Terenuri pentru bunuri imobiliare comerciale
Realizând noi proiecte în domeniul imobiliar comercial, fiecare dezvoltator rezolvă două sarcini importante:
1. Găsiți locul potrivit pentru această activitate.
2. Având un site, determina ce obiect va da cea mai mare rentabilitate a fondurilor investite.
Este posibil să cumpărați terenuri pe piață?
Bauturi alcoolice. Oferim sa cumparam martell vs la cel mai bun pret din Moscova.
Cum să obțineți terenuri urbane pentru construcții în practică
Dezvoltatorii folosesc de obicei două modalități de a obține terenuri municipale:
al doilea - pentru a cumpăra dreptul de proprietate a clădirii sau a structurii situate pe o suprafață construită, și a obține astfel dreptul pe termen lung complot leasing din cauza Codurilor Land și civile ale terenurilor „urmeze“ dreptul la clădire.
Să analizăm mai detaliat aceste două metode de obținere a terenurilor.
Cea de-a doua metodă este achiziționarea de clădiri pe teren, după care dreptul de a închiria sau de a utiliza automat se duce la noul proprietar al clădirilor.
De obicei, clădirile de pe un parcel prospectiv sunt cumpărate de la un proprietar privat. Uneori pot fi clădiri municipale, dar ele sunt obligate din punct de vedere legal să fie efectuate printr-o licitație, care este destul de dificilă și riscantă. De cele mai multe ori, se utilizează "condiții de investiție": investitorul primește dreptul de dezvoltare a site-ului în schimbul unei reconstrucții pe cheltuiala proprie a clădirilor municipale situate pe acest site. Un investitor poate primi o închiriere pe termen lung a unei clădiri municipale renovate. Opțiunile sunt diferite, însă toate se combină în conformitate cu principiul - "dreptul la un parcel este o consecință a achiziționării dreptului de proprietate asupra clădirii sau a dreptului de arendă a acesteia".
Costul serviciilor de inginerie și obținerea de cote pentru resursele consumate
Pentru a alege cea mai bună parcelă de teren și cel mai eficient proiect, dezvoltatorul ar trebui să evalueze costurile viitoarei construcții cât mai exact posibil. Furnizarea serviciilor de inginerie este esențială pentru fiecare proiect, dar obținerea acestora este o problemă serioasă.
Obținerea "condițiilor tehnice" pentru conectarea la rețelele de inginerie este o condiție prealabilă pentru coordonarea oricărui proiect. Această procedură este stabilită de legislația federală în întreaga țară. În multe cazuri, mai ales dacă proiectul este suficient de capital, investitorul trebuie să contribuie atât de mult la dezvoltarea infrastructurii încât proiectul devine neprofitabil din punct de vedere economic, iar investitorul este forțat să înceapă negocierile pentru reducerea cerințelor. Decontarea acestei emisiuni poate dura 6-12 luni. De obicei, nu numai plățile oficiale pentru procesul de aprobare, ci și costurile consultanților privați și contribuțiile la dezvoltarea infrastructurii sunt folosite ca costuri pentru investitori. Potrivit experților din diferite regiuni ale Rusiei, contribuțiile totale pentru obținerea aprobărilor și conectării sistemelor de infrastructură inginerească pot ajunge la 15% -20% (uneori până la 30%) din costurile totale pentru proiectare și construcții.
Toți investitorii din Rusia se plâng de deteriorarea rețelelor de inginerie, lipsa terenurilor instruite de ingineri și imprevizibilitatea în tratarea monopolurilor de infrastructură.
În ciuda problemelor enumerate, dezvoltarea terenurilor în Rusia începe să se dezvolte. În multe orașe mari, existau firme private care caută zone promițătoare pentru dezvoltarea, pregătirea documentației de proiect necesare obținute toate aprobările pentru capacități de infrastructură de inginerie și apoi vinde dezvoltatorii de site-uri pregătite în mod legal și tehnic. Deoarece drepturile de proprietate asupra terenurilor nu sunt încă furnizate în acest stadiu, terenul este vândut implicit înainte de lansarea proiectului. În acest scop, se oferă mai multe opțiuni dovedite, de exemplu, vânzarea unei societăți special create, în numele căreia au fost obținute toate drepturile și aprobările. Practica este, de asemenea, vânzarea de obiecte de construcție neterminate create în conformitate cu proiectul de dezvoltare site-ul aprobat. De exemplu, în St Petersburg prețurile sunt în acest caz de la 50 la 1.500 dolari pe 1 mp teren cu permisele eliberate în întregime.
În Moscova și Sankt Petersburg, cererea de site-uri bine pregătite pentru investitor este în continuă creștere, astfel încât vă puteți aștepta la dezvoltarea activă a acestei afaceri în viitorul apropiat.
Vezi și articole:
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: