Oficiu într-o clădire rezidențială
După înregistrarea companiei și începerea activităților, una dintre principalele probleme cu care se confruntă întreprinzătorul este achiziționarea sau închirierea unui spațiu de birou adecvat pentru biroul său. Găsirea acestui lucru nu este ușor. Este de dorit ca biroul să fie situat într-un loc convenabil de lucru, suprafața sa este suficientă pentru desfășurarea activităților, aspectul este bun, iar costul chiriei sau cumpărării este accesibil.
Există mai multe opțiuni pentru a rezolva problema găsirii unui spațiu de birou:
achiziționarea unui spațiu de lucru special echipat într-un fond non-rezidențial;
cumpăra un apartament în fondul de locuințe al orașului cu executarea ulterioară a tuturor documentelor.
În acest articol, vom examina în detaliu caracteristicile utilizării comerciale a spațiilor rezidențiale, precum și transferul acestora către un fond non-rezidențial (comercial).
În cazul în care achiziționați sau închiriați o locuință într-o clădire de apartamente, trebuie să verificați dacă există permisiunea de a folosi această cameră ca birou. Dacă o astfel de permisiune nu este disponibilă, trebuie obținută, deoarece legea interzice folosirea spațiilor rezidențiale ca birou.
În ciuda faptului că apartamentul nu a fost inițial destinat acestui scop, cumpărarea pentru birou din punct de vedere economic este benefică. Acest lucru face posibilă salvarea pe achiziționarea unui spațiu de birou cu drepturi depline - costul unui birou gata va fi mult mai mare.
După tranzacție, trebuie să completați documentele necesare, să planificați camera în funcție de cerințele dvs., să efectuați reparații și să începeți să lucrați. Dar, pentru a evita consecințele negative, înainte de a începe funcționarea, este necesar să transformăm corect apartamentul într-un birou.
În cele mai multe cazuri, mai ales dacă activitățile firmei sunt legate de furnizarea de servicii populației, este cel mai preferabil și convenabil să închiriezi sau să cumperi un birou la primul etaj al casei cu posibilitatea de a organiza o intrare separată.
Apartamentul poate fi obiect de vânzare numai dacă este în proprietate privată. Prin urmare, apartamentul municipale înainte de cumpărare urmează să fie transferat de la proprietatea statului în proprietate privată sau privatizat.
Pentru a obține un apartament în proprietate, este necesar să selectați și să îi dați proprietarului o proprietate rezidențială alternativă. În cazul în care apartamentul este locuit de mai multe persoane, sau un apartament comunal, atunci poate fi necesar să se facă relocare. În acest caz, fiecare dintre persoanele care locuiesc în el trebuie să primească o locuință. Apoi, apartamentul reinstalat poate fi transferat în proprietatea persoanei fizice sau juridice interesate.
Este posibil să se efectueze relocarea unui obiect locuit aflat în proprietate comună numai cu consimțământul voluntar al tuturor proprietarilor și chiriașilor. Dacă apartamentul este situat într-o casă departamentală, trebuie să obțineți consimțământul de a transfera această locuință de subordonare departamentală.
După ce ați determinat costul apartamentului, trebuie să calculați suma pentru achiziționarea de locuințe noi pentru proprietarii săi. Pentru a face acest lucru, determinați numărul de metri pătrați din suprafața totală atribuită fiecărui cont financiar și personal.
Înainte de vânzare, trebuie să colectați toate documentele necesare pentru înregistrarea tranzacțiilor de vânzare. Dacă proprietarii apartamentului au copii minori, este necesar să se obțină consimțământul autorităților tutelare. După ce au rezolvat toate problemele de mai sus și după ce au selectat o locuință separată pentru fiecare participant din localitate, aceștia efectuează înregistrarea de stat a tranzacției.
Uneori ajungerea la un acord cu fiecare dintre proprietari devine un proces destul de complicat. Văzând un interes sporit față de apartamentul lor, ei pot supraestima în mod deliberat prețul. În acest caz, poate fi mai ușor să găsiți altă opțiune pentru cumpărarea unui apartament pentru un spațiu de birou.
Înregistrarea proprietății
După alegerea și cumpărarea unui obiect care să corespundă cerințelor dvs., trebuie să vă formalizați dreptul de proprietate asupra acestuia. În acest caz, înregistrarea este aceeași ca și achiziția obișnuită a unui apartament de locuit.
Pentru înregistrarea apartenenței la un apartament în Registrul unic de drepturi al statului (EGRP). Registratorului i se oferă pachetul de documente solicitat. Documentul de bază pentru înregistrarea dreptului de proprietate este contractul de vânzare a apartamentului, care conține acorduri privind toate condițiile materiale și semnat de părțile la tranzacție.
La efectuarea unei tranzacții, este necesar să se țină seama de faptul că, în funcție de cine este cumpărătorul - o persoană fizică sau juridică - lista documentelor va fi diferită. Persoana fizică trebuie să primească o copie a pașaportului și copii legalizate legal ale documentelor constitutive și un extras din Registrul unic de stat al entităților juridice. Această declarație este valabilă pentru o lună de la data primirii. În cazul în care forma de organizare a unei entități juridice este o societate pe acțiuni, este, în plus, necesar să se acorde consimțământul acționarilor de a achiziționa această proprietate.
O chitanță pentru plata taxei de stat și o copie a acesteia vor fi furnizate în orice caz. Cu toate acestea, valoarea taxei pentru înregistrarea proprietății persoanelor fizice este de 1000 de ruble. și pentru juridice - 15000 ruble.
Renovarea la fondul non-rezidențial
După cumpărarea unei locuințe, este necesar să-l transferăm într-un fond non-rezidențial, în conformitate cu procedurile stabilite. Ordinea de transfer este stabilită în Capitolul 3 al RF LC "Transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidențiale și spații nerezidențiale în spații rezidențiale".
Condiția principală pentru realizarea unui astfel de transfer este disponibilitatea accesului la sediul transferat fără a folosi spații care să permită accesul la spațiile de locuit.
Transferul spațiilor de locuit în spații nerezidențiale nu este posibil dacă:
nu există posibilitatea tehnică de a organiza accesul în această cameră;
Spațiile transferate fac parte dintr-o locuință sau sunt folosite ca loc de reședință permanentă;
deținerea acestei premise este îngreunată de drepturile altora.
Într-o clădire cu apartamente, transferul unui apartament într-un spațiu nerezidențial este permis numai atunci când apartamentul se află la primul etaj al casei sau toate spațiile din acest apartament nu sunt rezidențiale.
În multe clădiri noi, primele două etaje sunt inițial nerezidențiale (imobiliare comerciale) și au intrări separate de intrările rezidențiale de pe stradă. Puteți selecta astfel de spații în timpul fazei de construcție.
Pentru a efectua un transfer de spații rezidențiale în non-rezidențiale ar trebui să pregătească și să prezinte autorității care efectuează servicii de traducere la locația spațiilor care urmează să fie traduse (în Moscova - este politica Departamentului de locuințe și de locuințe în orașul Moscova), următoarele documente:
o cerere de transfer al spațiilor în spații nerezidențiale;
documente legale pentru această premisă (originale sau copii notariale);
planul spațiilor transferate și pașaportul său tehnic;
Planul etajului casei în care se traduce
pregătite și executate în conformitate cu planul de procedură stabilit pentru reorganizarea și (sau) re-planificarea spațiilor transferate (dacă acestea sunt necesare pentru a asigura utilizarea spațiilor ca nerezidențiale).
Organismul, care efectuează transferul sediului, eliberează solicitantului o primire pentru primirea documentelor care indică lista acestora și data primirii. Pe baza rezultatelor examinării documentelor prezentate, nu mai târziu de 45 de zile de la data depunerii lor, se ia o decizie de transferare a spațiilor în spații nerezidențiale sau de refuzare a efectuării transferului.
Dacă doriți să efectueze reorganizare și (sau) corecturile traduse spațiilor și (sau) alte lucrări pentru a asigura utilizarea spațiilor ca un non-rezidențiale, documentul ar trebui să conțină cerința pentru comportamentul lor, precum și o listă de alte lucrări necesare. Atunci când este necesară efectuarea orice lucrare, documentul ce confirmă transferul de la sfârșitul camerei, este baza pentru utilizarea spațiilor ca un non-rezidențiale. Dacă este necesar, baza este finalizarea reorganizării și / sau reamenajării.
Proprietarul spațiilor transferate trebuie să efectueze o modificare a Registrului Unic de Stat al Întreprinderilor în legătură cu modificarea numirii obiectului imobiliar.
Refuzul de a transfera locuințe în spații nerezidențiale
Conform Codului de locuințe al Federației Ruse, este posibilă refuzul de a transfera o locuință în spații nerezidențiale în următoarele cazuri:
neprezentarea documentelor de mai sus;
depunerea documentelor către un organism inadecvat;
nerespectarea condițiilor de transfer a unei premise;
inconsecvențele în proiectul de reorganizare și (sau) reproiectarea locuințelor în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse.
Proiectul de reorganizare sau reamenajare trebuie să fie pregătit de către organizația licențiată. În dezvoltarea acestui proiect este necesar să se ia în considerare toate cerințele pentru spații (tehnice, sanitare, de stingere a incendiilor, de mediu), materialele folosite. Dacă proiectul nu respectă cerințele legii, acest lucru poate deveni baza pentru lipsirea licenței specialiștilor care au dezvoltat-o.
Decizia de a refuza transferul spațiilor se eliberează sau se transmite solicitantului în cel mult trei zile lucrătoare de la data adoptării acestuia. Reclamantul poate face recurs împotriva acestei decizii în instanță. Decizia trebuie să conțină motive de refuz în ceea ce privește încălcarea cerințelor legii.
Reorganizare și reamenajare
Desigur, un apartament cu o structură standard de camere fără reparații pentru activități profesionale nu este potrivit. Prin urmare, ar trebui dezvoltat un proiect pentru reorganizarea sau reamenajarea acestuia.
Reorganizarea unei spații de locuit este o instalare, înlocuire sau transfer de rețele inginerice, echipamente sanitaro-tehnice, electrice sau de altă natură, care necesită o schimbare în pașaportul tehnic al unei locuințe.
Re-planificarea unei locuințe este o schimbare a configurației sale, necesitând o schimbare în pașaportul tehnic al locuinței. Replanificarea poate include transferul și dezasamblarea partițiilor; deplasarea și instalarea ușilor; separarea sau consolidarea apartamentelor cu mai multe camere; dispozitivul de bucătării și băi suplimentare; Extinderea spațiului de locuit datorită facilităților auxiliare; eliminarea bucătăriilor întunecate și instalarea de intrări în bucătărie direct din încăperile de locuit; dispozitiv sau modernizarea tambururilor existente.
Reorganizarea și reamenajarea se realizează numai în consultare cu autoritățile locale.
Proiectul de reabilitare pregătit este coordonat în:
KGIOP (Comitetul pentru Controlul de Stat, Utilizarea și Protecția Monumentelor Istorice și Culturale) - în cazul în care casa este un monument de istorie și cultură;
MVK (comisia interdepartamentală).
Lista poate varia în funcție de situația specifică. După ce a fost de acord în toate cazurile, MVK emite un permis de conducere a lucrărilor necesare în spații.
După finalizarea tuturor lucrărilor, spațiile sunt acceptate. În acest scop, organul administrației publice locale, în locul sediului transferat, creează o comisie de acceptare. Ea întocmește un act care confirmă finalizarea lucrărilor de reorganizare și (sau) re-planificare. Acest act este trimis organizației (organismului) pentru înregistrarea imobilului.
Actul de replantare este semnat de:
proprietarul sediului (chiriaș, subcontractant, proprietar);
(HOA, societate de administrare);
compania responsabilă pentru starea tehnică și funcționarea clădirii (GRET, REB, etc.);
organizația care a constituit proiectul de reabilitare (proiect);
o organizație de construcție care a desfășurat lucrări de reamenajare a biroului;
serviciul de supraveghere a incendiilor.
După primirea certificatului semnat, este necesar să se obțină un nou pașaport în ITO, un nou număr cadastral și să se înregistreze drepturile de proprietate în Registrul de înregistrare. După aceea, organizația are dreptul să utilizeze apartamentul pentru a găzdui biroul.
Când puteți face afaceri acasă
În cele mai multe cazuri, utilizați spațiile rezidențiale pentru birou poate numai după ce a transferat-o la non-rezidențiale. Dar, cu toate acestea, dacă anumite condiții sunt îndeplinite, puteți face și afaceri la domiciliu:
o persoană privată trebuie să fie proprietarul sediului;
activitatea unui antreprenor nu trebuie să încalce drepturile și interesele altor cetățeni;
proprietarul locuințelor poate folosi un apartament rezidențial pentru a lucra ca antreprenor individual sau pentru a desfășura activități profesionale. Această activitate este realizată de oameni de profesii creative, avocați, tutori, croitori, auditori și contabili independenți.
Desfășurarea activităților profesionale într-o clădire rezidențială de către proprietar este posibilă cu consimțământul membrilor familiei sale. La rândul său, dacă spațiile sunt angajate în baza unui contract de muncă, proprietarul trebuie să fie de acord să-l folosească pentru muncă.
Aceste tipuri de activități pot fi efectuate nu numai de către proprietarii de spații rezidențiale, ci și de către angajatori, precum și de persoanele care locuiesc legal în aceste spații (membri ai familiei proprietarului sau angajatorului).
Nu este permisă utilizarea propriului apartament rezidențial pentru producția industrială, deschiderea unui magazin, o grădiniță sau un mini-spălătorie. În acest caz, este necesară transferarea preliminară a spațiilor de locuit în spații nerezidențiale și respectarea regulilor de funcționare. Același lucru este necesar și pentru cei care intenționează să-și închirieze apartamentul pentru birou.
O persoană juridică nu poate utiliza un apartament închiriat pentru a-și îndeplini funcțiile înainte de al transfera într-un fond non-rezidențial. Pentru a lua o premisă de locuință pentru închiriere, o persoană juridică are dreptul doar pentru reședința angajaților săi.
Desfășurarea activităților antreprenoriale și profesionale în spații rezidențiale este permisă numai dacă se respectă interesele legitime și drepturile altor cetățeni care locuiesc în acest apartament. Nu încălca drepturile vecinilor care locuiesc într-un bloc de locuințe. În caz contrar, pot depune cereri la poliție sau dosare la instanța de judecată.
În plus, atunci când se utilizează apartamentul ca un birou, regulile de utilizare a cartierelor de locuit, cerințele de siguranță la incendiu
standarde sanitare și de mediu aprobate de autoritățile executive.
Activitățile nu trebuie să creeze zgomot inutil, vibrații, emisii de gaze, substanțe periculoase și deșeuri.
Posibilitatea de a deveni proprietar al imobilelor comerciale prin transferarea unui apartament dintr-un fond de locuințe către un anuat, antreprenor interesat încă din primele etape ale dezvoltării acestei piețe. Apartamentele, transformate în birouri și magazine, s-au dovedit a fi o investiție foarte profitabilă și pot aduce până la 25% din venituri pe an.
Executarea corectă a tuturor acțiunilor de selecție, cumpărare și reconstrucție a unui apartament într-o clădire de birouri vă va permite să obțineți un birou care să vă satisfacă pe deplin cerințele. Acest lucru va avea, fără îndoială, un impact pozitiv asupra afacerii dvs.
Ksenia Belova, cronicar pentru Realto.ru
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: