Vânzarea unui apartament este un proces juridic dificil și îndelungat, care necesită colectarea unei liste largi de documente. înregistrarea corespunzătoare a tranzacției. contract de vânzare. și, dacă este necesar, un acord preliminar. De multe ori, vânzătorii imobiliari solicită ajutor agențiilor imobiliare sau notarilor. care pot simplifica și accelera vânzarea de locuințe, deși plata muncii lor va necesita costuri suplimentare.
Pentru tranzacția pentru vânzarea de apartamente, trebuie să abordați cu o atenție specială, în avans, oferind posibilitatea producerii costurilor aferente. negocierea cu potentialul cumpărător a distribuției acestora, precum și a altor aspecte semnificative (de exemplu, transferul unui apartament) și puncte tehnice.
După încheierea tranzacției, noul proprietar trebuie să înregistreze dreptul de proprietate asupra apartamentului pe care la dobândit.
Vânzarea unui apartament implică primirea de venit de către o persoană care este impozitată pe venitul persoanelor fizice.
Cum de a vinde un apartament?
Proprietarul imobiliar, care dorește să-și vândă rapid și cu profit proprietatea, ridică problema cum să procedăm corect.
Există mai multe acțiuni de bază, fără care tranzacția nu poate fi angajată:
Există două modalități principale de a vinde locuințe:
Ultima opțiune va necesita costuri financiare suplimentare, dar poate accelera procesul de vânzări imobiliare.
- Firmele imobiliare cu înaltă calificare sunt profesioniști în domeniu, cunosc posibilele "capcane" și riscurile legale asociate cu astfel de tranzacții.
- Agentiile cu experienta stiu sa prezinte obiectul de vanzare in lumina cea mai favorabila, cum sa negocieze, cum sa organizeze in mod corespunzator o afacere.
Nu uitați de posibilele cazuri de acțiuni frauduloase din partea companiilor imobiliare, vânzătorul trebuie să clarifice istoricul companiei, să verifice documentele constitutive ale companiei, certificatele, să citească recenzii pe site-uri și forumuri.
Ce documente sunt necesare pentru a vinde apartamentul?
Pentru a încheia o tranzacție de vânzare, vânzătorul trebuie să pregătească în prealabil documentația necesară, asigurați-vă că:
- Un document care certifică identitatea proprietarului (pașaport și dacă unul dintre proprietari este minor, un certificat de naștere).
- Titlul documentului, și anume care să confirme legalitatea proprietății (extrasului din Registrul de stat unificat de drepturi asupra bunurilor imobile și a tranzacțiilor cu acesta (Unified Registrul de Stat), fapta de cadou, vânzare, schimb, certificat de moștenire).
- Certificat din ITO (pașaport cadastral).
- Extras din cartea casei, care este confirmarea că toți chiriașii apartamentului vândut sunt scrise din ea.
- Informații despre absența datoriilor pentru plata utilităților publice.
- Contract de vânzare de bunuri imobiliare.
În funcție de împrejurările vânzării de locuințe, puteți avea în plus următoarele documente:
- În cazul în care proprietatea nu este vândută nu de către proprietar însuși, ci de intermediar, atunci este necesară o procura notarială.
- Certificat de înregistrare a căsătoriei. pașaportul soțului / soției, în situația în care persoanele sunt relații oficiale înregistrate.
- În cazul în care vânzătorul a cumpărat un apartament într-o căsătorie, este necesar să se obțină consimțământul soțului pentru vânzarea de locuințe, certificat de un notar.
- Atunci când unul dintre proprietari este o persoană minoră, este necesară permisiunea autorităților de tutelă și tutelă.
Cum pun un apartament de vânzare?
După găsirea potențialului cumpărător, iar părțile au discutat termenii principali ai tranzacției, există un proces foarte complicat de înregistrare a cumpărării și vânzării de bunuri:
- Cumpărătorul ar putea dori să verifice curățenia juridică a apartamentului (de exemplu, lipsa garanției și a sechestrului, autenticitatea oferită de vânzătorul de documente). Titularul nu ar trebui să împiedice procesul dat, în interesul său, dimpotrivă, să acorde toată asistența.
Asigurându-vă că apartamentul de puritate juridică, părțile trebuie să execute contractul de vânzare. De multe ori, cetățenii, conștienți de complexitatea acestui document, să caute ajutorul unui notar sau avocat. Acest lucru va necesita costuri suplimentare, dar se poate asigura că documentul va fi elaborat în mod corect și în mod corespunzător, în conformitate cu legislația în vigoare.
Titularul trebuie să știe că cumpărătorul are dreptul de a aplica organismelor de control narcologic și psihiatric pentru a fi convins de capacitatea deplină a vânzătorului.
- numerar;
- fără numerar.
Atunci când transferul de fonduri "de la mână la îndemână", vânzătorul trebuie să emită o chitanță pentru cumpărător. Cea mai fiabilă metodă de plată este utilizarea unei celule bancare.
În cazul în care vânzătorul nu are obiecții, plata pentru obiectul achiziționat poate fi efectuată prin intermediul unor fonduri de credit, al unui credit ipotecar sau al unui capital părinte.
Contractul de vânzare a unui apartament
Încheierea contractului de vânzare este o etapă cheie în vânzarea oricărui imobil, indică transferul de proprietate asupra apartamentului. Un singur exemplar pentru procesarea documentului nu este stabilit, însă este indicată necesitatea respectării formularului său scris (articolul 550 din Codul civil al Federației Ruse).
În contract trebuie să se menționeze următoarele condiții:
Pe lângă condițiile obligatorii, putem identifica o serie de dispoziții suplimentare. care includ în contract:
- Metoda și termenii de transfer al fondurilor pentru un apartament.
- Data transferului real al proprietății.
- Starea în care se transferă proprietatea (de exemplu, prezența defectelor, mobilierul).
- Sancțiuni și sancțiuni care pot fi impuse în cazul în care părțile nu își îndeplinesc obligațiile.
- Procedura de soluționare a litigiilor care au apărut și repartizarea responsabilităților.
- Motivele și termenele de încetare a contractului.
- Condiția privind alocarea costurilor suplimentare.
Părțile pot elabora un contract independent sau pot solicita servicii corespunzătoare unui notar. care ar trebui să garanteze acuratețea documentului, drepturile și obligațiile vânzătorului și ale cumpărătorului.
De ce am nevoie de un contract preliminar?
Un acord preliminar este un acord în care părțile își determină singuri obligația de a încheia un contract de bază în viitor. Necesitatea unui document preliminar poate apărea dacă o persoană dorește să vândă proprietăți imobiliare, dar nu este încă proprietarul integral, de exemplu, un cetățean a acceptat deja moștenirea, dar nu are încă dreptul legal de a deține și de a dispune de proprietate.
În conformitate cu cerințele art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, acest acord trebuie să fie executat în conformitate cu următoarele reguli:
Scopul încheierii unui acord preliminar este că înregistrarea sa ne permite să spunem cu încredere că părțile își vor îndeplini obligațiile în viitor. Prețul indicat în document nu poate fi modificat.
Depunerea unui depozit pe un contract preliminar nu este o condiție prealabilă, dar poate garanta suplimentar asigurarea obligațiilor de către părți (articolul 380 din Codul civil al Federației Ruse).
Încetarea acordului preliminar este posibilă numai pe baza dorinței reciproce a vânzătorului și a cumpărătorului.
Contractul preliminar este valabil din momentul semnării și un an este valabil dacă nu precizează data exactă a încheierii principalei înțelegeri de către părți.
Notarizarea tranzacției
Forma tranzacției pentru vânzarea de bunuri imobiliare trebuie să fie scrisă. nu există prevederi pentru legalizarea obligatorie în lege, dar cu consimțământ reciproc părțile au dreptul deplin de a aplica serviciilor notarului.
Asistența organismelor notariale nu este gratuită, dar sunt garanți pentru securitatea tranzacției, efectuează o verificare completă a legalității sale.
La încheierea unei tranzacții pentru vânzarea de bunuri imobiliare, notarea obligatorie impune:
- Consimțământul soțului / soției pentru vânzarea apartamentului, dacă proprietatea este o proprietate comună și a fost dobândită în timpul căsătoriei.
- Puterea de avocat, în cazul în care una dintre părțile la tranzacție nu este el însuși proprietarul și reprezentantul său.
- Semnătura privind cererea și contractul de vânzare, dacă documentele sunt depuse pentru înregistrarea de stat prin poștă.
Înregistrarea transferului de proprietate asupra unui apartament
După încheierea acordurilor necesare și formalizarea documentelor, pentru transferul proprietății de la vânzător la cumpărător, este necesară înregistrarea de către stat a dreptului la un apartament.
Participanții la tranzacție se pot adresa personal autorităților de înregistrare. prin reprezentanți sau prin trimiterea de documente.
Următoarea documentație va fi necesară:
- Declarație din partea ambelor părți.
- Documentele de identitate.
- Reprezentarea procurorului, pașaport.
- Documente care confirmă dreptul de proprietate asupra apartamentului.
- Pașaportul cadastral.
- Contractul de cumpărare și de vânzare în triplicat.
- Certificat de acceptare în trei exemplare.
- Primire pentru plata taxei de stat.
În plus față de documentele de mai sus, poate fi necesar să se acorde permisiunea autorităților tutelare, consimțământul soțului / soției.
Documentația trebuie depusă în original, cu o copie suplimentară. Termenul de înregistrare de stat este de 10 zile lucrătoare.
Cum este transferul apartamentului în vânzare?
Stadiul final de cumpărare și de vânzare un apartament, puteți numi semnarea actului de primire și transfer de locuințe. Acest document certifică îndeplinirea obligației vânzătorului de a transfera proprietatea către cumpărător.
Certificatul de transfer este întocmit în formă simplă. și, de asemenea, poate fi notat. Acest document trebuie să conțină următoarele informații:
Obiectivele principale ale actului de acceptare sunt concluzia privind starea locuinței la momentul intrării efective a noului proprietar în folosință și determinarea timpului de la care cumpărătorul devine plătitor de servicii comunale și de alte servicii.
Cheltuieli pentru vânzarea de apartamente
Costurile suplimentare asociate executării tranzacției pentru vânzarea unui apartament reprezintă de obicei o sumă semnificativă. Prin urmare, cumpărătorul și vânzătorul ar trebui să discute la început întrebarea cu privire la costurile și cantitatea pe care o ia fiecare parte.
Plățile însoțitoare includ:
- Costuri pentru serviciile notariale.
- Apel la agenții imobiliare specializate sau avocați.
- Plata taxelor pentru înregistrarea de proprietate a statului.
- Închirierea unei celule bancare, pentru efectuarea de tranzacții.
- Costurile de reparare în apartament, etc.
Pentru a evita situațiile controversate, părțile la tranzacție trebuie să stabilească în scris acordul privind alocarea cheltuielilor.
Cumpărătorul și vânzătorul au dreptul să facă un punct separat în contractul de cumpărare decizia privind modul în care vor fi distribuite costurile de însoțire la vânzarea apartamentului.
Impozite de la vânzarea de apartamente
La vânzarea bunurilor imobile, necesitatea de a plăti impozitul pe venitul personal (impozitul pe venitul personal) apare dacă apartamentul era deținut:
Rata de impozitare este de 13% din costul apartamentului vândut, acesta poate fi calculat în următoarele moduri:
- Utilizarea deducerii de proprietate. care este, dreptul la neplata impozitului, în valoare de cel mult 1 milion de ruble.
Cetățean M și-a vândut apartamentul pentru 2 milioane de 350 de mii de ruble, plata taxei pe care trebuie să o plătească în buget va fi calculată ca
(2 350 000 - 1 000 000) × 13% = 175 000 500 de ruble.
Dacă cetățeanul M și-a vândut apartamentul pentru mai puțin de 1 milion de ruble - 850 mii ruble, atunci nu ar fi fost necesar să plătească impozitul pe venitul personal, iar calculul ar arăta astfel:
(850 000 - 1 000 000) × 13% = - 19 000 500 de ruble.
Deoarece rezultatul a fost negativ, cetățeanul M este scutit de impozit.
- bani cheltuiți pentru repararea comunicațiilor (rețele eclectice, alimentare cu apă);
- achiziționarea de materiale de finisare pentru reparații.
În acest caz, toate costurile trebuie să fie documentate.
Citizen privind achiziționarea de apartamente pentru repararea sistemului de încălzire, conducta de gaz și înlocuirea sanitare, a cheltuit o sumă de 1,2 milioane de ruble, după vânzarea proprietății, el a primit o sumă de 3 milioane de ruble, calculul impozitului va fi:
(3 000 000 - 1 200 000) × 13% = 234 mii ruble.
concluzie
Procesul de vânzare a unei locuințe este asociat cu un număr mare de acțiuni juridice:
- colectarea și executarea documentelor necesare;
- certificare notarială;
- înregistrarea de stat a proprietății;
- transferul real al apartamentului.
Un cetățean care nu are cunoștințe juridice în acest domeniu este dificil de a-și exercita competența și de a pune rapid în aplicare vânzarea de bunuri imobiliare. Agenții imobiliari, avocații, notarii pot ajuta în această chestiune, ceea ce va necesita investiții suplimentare, dar poate garanta succesul și legalitatea tranzacției.
Vânzătorul nu trebuie să uite de probabilitatea unor costuri suplimentare. referitoare la colectarea documentelor, la înregistrarea tranzacției în sine, precum și la eventuala obligație de plată a impozitelor.
Rezilierea contractului preliminar
Când a expirat termenul de îndeplinire a obligației, vecinul a spus că nu dorește să-mi cumpere locuința la prețul specificat în document și că, de vreme ce acordul nu a fost înregistrat la notar, are dreptul de a refuza executarea. Aș dori să știu dacă vecinul poate rezilia contractul și ce drepturi am în acest caz?
Vecina voastră nu are dreptul să rezilieze unilateral contractul preliminar. Certificarea obligatorie a documentului de către un notar nu este furnizată.
Aveți dreptul să vă adresați instanței și, în baza unei decizii a instanței judecătorești, obligați cumpărătorul să încheie un contract de bază cu dvs. și la prețul specificat în acordul preliminar.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: