut spontan birouri de calitate inferioara, după oprirea producției) și crearea unui loc de aceste proiecte complexe de apartamente de înaltă calitate.
Cu toate acestea, procesul a început și birourile "se transformă" în apartamente deja în orice stadiu al implementării proiectului. „Unele proiecte de birouri inițiale au fost revizuite de către o altă hârtie, cum ar fi LCD“ Fili Castelul „și IFC“ „Compania de Apă MR Group, - însumează directorul de dezvoltare de consultanta strategica la CBRE Maria Stolnikova. - Unele proiecte au fost supuse la reconception deja în faza de construcție: de Atlantic Apatment, «Savelovsky Oraș», Mon Cher pe Big Yakimanka. În viitorul apropiat piața va un alt apartament proiect IFC „Piața Regală“, în loc de un complex de birouri „Crystal Tower“ la compania Leningradsky Prospekt Coalco“. Exemplele pot fi continuate - director de dezvoltare afaceri Andrew Welhome Khitrov spune despre un alt: compania „Mosinzhproekt“ în loc de zona de centru de afaceri de 150,000 mp M.. metri în zona „Moscow City“ construi IFC cu hoteluri, birouri și apartamente, o suprafață totală de 275 mp.. metri.
100 de mii de ruble pe metru pătrat. metru - prețul reamenajării
Atunci când reproiectarea capitalului obiectelor, de regulă, zona sa se schimbă. Este necesar să se modifice structurile de susținere, obținerea specificațiilor tehnice suplimentare (de obicei în centrele de afaceri ale debitului de apă este substanțial mai mică decât în apartamente), schimbați tipul de utilizare permisă a terenurilor de la administrative la hotel, pentru a obține o autorizație de construcție. Remodelarea semi-permanentă a obiectului nu este destinat să crească suprafața sa, dar tot trebuie să se schimbe comunicarea, crearea unor „pete umede“ suplimentare pentru a schimba utilizarea permisă a terenurilor. Toate acestea sunt scumpe, lungi și implică obținerea unui număr mare de permise.
A doua viață a centrului de afaceri: apartamente sau galerii comerciale
Expertul constată, de asemenea, de dificultățile care pot apărea atunci când negociază „convertit“ un obiect, în conformitate cu Planul general de la Moscova: „Autoritățile au format în mod clar și aprobat de către documentul guvernamental care conține densitatea clădirii, numărul de etaje ale fiecărei clădiri. De fapt, din moment ce apartamentele pot fi acum ridicat numai în IFC, este posibil să le construiască pe terenuri pentru uz industrial, de asemenea. Cu toate acestea, proiectul nu trebuie să încalce Master Planul ".
Nelly Imametdinova este de acord cu Andrei Khitrov. De asemenea, el vorbește despre posibilitatea tehnică de a reprograma centrele de birouri în apartamente, dar nu văd punctul. Modelele gratuite de birouri moderne înseamnă posibilitatea de a construi pereți și partiții de aproape orice formă. Complexitatea în reprofilarea unui centru de birouri într-o clădire rezidențială poate deveni sisteme de inginerie, ceea ce va necesita schimbări semnificative ale clădirilor. Izolarea în centrele de afaceri a fost inițial calculată în conformitate cu normele inacceptabile pentru proprietățile rezidențiale, iar numărul locurilor de parcare pentru spațiile rezidențiale ar trebui să fie substanțial mai mare decât pentru clădirile de birouri. În plus, în multe clădiri de birouri există ventilație centrală de alimentare și evacuare și nu există posibilitatea deschiderii geamurilor. Toți parametrii de mai sus sporesc în mod semnificativ costul de refacere a obiectelor. În acest sens, cea mai profitabilă este reprofilarea instalației înainte de începerea fazei de construcție, în timpul coordonării documentației tehnice. Andrey Hitrov de asemenea observă că, în majoritatea cazurilor, schimbarea tipului de utilizare a terenurilor este prea scumpă pentru dezvoltator, ceea ce face vânzarea obiectului nerentabilă. Excepția este atunci când statul însuși modifică tipul de utilizare permisă a terenului pentru a stimula interesul dezvoltatorilor într-o anumită zonă.
Expertul a menționat de asemenea că mult mai ușor pentru a converti parțial centrul de birouri finalizat în facilitatea comercială, dar ar trebui să se țină seama de faptul că cumpărătorii se concentreze atenția asupra câtorva etajele inferioare. În plus, datorită zonei mici a podelei, nu orice centru de afaceri poate deschide o galerie comercială.
Viziunea opusă este deținută de Andrei Kovalev: "Revizuirea conceptului de complexe de birouri către apartamente, fie că este vorba despre o schimbare completă a funcției de birou pentru locuințe, fie pentru introducerea unor funcții rezidențiale suplimentare, este justificată din punct de vedere economic chiar acum. Restul imobilelor comerciale rămase în mod oficial, apartamentele sunt, în esență, locuințe - și sunt mult mai solicitate în criză decât birourile, a căror nevoie este extrem de scăzută. În parte, această tendință este compensată de un alt - transferul de proiecte de apartamente în locuințe clasice. "
Depozit în loc de centru comercial
O viață nouă, după cum cred anumiți experți, poate fi inspirată în alte facilități comerciale. De exemplu, directorul comercial companiei imobiliare RRG Yuri Taranenko a declarat că centrele comerciale, în cazul în care postul vacant, deși nu la fel de catastrofală ca în birouri, dar, de asemenea, destul de decente - până la 13-15%, pot fi convertite într-un depozit, adevărul este necesar să se ia în considerare unele probleme tehnice. "În primul rând, este necesară modernizarea sistemelor existente de livrare și ridicare a mărfurilor. Este evident că volumul bunurilor livrate în buticurile din centrul comercial este semnificativ mai mic decât în complexul de depozitare. În plus, va fi necesar să se facă drumuri de acces care să asigure un flux serios de camioane. În al doilea rând, în multe centre comerciale au atriumurile și alte caracteristici ale arhitecturii interne care vor trebui să fie supuse unor renovări majore și să conducă la o stare adecvată pentru depozitare și transport. Plecând de la toate cele de mai sus, un mare centru comercial și de divertisment care va fi reproiectat într-un centru logistic nu are sens. În plus, în cazul în care centrul comercial este situat într-o locație bună pe drumul de centură, iar rata de închiriere va fi ridicat, ceea ce face conversia lipsit de sens un astfel de obiect în depozit, - spune Iuri Taranenko. - Deci, în acest sens, este mult mai ușor ca chiriașii să "se bazeze" pe Centura de la Moscova. Dar dacă faceți spațiu de depozitare în centre comerciale mici, este probabil să fie în cerere. Și volumul de marfă care poate fi stocat acolo nu va necesita schimbări majore pe teritoriul adiacent și structura clădirii. "
Expertul observă că astăzi are loc reconcepția centrului comercial, dar într-o direcție diferită. În loc de "ancore" clasice, sub formă de hipermarket-uri sau magazine mari de produse sportive și electronice, vin chiriașii nestandardi (centre de fitness, cinematografe, parcuri de apă, parcuri de distracții pentru copii). În plus, centrele comerciale părăsesc piscina tradițională de chiriași și încearcă să înlocuiască brandurile cunoscute de rețea care se află în cele mai multe mall-uri, la mărci atipice, puțin cunoscute și mai interesante pentru cumpărător.
Cu Yuri Taranenko sunt de acord și Maria Stolnikova, menționând că, în majoritatea cazurilor, locația și tehnice parametrii centrelor comerciale nu sunt potrivite pentru conversia în birouri sau apartamente și reconception nu prea de succes centre comerciale, în primul rând, începe cu o mai bună organizare a spațiului interior , creând o piscină de chiriași, care corespunde exact publicului țintă al obiectului. "Nu stim exemple bune de reconceptie a centrelor comerciale construite sau existente in spatii de birouri sau apartamente. Centre comerciale au propriile lor specifice, în special, introducerea fluxurilor pietonale și de trafic, care sunt mai puțin în ceea ce privește locația pentru apartament - spune expertul. - Mai mult decât atât, parametrii tehnici ai centrului comercial:. Configurația clădirii, adâncimea spațiului, înălțimea tavanului, și expunerea la soare - nu se aplică pentru birouri și apartamente "
O opinie similară este împărtășită și de directorul de cercetare Colliers International Lezhneva Veronica: „Dacă vorbim despre centrele comerciale clasice, conversia acestora în alte obiecte, poate una dintre cele mai dificile sarcini, dacă există, în principiu, realizată. Designul specific al centrelor comerciale nu este potrivit pentru alte segmente imobiliare. Pentru birouri și apartamente - adâncimea prea mare a podelei și, prin urmare, iluminarea naturală insuficientă și comoditatea layout-urilor. Depozitele și sistemele de stocare ridică, de asemenea, întrebări. Practic, atunci când este vorba de reconception de centre comerciale, vorbim despre reconstrucția sau modificarea portofoliului de chiriași sau decizii de proiectare. "
Opiniile experților privind oportunitatea reconcepției globale a proiectelor, atunci când scopul funcțional al clădirilor se schimbă, se deosebesc. Fără îndoială, poate doar faptul că aproape orice model de afaceri de succes din cauza unor circumstanțe diferite mai devreme sau mai târziu devine caduc. Și situația creșterii nesfârșite a ratelor de închiriere, care aduc un flux de dolari garantat proprietarilor de proiecte imobiliare comerciale, pare să fi rămas pentru totdeauna în trecut. Cum să acționăm pe piață în stagnare pe termen lung, pentru a rezolva, bineînțeles, pe beneficiari.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: