Acordurile de închiriere (depozit, birou, garaj), ca regulă, înregistrează toate condițiile de bază: pe zona spațiilor, a echipamentelor de diverse aparate și dispozitive, conectarea la rețelele electrice, de alimentare cu apă, canalizare. Cu toate acestea, situația în care proprietatea primită nu satisface chiriașul nu este neobișnuită. În ce cazuri putem vorbi despre neajunsurile imobilelor închiriate, admise prin vina locatorului, ceea ce permite chiriașului să refuze transferul chiriei? Răspunsul poate fi găsit în practica arbitrajului.
Atunci când se transferă o proprietate cu deficiențe care împiedică complet utilizarea acesteia, chiriașul poate refuza plata chiriei. Această regulă este fixă. 612 Codul civil al Federației Ruse.
O analiză a practicii judiciare arată că instanțele sunt foarte atente cu privire la formularea contractului de închiriere.
Prin urmare, dacă indică scopul spațiilor închiriate, transferul proprietății pe care locatarul nu îl poate folosi în acest scop reprezintă o încălcare semnificativă a contractului.
Într-un alt caz, considerat de Curtea Supremă de Arbitraj din Federația Rusă, părțile au încheiat un contract de închiriere a spațiilor - o unitate de apărare civilă.
Chiriașul intenționa să folosească sediul ca magazin, care a fost stabilit în contract. După transferul spațiilor, a devenit evident că echipamentele de magazin trebuie reconstruite. Dar astfel de acțiuni în ceea ce privește facilitățile de apărare civilă sunt interzise.
Cu toate acestea, în cazul în care chiriașul a fost avertizat cu privire la deficiențele proprietății închiriate, el nu mai poate face referire la faptul că proprietatea nu este adecvată pentru scopurile indicate în contractul de închiriere.
Echipamente și funcționalitatea acestora
Contractul va fi punctul de plecare și în litigiile privind prezența sau absența echipamentului în spațiul închiriat și eficiența acestuia.
Atunci când în contract părțile nu au înregistrat direct faptul că locațiile sunt transferate chiriașului împreună cu echipamentul, dezmembrarea acestuia de către locator sau deconectarea nu vor fi motive pentru scutirea locatarului de plata.
Lumină și utilități
Deoarece am atins parțial tema conectării spațiilor la rețelele electrice, vom aborda mai detaliat această problemă.
În cazul în care, pe baza contractului, au fost transferate spațiile conectate la rețelele de distribuție a energiei electrice, termice și alimentare cu apă, instanțele judecătorești vor recunoaște încetarea prestării acestor servicii comunale ca o împrejurare care face imposibilă utilizarea premiselor conform destinației. Acesta este un dezavantaj care permite chiriașului să refuze efectuarea contractului de închiriere.
În special, această decizie a fost luată de FAS din districtul Volgo-Vyatka, după ce a stabilit că proprietarul a deconectat spațiile închiriate de la rețelele de utilități. Ca urmare, alimentarea cu apă și căldură în incinta închiriată a fost oprită, electricitatea a fost întreruptă. Acest lucru a condus la faptul că chiriașul a încetat să utilizeze echipamente de refrigerare, accesul la unitatea sanitară a fost blocat, microclimatul spațiilor de producție și spațiile pentru clienți nu îndeplineau cerințele de igienă. Aceste circumstanțe au făcut imposibilă utilizarea spațiilor comerciale ca fiind prevăzute în contractul de închiriere.
Notificați și demonstrați
Ce ar trebui să facă chiriașul atunci când descoperă deficiențele de proprietate primite?
Atunci când deficiențele sunt de natură ascunsă, chiriașul are datoria de a dovedi acest fapt.
Conform paragrafului 2 al art. 612 din Codul civil al Federației Ruse, locatarul este obligat să efectueze o acceptare corespunzătoare a bunurilor transferate în temeiul contractului de închiriere.
În acest caz, vorbim de inspecția obișnuită (inspecția) obișnuită a proprietății închiriate.
Toate deficiențele descoperite în timpul operațiunii trebuie notificate în scris locatarului.
Rețineți: instanțele judecătorești consideră că absența unei astfel de notificări privează locatarului de dreptul de a rambursa costul lucrărilor pentru auto-gestionarea deficiențelor.
Trimiteți-le prietenilor: