În prezent, locuințele și utilitățile sunt cele mai monopolizate (și municipale) ramuri ale economiei naționale. Această prevedere este condiționată atât de ponderea ridicată a monopolurilor naturale locale în industrie, cât și de practica stabilită de gestionare a exploatării fondului locativ prin extinderea întreprinderilor existente și acordarea acestora a unui maxim de competențe și funcții. Până în prezent, în toate regiunile, există o situație în care o mare parte din piața serviciilor de gestionare a locuințelor municipale este ocupată de întreprinderi unitare municipale. Subiecții întreprinderilor mici au produs până acum doar 6% din volumul serviciilor din serviciile de locuințe și comunale. Cel mai mare număr de astfel de întreprinderi operează în domeniul capitalului și al reparației curente a locuințelor (aproximativ 80%).
Argumentul principal al guvernelor locale pentru a justifica existența unor întreprinderi unitare municipale furnizoare de utilități publice - este o prezumție că municipale (uzate, dărăpănată) stocul de locuințe nu este interesat în afaceri private. Dacă luăm acest lucru ca o axiomă, atunci poziția municipiului este corectă, formarea MUP pentru a asigura activitatea vitală a ramurilor neprofitabile ale economiei este una din îndatoririle autorităților. Dar este această industrie cu adevărat neprofitabilă atât de mult ca deteriorarea clădirilor și utilităților îi sperie pe investitorii potențiali? Acum este deja posibil să vorbim nu numai despre crearea condițiilor prealabile pentru intrarea pe piața serviciilor de locuințe și servicii comunale pentru întreprinderile private, ci și despre experiența întreprinderilor similare care operează pentru o perioadă suficientă de timp.
Un exemplu este organizarea furnizării de locuințe și utilități și servicii conexe în Sankt-Petersburg cu ajutorul organizării asociațiilor de persoane juridice, inclusiv a unui număr de organizații ale căror management general este efectuat de societatea de administrare.
Societatea de administrare include:
Întreprinderile care asigură servicii de întreținere care fac parte din grupul de exploatație nu își desfășoară activitatea decât cu condiția încheierii contractelor. Sistemul relațiilor contractuale pentru furnizarea serviciilor de locuințe și comunale arată după cum se arată în diagrama.
Holdingul desfășoară servicii de locuințe și servicii comunale strict în conformitate cu documentele actuale de reglementare pentru întreținerea și repararea stocului de locuințe. În centrul conceptului de serviciu este principiul regional al organizării de parcele de întreținere a caselor de condominiu și a cooperativelor de locuințe. Șeful site-ului are libertate deplină de acțiune în domeniul recrutării și plasării personalului, determinarea coeficientului de participare la muncă al fiecărui angajat și organizarea metodelor de întreținere a unor case specifice. Toate fluxurile financiare trec prin contabilitate centralizată. Cooperativele de locuințe transferă taxa fixă în contul societății de administrare. Dintre acești bani, compania finanțează activitățile unui mic aparat administrativ și ale secțiilor raionale. Posibilitățile financiare sunt determinate de numărul de metri pătrați de spațiu de locuit care se deservesc. Din mijloacele centralizate se plătește chiria locațiilor amplasamentului, uneltelor și echipamentelor.
La fiecare locație există un centru de expediere pentru acceptarea cererilor și se află un serviciu de urgență. Există o întreprindere de transport, echipamente de recoltare. Exploatarea eficientă a propriului serviciu de ascensoare și a unei divizări a alpinismului industrial. O atenție deosebită se acordă problemelor de revizuire a rețelelor inginerești ale locuințelor deservite. Formează unitatea proprie pentru eliminarea deșeurilor menajere.
În plus, compania de administrare acceptă proprietăți imobiliare pentru gestionarea încrederii. O caracteristică a acestui contract este că proprietatea asupra imobilelor nu trece la societatea de administrare, ci rămâne la proprietar.
Întreprinderea asigură furnizarea celor mai complexe servicii de întreținere a bunurilor imobile:
Ofera servicii de acceptare a clădirilor utilizate de către dezvoltator, coordonarea și înregistrarea documentelor necesare pentru conectarea sistemelor de inginerie de obiecte, proprietate proprietarii de case de înregistrare a unui sistem permanent ca obiecte puse în funcțiune, iar pe obiecte de construcții neterminate.
Societatea de administrare rezolvă toate problemele legate de întreținerea casei, plata și operarea cu furnizorii de servicii comunale (complexul de alimentare cu apă, combustibil și energie, SA "Lenenergo"), inclusiv în cazul în care există mai mulți proprietari de spații în clădire. Costurile operaționale sunt determinate de tarifele la nivel de oraș specificate în anexa la contract. Costurile pentru utilități sunt determinate de volumul real de consum pe baza facturilor emise de furnizorii de utilități. În același timp, societatea de administrare asigură furnizarea către cetățeni a tuturor beneficiilor juridice pentru plata locuințelor și utilităților.
Proprietarul poate transfera societatea de administrare dreptul de a închiria o parte a spațiilor, proprietarul este scutit de la plata cheltuielilor de exploatare în zona specificată, și va avea dreptul la o remunerație lunară în suma specificată în contract (acorduri adiționale). Proprietarul poate să instruiască societatea de administrare să vândă o parte din sediu la prețul stabilit de acesta.
În perioada de întreținere, societatea de administrare înregistrează HOA în casele indicate, dacă nu este înregistrată în stadiul de dezvoltare și o administrează.
Compania de administrare pregătește subvenții din buget pentru a acoperi pierderile din exploatarea fondului locativ. Valoarea costurilor de exploatare pentru proprietari este redusă cu valoarea subvențiilor acordate.
În casele serviciilor de locuințe și comunale, care se află în conducerea societății de administrare, se încheie acorduri cu fiecare proprietar. În casele aflate în conducerea societății de administrare, contractele sunt încheiate cu consiliile asociațiilor proprietarilor acestor case.
Calcularea plăților de utilitate se face pe baza unei singure chitanțe, stabilită la Sankt Petersburg. Societatea de administrare încheie un acord cu privire la acumularea și colectarea plăților proprietarilor și chiriașilor de spații (3) la centrul de plăți pentru utilități. Societatea de administrare deține drepturile la programul de calcul al serviciilor de locuințe și comunale. Conform codului de bare al chitanței, contabilul primește informații complete despre fluxul de numerar și toate datele despre proprietar. Încasările sunt distribuite de gospodării, care sunt de fapt președinții HOA, HBC.
Experiența de lucru a grupului Lex Consulting cu întreprinderile private în domeniul întreținerii locuințelor a permis să se concentreze problemele acestui sector și să se dezvolte principalele direcții de soluționare a acestora. Într-o mai mare măsură, aceste probleme se referă la minimizarea bazei impozabile datorită imperfecțiunii actualei legislații care impune întreprinderilor municipale și private în condiții inegale de gestionare. Întreprinderile private sunt obligate să aplice scheme mai sofisticate de relații contractuale și să analizeze mai atent politicile contabile și fiscale. Una dintre formele de rezolvare a acestei probleme este organizarea acestor întreprinderi ca organizații non-profit (sistem de impozitare preferențială) sau întreprinderi mici (posibilitatea de a utiliza scheme de impozitare preferențiale și simplificate). O atenție deosebită ar trebui acordată unei astfel de sfere de gestionare, precum gestionarea costurilor. Această direcție este principalul avantaj competitiv al unei întreprinderi private în fața unei întreprinderi municipale. Minimizarea costurilor pe baza conducerii competente permite întreprinderilor mici mici să concureze cu monopolii municipali. Alte avantaje realizate de întreprinderile private sunt:
- capacitatea de a reacționa mai rapid la schimbările din mediul extern;
- utilizarea de noi oportunități de a profita de activități;
- introducerea și întreținerea sistemelor de comunicații informatice interioare, recepție de televiziune, sisteme de securitate;
- folosirea teritoriilor adiacente și a zonelor de folosință obișnuită a clădirilor, a spațiilor nerezidențiale anexate pentru organizarea de servicii suplimentare (parcări, firme de reparații și amenajări etc.).
Gestionarea proprietății dintr-o poziție orientată inițial către subvenționare, face ca complexul de locuit și comunal să se dezvolte ineficient. Putem spune că utilitățile neatractive pentru capitalul privat și antreprenoriatul - este cea mai mare parte un mit generat de industrie pentru a putea salva vechile metode de gestionare economică, crearea de obstacole în calea concurenței și, în consecință, lipsa de transparență și lipsa de bani cifre de afaceri.
Dintre obstacole obiective intrarea în această piață ar dori să menționez doar indisponibilitatea legislației existente pentru a asigura usloviyhozyaystvovaniya egale pentru formele predpriyatiyvseh ale industriei de proprietate și lipsa de personal capabil să se apropie de furnizarea de servicii de utilitate ca o afacere reală, care poate crește în mod constant din cauza predictibilitatea fluxurilor financiare și a o cerere tot mai mare de servicii.
Natalia Sandalova,
Lex-Consulting (Tyumen)
Grupul de consultanță "Lex"
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: