Cum se calculează valoarea reală a unui apartament ipotecar

Pe fondul inflației și al locuințelor scumpe, "ipoteca" va observa curând că plățile fixe pe ipoteci înseamnă mai puțin și mai puțin pentru el - iar achiziția devine mai profitabilă și mai profitabilă.

„Dacă cumperi un apartament în ipotecare, banca va trebui să plătească trei sau chiar patru din valoarea ei“ - aceasta este, probabil, cea mai răspândită idee greșită în Rusia în ceea ce privește produsele de credit.

Într-adevăr, dacă adăugați doar toate plățile pentru împrumuturile pentru locuințe, suma este foarte gravă. De exemplu, dacă ați cumpărat un apartament pentru 3 milioane de ruble. cu un împrumut de 2,4 milioane (80% din valoarea obiectului) pentru o perioadă de 20 de ani la 12% pe an, atunci în cele din urmă veți plăti pentru locuințe 6,94 milioane de ruble sau 2,3 din valoarea sa. Inclusiv 0,6 milioane - aceasta este o plată inițială (20% din costul facilității) și 6,34 milioane - plăți în contul de credit timp de 20 de ani.

Totuși, astfel de calcule sunt corecte doar în condiții de izolare completă față de viața reală. De la cea în care există inflație, creșterea proprietății, taxele și multe altele. Pentru a calcula suma costurilor reale pentru un apartament, trebuie să țineți cont de toate aceste variabile.

În contractul de împrumut pe care l-ați încheiat cu banca, valoarea plății lunare este fixă - o anumită sumă. În exemplul de mai sus, plata este de 26,43 mii ruble. pe lună. Rămâne neschimbată pe întreaga durată a împrumutului (împrumuturile cu rată variabilă ocupă o cotă de piață nesemnificativă și nu le considerăm). Dar, în timp ce împrumutul este rambursat, țara continuă să "galop" inflația, prin urmare, banii plătiți pe împrumut, devine treptat mai ieftin.

Pentru a calcula valoarea reală a unui credit ipotecar, trebuie să țineți cont de valoarea în timp a banilor ...

Din toate acestea, rezultă că, de fapt, plățile pentru împrumut vor deveni mai ieftine cu 5% anual. În consecință, dacă luați în considerare costul unui apartament (și bani) astăzi, atunci va trebui să plătiți astăzi 3,87 milioane de ruble pentru a rambursa un credit ipotecar * (a se vedea nota de subsol). Astfel, costul total al apartamentului (în rublele de astăzi) este de 4,47 milioane. Această sumă include plăți pe ipotecă și o tranșă inițială de 0,6 milioane de ruble.

Ca urmare, se dovedește că, cu un credit ipotecar apartamentul dvs. vă va costa mai mult decât cu o achiziție regulată, mai puțin de jumătate de ori.

Dar asta nu e tot. Dobânda pe credit imobiliar se presupune deducerea fiscală - bugetul se va întoarce la tine 13% din suma pe care o da banca pentru a rambursa cheltuiala dobânzilor la credit (de rambursare a „organism“ de deducere fiscală de credit nu se aplică). Ați luat un împrumut în valoare de 2,4 milioane de ruble. prin urmare, plățile în contul dobânzilor s-au ridicat la 1,47 milioane (în rublele de astăzi). Valoarea deducerii fiscale din această sumă va fi de 0,19 milioane de ruble. În consecință, costul total al apartamentului (în ruble, luând în considerare deducerea fiscală de azi) va fi 4280000. Practic, acest lucru înseamnă că ipotecare a crescut costul de apartamente nu este un factor de 2,3 (așa cum ne-am gândit inițial), dar numai cu 40%.

Și dacă luați un împrumut nu pentru 20 de ani, dar pentru o perioadă mai scurtă și, inițial, contribuie cu mai mult de 20% din costul locuințelor, depășirea va fi chiar mai mică.

Este timpul să se calculeze impactul asupra profitabilității / rentabilității contractului ipotecar al celui de-al treilea factor - dinamica prețurilor locuințelor. Studiile noastre anterioare arată că apartamentele din Ekaterinburg, în ultimii 12 ani (de la începutul secolului XXI) au crescut în preț cu o medie de 17,6% pe an. Rata medie a inflației în această perioadă a fost de 11% pe an. Este ușor să se calculeze că rata de creștere a prețurilor locuințelor a depășit în medie inflația cu 6,6% pe an. Dar ratele similare au rămas în trecut. Cel mai probabil, în deceniile următoare, piața imobiliară din Ekaterinburg nu va crește atât de rapid. Cu toate acestea, nu trebuie să se aștepte ca creșterea anuală a prețurilor de apartamente în capitala Uralilor va fi egală cu rata inflației. Sondajele de opinie arată că până la 70% dintre locuitorii din mediul urban intenționează să-și îmbunătățească condițiile de locuit, plus în achiziționarea de locuințe din Ekaterinburg interesate de companiile petroliere din Khanty-Mansiysk și Yamalo-Nenets Districtul Autonom.

Analiștii cred că prognoza este destul de realistă, potrivit căreia apartamentele din oraș vor crește în preț "inflația plus două procente pe an". În modelul nostru, calculat pentru următorii 20 de ani, aceasta înseamnă o creștere anuală de 7%. Aceasta este, locuințele achiziționate astăzi pentru 3 milioane, în 20 de ani va costa 11,6 milioane de ruble. **

Cu toate acestea, nu putem folosi acest număr pentru a calcula valoarea reală a tranzacției ipotecare. În secțiunea anterioară, noi plătim costul cumpărării unui apartament pe credit în rublele de astăzi "scumpe". Și 11,6 milioane sunt prețul apartamentului, exprimat în rublele mai ieftine (datorate inflației) ale eșantionului din 2033. Pentru a converti la ruble costisitoare, vom elimina componenta inflaționistă din prețul final al obiectului (5% pe an). Aceasta este, apartamentul vom crește cu doar 2% pe an. Chiar și 1,9% (la urma urmei, de la două la sută din creșterea prețurilor, inflația își bate și 5% anual). În acest caz, costul apartamentului în 20 de ani va fi de 4,37 milioane (în ruble costisitoare de astăzi).

Patru paragrafe de mai sus, am simțit că pentru a cumpăra un apartament în termeni de ruble de astăzi și ținând cont de deducerea fiscală a fost cheltuit 4.28 milioane. În soldul uscat, avem următoarele - dacă luăm în considerare valoarea în timp a banilor și dinamica prețurilor locuințelor, împrumutatul nostru a plătit 4,28 milioane de ruble. și a devenit proprietarul apartamentului, care costă 4,37 milioane. Se pare că chiar și rambursarea unui împrumut ipotecar timp de 20 de ani, el nu va plăti nimic și va rămâne într-un mic plus (în exemplul în cauză - 90 mii de ruble). În unele aproximații, putem spune că acest "bonus" va acoperi costurile împrumutatului pentru asigurarea ipotecară.

Și încă un lucru. Modelul nostru arată foarte ciocolată. Cu toate acestea, este în valoare de având în vedere că, dacă în lumea reală, inflația va fi mai mic decât în modelul nostru, și locuințe va merge în sus într-un ritm mai lent, pauză împrumutat nu chiar. În lipsa creșterii prețurilor imobiliare (în cazul în care durează timp de 20 de ani) a inflației și, de fapt, eroul nostru să plătească pentru un apartament de valoarea sa de 2,3.

* Pentru claritate absolută, voi da o formulă pentru calcularea costului unui împrumut ipotecar, luând în considerare valoarea în timp a banilor. În fiecare an, rublele devin mai ieftine cu 5% din cauza inflației, prin urmare, în fiecare an suma plăților trebuie să fie înmulțită cu 0,95. "Asterisc" în formula denotă semnul "se înmulțește". Și mai mult: 317.16 (mii de ruble) - aceasta este suma contribuțiilor anuale datorate rambursării împrumutului. Deci ...

Comparăm rentabilitatea diferitelor instrumente de investiții timp de 13 ani.

Cum am luat împrumutul de Anul Nou și consider că este un pariu real

În cel mai bun caz, a fost cu 3,4% mai mare decât cel declarat, în cel mai rău caz - diferența a fost de 15% pe an.

De ce stagnarea pe piața imobiliară face ipoteca mai puțin profitabilă?

Învățăm să luăm în considerare valoarea reală a locuințelor "împrumutate" în noile condiții.

Cât de mult pentru client va managerul

Încredere în gestionarea banilor în întrebări și răspunsuri.

E timpul să vă întoarceți banii!

Avocații organizației publice au găsit o modalitate de a ajuta debitorii să recupereze comisioanele bancare colectate ilegal.

Ce poate fi util pentru un PBX virtual pentru continuitatea afacerii.

Platină și paladiu - ultima speranță a unui investitor privat

Spunem despre 9 moduri de a câștiga creșterea prețurilor metalelor prețioase.

Protecția pasagerului

Cum să vă asigurați viața și proprietatea.