Veți cumpăra un apartament într-o clădire nouă? Timpul pentru acest lucru este acum cel mai potrivit. Dar nu fiți amăgiți, altfel puteți aluneca facturi în loc de contract, impune servicii suplimentare sau vinde un apartament municipale. E-xecutive.ru îi face pe dezvoltatori să curețe apa.
"Știți ce constructori sunt?" Maestrul a cerut poetului Ivan Bezdomny în romanul nemuritor al lui Mihail Bulgakov, Maestrul și Margarita. El a răspuns: "Acesta este un mic grup de infractori care au supraviețuit cumva la Moscova ...". Evenimentele descrise în roman au avut loc cu aproape un secol în urmă. Dar de atunci puțin sa schimbat. Acum, dezvoltatorii sunt deseori numiți dezvoltatori, dar ei nu au încetat să le numere ca escroci. Și rușii au un motiv - în special cei care au semnat vreodată un acord privind participarea la capital în construcții.
Nu există drepturi egale sau obiective similare între participanții la un astfel de tratat. Investitorii imobiliari face bani și vrea să le facă schimb de imagini pătrat în apartamentul lor ales. Dezvoltatorul nu arde neapărat dorința de a furniza aceste contoare. El poate avea obiective foarte diferite - de exemplu, evitând impozitarea, evitând responsabilitatea sau îmbogățindu-se ilegal pe cheltuiala altcuiva. Rezolva problemele lor dezvoltatorii, uneori, ajută o naivitate și ignoranță a titularilor juridice care sunt gata să ia un cuvânt și să semneze orice resturi de hârtie inutilă, atâta timp cât proprietatea costat ieftin. Ca urmare, astfel de cumpărători plătesc mult mai mult decât a planificat, și chiar să rămână fără un apartament. Deci, primul lucru pe care ar trebui să faci înainte de a cumpăra o casă în clădire nouă - este de a elimina ochelari roz și să nu detecteze dezvoltator ca un prieten, gata să vă ajute.
Riscuri pe cheltuiala dvs.
În ultimul deceniu, au existat numeroase scandaluri care implicau coinvestori înșelați. Multe cazuri sunt audiate de instanțe până în prezent. Și trebuie remarcat faptul că nu toate se încheie în favoarea cumpărătorilor de apartamente. Acest lucru este valabil mai ales în cazurile care implică documente documentate în mod necorespunzător.
Din anul viitor, Rosreestr nu va înregistra acorduri de capitaluri neasigurate. Pe de o parte, este foarte bine pentru co-investitori - ei vor fi protejați chiar și în cazul falimentului dezvoltatorului. Pe de altă parte, cumpărătorii de apartamente în clădiri noi care, în cele din urmă, vor trebui să suporte toate costurile de asigurare pentru răspunderea dezvoltatorului. Faptul este că pentru asigurătorii comerciali universali piața rusă a construcțiilor este un secret cu șapte sigilii, este absolut netransparent, ceea ce înseamnă în mod automat rate ridicate pentru dezvoltatori. De asemenea, băncile nu caută să garanteze proiecte, chiar și filialele proprii de construcție, ale căror fluxuri financiare par a fi bine monitorizate de instituția de credit. Bancherii ruși, care au experiență în finanțarea și construirea de împrumuturi, înțeleg riscurile grave și uneori imprevizibile de dezvoltare. adică, costul creditării la introducerea garanțiilor bancare va crește.
Asigurările în dezvoltatorii OVS vor fi mai ieftine, dar nu vor să plătească datoriile unui membru al echipei care a părăsit cursa. Prin urmare, în opinia lui Oleg Repchenko, toate costurile de asigurare a răspunderii, indiferent de ce opțiune este aleasă. șeful Centrului Analitic "Indicatorii pieței imobiliare." incluse în prețul pe metru pătrat de locuințe. Și acest lucru va duce în mod inevitabil la o creștere a costului clădirilor noi în anul care vine.
Tristețe populare
Se pare că cei care vor să cumpere un apartament într-o clădire nouă în viitorul apropiat, este mai bine să se grăbească cu alegerea și au timp pentru a încheia un acord cu dezvoltatorul înainte de sfârșitul acestui an. În plus, situația de pe piața imobiliară este acum destul de favorabilă pentru cumpărători - prețurile rămân stabile (uneori cu o ușoară ajustare în jos) timp de șase luni deja. Oleg Repchenko consideră că, dacă nu există forță majoră economică globală. în viitorul apropiat pe piața imobiliară din Rusia ar putea să apară o dezghețare scurtă, asociată cu relansarea cererii. În timpul acestuia, dezvoltatorii și agenții imobiliari vor trebui să vândă urgent tot ceea ce este acum vândut prost, abținându-se de tentațiile de a crește prețurile.
După o dezghețare, se produc adesea înghețuri grave. Dar chiar încercând să nu pierdeți un timp bun pentru a cumpăra un apartament, uitați de posibilele trucuri ale dezvoltatorilor nu merită, pentru că este foarte dificil să returnați banii oferiti pentru imobiliare și, uneori, este ireal.
Există o mulțime de metode de înșelăciune a co-investitorilor. Experții E-xecutive.ru au evidențiat cele șapte moduri cele mai populare de "relativ onest renunțarea la bani".
1. facturi care nu existau
2. Intermediari necalificați
Dezvoltatorul, bine-cunoscut pe piață, a construit mai mult de un sfert și a construit o reputație ca un partener de încredere, vinde apartamente, dar în acord cu co-investitori într-un vânzător indică o altă organizație. Cumpărătorului i se spune în același timp că orice persoană necunoscută societății "Romashka" SRL este membră a unei companii deținute de un dezvoltator mare. De fapt, aceasta este adesea o ficțiune, avertizează Olga Skvortsova. partener al firmei de avocatură Goldberg & Partners. Co-investitorii, deja înșelați în acest fel, în Rusia sunt mulți. O astfel de metodă este practicată, de exemplu, „Mirax“ Serghei Polonsky. Atunci când problemele de acest dezvoltator a început cu finalizarea de case deja vândute, investitorii imobiliari au fost surprinși să constate că tratatul nu a fost încheiat cu „Mirax“ ei înșiși, dar cu „Concordia“, „Avanti“ și SC „Stroymontazh“. Trebuie să clarific faptul că toate aceste companii s-au dovedit a fi în cele din urmă insolvabile?
3. Serviciu obtrusiv
Încheind DDU, dezvoltatorul încearcă să câștige bani pentru unele servicii suplimentare, dintre care majoritatea nu sunt de fapt. Costul acestor servicii este de obicei semnificativ mai mare decât piața medie. De exemplu, taxa de stat pentru înregistrarea DDU este de 1.000 de ruble, producția unui pașaport cadastral este de 450 de ruble, taxa pentru proprietate este de 1.000 de ruble. Dezvoltatorul, care oferă asistență în procesarea documentelor, necesită un anumit procent din costul locuințelor pentru ei, iar suma finală poate ajunge la câteva zeci sau chiar sute de mii de ruble.
De asemenea, dezvoltatorii pot impune clientului înregistrarea drepturilor de proprietate ca urmare a finalizării construcției, a rezervării unui apartament, a serviciilor de contractare și de înregistrare și multe altele. Deseori, ei insistă asupra elaborării unei asigurări împotriva riscurilor care nu vin exact. Prețul unei astfel de asigurări, potrivit lui Oleg Sukhov, poate fi de la 5% la 60% din costul locuințelor. În cazul în care dezvoltatorul refuză să încheie contractul principal pentru cumpărarea și vânzarea apartamentului fără a plăti servicii suplimentare, nu ezitați să meargă în instanță, cerând protecția drepturilor consumatorilor, recunoașterea drepturilor de proprietate și de recuperare a daunelor.
4.Vânzare dublă
Foarte des, dezvoltatorii încheie contracte pentru vânzarea de bunuri imobile cu societăți de agent sau firme de investiții, care, la rândul lor, vinde locuințele rezultate pentru clienții finali. Dar dezvoltatorul însuși poate să înstrăineze imobilul vândut agenților mai devreme, referindu-se la încetarea contractelor cu foștii deținători de drepturi. În procedurile judiciare și de judecată în astfel de cazuri, rezultatul nu este întotdeauna în favoarea acționarului, avertizează Oleg Sukhov, deoarece există doi sau trei solicitanți pentru același apartament și șanse zero de rambursare. Mass-divorț de cumpărători în acest fel a devenit faimos, în special CJSC Energostrojkomplekt-M și NPP Tema.
5. Cota de oraș
6. Costurile de cooperare
Un cumpărător imobiliar cumpără un apartament într-o casă nou construită, aderând la compania de locuințe și servicii comunale. Cu toate acestea, intrând într-o cooperativă, la încheierea oricărui contract de achiziție de bunuri imobiliare, va fi obligat să plătească toate cheltuielile create de cooperativă. Construirea unei case poate dura mai mulți ani, costul locuințelor în acest timp este probabil să crească, dar nu va fi capabil să-și controleze creșterea. Într-o astfel de capcană au fost, de exemplu, cumpărătorii de apartamente în casa 62 pe stradă. Metalurgiștii de la Moscova, care datorită HBC au plătit în plus pentru locuințe în total, aproape de două ori mai mult decât sa convenit inițial.
7. Alți contoare
Zona și structura apartamentelor într-o casă nou construită sunt determinate de documentația proiectului. Dar aproape toți dezvoltatorii încep să vândă proprietăți imobiliare în momentul în care această documentație fie nu este deloc sau nu a fost finalizată. Este avantajos ca dezvoltatorul să indice în contractul încheiat cu titularii de dobândă o suprafață mai mare decât cea pe care o primește efectiv după finalizarea construcției. Adesea, cumpărătorii trebuie să angajeze experți independenți pentru a dovedi că valoarea metrică a apartamentului achiziționat este mai mică decât cea prescrisă în planurile ITO. Se întâmplă ca societățile de construcții să oblige cumpărătorii să semneze acte privind schimbarea zonelor și să plătească suplimentar pentru materialul pretins crescut. Oleg Sukhov numește astfel de acțiuni ale dezvoltatorilor în mod clar și ilegal.
Nu contează ce fel de acționari inselau nu a încercat să recurgă dezvoltator, este întotdeauna posibil să se opună o citire atentă a condițiilor contractului și refuzul de a accepta impuse de regulile jocului. Nu lăsați companiile de construcții să vă pompeze banii în plus - bunurile imobile pe care le vând nu pot fi numite ieftine. Amintiți-vă: obiecte nevândute atârnat pe balanța de dezvoltatori, piața nu este acum un pic, care este, ei sunt interesați să vândă nu mai puțin de tine în achiziție. Este mai bine să petreceți o săptămână suplimentară și să alegeți un dezvoltator care să ofere contractul "drept" decât să piardă ca urmare a fraudei și a apartamentului și a banilor.
Inna Kolomeyskaya. special pentru E-xecutive.ru
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: