Angajat dezvoltator
Există două tipuri principale de dezvoltare - dezvoltarea taxelor și dezvoltarea speculativă (echitate). Uneori, dezvoltarea este considerată construcția unui obiect imobiliar (construit la costum), dar această activitate nu are drept scop obținerea unui profit. În prima schemă, taxe de dezvoltare dezvoltatorul nu suporta riscuri financiare și lucrări la o taxă. Cel mai adesea, un investitor angajează un dezvoltator pentru a construi clădirea pe un teren selectat "la cheie" și, eventual, îl umple cu chiriași. Alegerea dezvoltatorului este, de regulă, prin intermediul unei licitații. Într-un astfel de proiect, dezvoltatorul de obicei nu participă cu banii lui. El efectuează doar proiectarea pentru banii clientului, aprobările necesare cu autoritățile, construcția și livrarea de zone. El atrage specialiști (arhitecți, contractori, firme de inginerie etc.) pentru toate lucrările necesare, dar responsabilitatea pentru întregul proiect revine dezvoltatorului. Taxa pentru gestionarea proiectelor în cazuri deosebit de dificile poate ajunge la 10% din costul proiectului. Al doilea tip de dezvoltare speculativă este mult mai complicat decât dezvoltarea taxelor. Dezvoltatorul creează proprietăți imobiliare comerciale, acționând ca unicul organizator al proiectului.
În esență, dezvoltatorul îndeplinește toate aceleași funcții ca și în prima schemă, dar, în plus, se implică, de asemenea, în construirea unei scheme financiare pentru proiect. În același timp, dezvoltatorul investește în fondurile proprii ale proiectului, care sunt nucleul viitorului scheme financiare.
Schema financiară a proiectelor mari de dezvoltare reprezintă, de obicei, o combinație complexă a fondurilor proprii ale dezvoltatorului, a investițiilor atrase, a creditelor bancare și a plăților pre-cadou de la chiriașii viitori.
Încercarea de a se baza pe o sursă financiară este aproape sortită eșecului. Cu finanțare mixtă, dezvoltatorul are o pondere în viitoarea clădire profitabilă. Când investiți într-o etapă timpurie 10% din costul proiectului, dezvoltatorul se preface în viitor că va împărți până la 50% din imobilul construit. Bineînțeles, profitabilitatea ridicată a operațiunilor de dezvoltare speculativă: din cauza riscurilor mari de eșec al proiectului, care este suportată de dezvoltator. În acest sens, majoritatea experților sunt de acord că dezvoltarea de acest tip este cea mai dificilă dintre toate operațiunile posibile pe piața imobiliară, chiar dacă numai pentru că un proiect combină tranzacții financiare imobile, construcții, arhitecturale și foarte complexe. Unii experți consideră chiar o astfel de dezvoltare - o artă bazată pe calitățile personale excepționale, experiența și norocul dezvoltatorului. [Dudin E. Shchukin A.]
Fée-developer (din engleză fée - "recompensă") este o companie care creează un proiect de dezvoltare în cadrul ordinului, fără investiții financiare proprii. Oferind o gamă completă de servicii (conceptul de marketing al proiectului, aprobări pre-proiect, bloc arhitectural, construcție, strategie de promovare, vânzări etc.), agentul fée-developer primește o comision de 10-20% din costul întregului proiect. Acesta este un model de afaceri în care funcțiile investitorului și dezvoltatorului sunt divorțate rigid. În Europa de Vest și în Statele Unite, ponderea fie-companiilor în rândul tuturor dezvoltatorilor este mai mare de 50%. Aceștia sunt jucători serioși, cu un portofoliu impresionant de proiecte, ale căror nume inspiră respect pentru potențialii parteneri. Afacerile lor sunt publice, disponibile pentru companiile de rating. Pentru ca resursele investitorilor să concureze într-un mod deschis, demonstrând potențialilor parteneri experiența, profesionalismul și reputația capitalului. Cererea de servicii pentru dezvoltatori este evidentă pentru o piață străină. În Rusia, acest model de afaceri în format de sistem încă. La aceasta există justificări destul de transparente.
- În primul rând, o distanță imensă în nivelul de dezvoltare a instrumentelor financiare. În Rusia, pentru moment, practic nu există instituții juridice și financiare care să garanteze responsabilitatea ambelor părți (atât investitor cât și dezvoltator). Pentru a avea acces la resurse, dezvoltatorul trebuie să aibă o securitate care depășește cu mult costul întregului proiect de investiții. Prețul accesului la credit este atât de ridicat încât face ca proiectul să nu aibă nici un sens. În Occident, contractul are forță reală. Dezvoltatorul, de regulă, are o experiență impresionantă și parteneriate cu bănci, companii financiare și de asigurări care își garantează responsabilitatea față de contrapărți. Prin urmare, investitorul are înțelegere și încredere în dezvoltator. Avem același contract - nimic. Singura modalitate de a crea nivelul necesar de încredere în tine este să investești în proiect cu propriile fonduri împreună cu investitorul, împărțind în mod direct riscurile pentru doi.
În SUA, bunurile imobile reprezintă un bun de aceeași calitate ca și stocurile, obligațiunile, metalele prețioase. Produs ambalat, cel mai transparent, clar, ușor de administrat. Investitorul este la fel de ușor să cumpere acțiuni sau să investească în imobiliare. Complexitatea procedurilor este comensurabilă. În Rusia, nu există încă niciun mecanism pentru o astfel de intrare accesibilă în activ. - Al doilea motiv, care împiedică formarea de propuneri pentru segmentul de dezvoltare comision real estate, - lipsa aproape completă a unei culturi a serviciului în Rusia. Externalizarea într-o astfel de afacere cu capital intens este, în primul rând, o chestiune de cultură și reputație profesională. Dorința de a menține un standard ridicat de contacte de afaceri, perfecționismul final, orientarea maximă a clientului, dorința de a merge în mod conștient la cheltuieli mari și sensibilități maxime pentru toate componentele de comunicații de afaceri în jos pentru detalii. Toate acestea în Rusia doar învățăm. Dar conjunctura pieței imobiliare rusești se schimbă, iar participanții ei ajustează calea lor de dezvoltare. Faceți previziuni cu privire la modelul de dezvoltare care va fi în Rusia cel mai solicitat - o pierdere de cuvinte. Cel mai probabil, în viitor, fiecare dintre aceste strategii va fi relevantă în felul său.
Din motive de corectitudine, trebuie spus că segmentul de dezvoltatori există deja acum. Dar aceasta este o piață extrem de închisă. Adică, este greu de ales pentru tine un partener fie. Informațiile despre companiile care pot desfășura un complex complet de dezvoltare în ceea ce privește externalizarea, în surse deschise pur și simplu nu există. Dezvoltarea activă a acestuia taxa de dezvoltare va avea, la un moment în care ratele de pe piața imobiliară a rentabilității investiției de dezvoltare a afacerilor imobiliare și potrivire aproximativ, și să ajungă la un numitor comun. Această tendință este evidentă astăzi. Rentabilitatea investițiilor în imobiliare scade. Schimbarea dimensiunii comisiei de dezvoltatori, dimpotrivă, este în creștere.
Actorii puternici de pe piață din ce în ce mai externalizează funcțiile individuale, implicând companii profesionale, inclusiv dezvoltatori fée. conuri de umplere, cheltuind nervi și bani, mai devreme sau mai târziu, investitorii non-core vin să înțeleagă: pentru a face o proprietate nu scade neapărat totul, schimba profesia și să înceapă să se stabilească în cărămizi. Există și modalități mai plăcute. Pe de altă parte, deoarece profitabilitatea tot mai mare comision de dezvoltare-un număr tot mai mare de participanți grave ale pieței profesionale sunt luați această problemă ca o afacere de bază. [Oksana Jos]
De regulă, companiile de dezvoltare încep să devină dezvoltatori. În viitor, unii dintre ei (30-40%) devin dezvoltatori de capital. Sub companii taxă de dezvoltare aspect, cum ar fi consultanți, iar investitorii și proprietarii de terenuri ar putea pune întrebarea: ce fac toți dezvoltatorii salarizata? Mulți investitori care încep să investească în proprietăți imobiliare nu înțeleg de ce să angajeze un dezvoltator dacă arhitectul, antreprenorul general, consultanții în managementul proprietății, consultanții de marketing și așa mai departe vor lucra la proiect. Adesea, ei cred că este posibil să angajeze un manager de proiect și un specialist în construcții și să implementeze proiectul cu ajutorul acestor specialiști. Dar se pare că, datorită lipsei de experiență în procesul general de dezvoltare, sunt permise multe greșeli, ceea ce duce la pierderi uriașe în numerar, ceea ce duce la o sumă care este de câteva ori mai mare decât recompensa dezvoltatorului.
Dar, bineînțeles, investirea propriilor banii este întotdeauna foarte riscantă. Aici există riscuri generale de piață și riscuri asociate construcției proiectului, întârzieri în ceea ce privește acordul asupra proiectului, riscuri politice și multe altele. Aceste riscuri sunt greu de gestionat. Fiecare zi suplimentară necesară pentru a finaliza proiectul sau orice creștere a elementului bugetar reduce în mod semnificativ valoarea veniturilor primite de dezvoltator. În plus, pentru a deveni un dezvoltator de acțiuni, trebuie să aveți capital propriu. Mai sus am considerat un exemplu cu o investiție de 30 de milioane de dolari SUA.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: