Dragi cititori! Articolele noastre ne spun despre modalitățile tipice de soluționare a problemelor fiscale și juridice, dar fiecare caz are un caracter unic.
În cazul în care terenul se vinde cu un stand pe proprietatea sa de imobiliare, noul proprietar (cumpărător) de bunuri imobile, ca urmare a acestei tranzacții dobândește drepturile asupra terenului, aflată în clădirea (structuri). În același timp, aceasta dobândește aceleași drepturi de aterizare ca și proprietarul anterior, adică dreptul de proprietate sau dreptul de ao folosi.
În cazul în care există mai mulți proprietari, aceștia dobândesc dreptul la o parte (cota) a unui astfel de teren, ținând cont de mărimea cotei fiecăruia în proprietatea comună a proprietății.
Această procedură este stabilită prin articolul 35 din Codul Funciar al Federației Ruse și prin articolul 552 din Codul civil al Federației Ruse.
Ca regulă generală, valoarea bunului vândut include valoarea terenului transferat din proprietate (drepturi de teren). Această regulă este stabilită de articolul 555 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse. Cu toate acestea, părțile pot specifica separat prețul terenului din contract. Pentru a face acest lucru, în condițiile contractului, este necesar să se precizeze că valoarea obiectului imobiliar transferat nu include prețul terenului transferat în același timp cu el, pe care se află. În acest caz, contractul ar trebui să indice valoarea terenului transferat cu clădirea.
Transferul proprietății asupra cumpărătorului în baza unui contract de vânzare a bunurilor imobile, inclusiv a terenurilor, este supus înregistrării obligatorii de stat (articolele 131 și 551 din Codul civil al Federației Ruse).
Veniturile din vânzarea de terenuri (active de mijloace fixe) includ în celelalte venituri ale organizației la momentul respectiv:
- înregistrarea transferului de proprietate asupra bunului către cumpărător - pentru terenuri aflate sub casă;
- înregistrarea transferului de proprietate asupra terenului către cumpărător - dacă terenul este un obiect separat al tranzacției de cumpărare și de vânzare.
Această concluzie rezultă din paragraful 31 al PBU 6/01, punctele 12 și 16 din PBU 9/99, paragraful 16 din PBU 10/99.
Ca regulă generală, activul de pensie al activelor fixe este scos din carnet la valoarea reziduală. Deoarece terenurile nu sunt supuse amortizării (paragraful 5 al paragrafului 17 din PBU 6/01), valoarea lor reziduală la momentul vânzării este egală cu valoarea inițială. În acest sens, nu este necesar ca, odată cu cedarea terenului, să se deschidă contului 01 un subcont separat "Eliminarea activelor fixe".
Vânzarea parcelei reflectă în postarea contabilă:
Debit 91-2 Credit 01
- se reflectă eliminarea terenului;
Debit 62 Credit 91-1
- reflectate în compoziția altor venituri, venituri din vânzarea de terenuri.
Transfer la investitor
De regulă, atunci când se construiește un obiect imobiliar în detrimentul investitorului atras, costul terenului este plătit integral sau parțial dezvoltatorului de către investitor. În acest caz, dezvoltatorul reflectă valoarea terenului pe contul 08, iar după finalizarea construcției trece investitorul pe terenul (o parte din acesta). În contabilitate, această operațiune se reflectă prin postarea:
Debit 76 subcontul "Decontări cu investitorul" Credit 08
- terenul a fost transferat investitorului în legătură cu finalizarea construcției imobilului.
Sechestrarea pentru nevoile de stat (municipale)
Loturile funciare sunt confiscate în cazuri excepționale enumerate la articolul 49 din Codul Funciar al Federației Ruse. Autoritățile de stat (locale) sunt obligate să notifice proprietarul terenului despre acest lucru.
Pentru terenurile care sunt confiscate pentru nevoile de stat, este necesară o rambursare. Poate fi obținut nu numai de proprietar, ci și de deținătorul drepturilor de autor (utilizatorul).
Valoarea compensației, condițiile de transfer al terenului și alte condiții de retragere sunt stipulate în contractul cu proprietarul terenului. Valoarea compensației include:
- valoarea de piață a terenului;
- valoarea de piață a bunurilor imobile pe acest teren;
- valoarea daunelor cauzate de retragere (inclusiv profiturile pierdute).
Scrieți terenul de la data încetării dreptului de proprietate asupra acestuia. Valoarea contabilă a unei terenuri la amortizare se reflectă în alte cheltuieli, iar compensația primită pentru aceasta este inclusă în alte venituri.
Această concluzie rezultă din punctul 12 din PBU 9/99, punctul 16 din PBU 10/99, punctul 31 din PBU 6/01.
Ca regulă generală, activul de pensie al activelor fixe este scos din carnet la valoarea reziduală. Deoarece terenurile nu sunt supuse amortizării (paragraful 5 al clauzei 17 din PBU 6/01), valoarea lor reziduală la momentul confiscării este egală cu valoarea inițială. În acest sens, nu este necesar ca, odată cu cedarea terenului, să se deschidă contului 01 un subcont separat "Eliminarea activelor fixe".
Tranzacțiile legate de cedarea terenului ca urmare a confiscării reflectă următoarele tranzacții:
Debit 91-2 Credit 01
- se reflectă eliminarea terenului;
Debit 76 Credit 91-1
- valoarea compensației (prețul de răscumpărare) pentru retragere se reflectă în alte venituri.
În cazul în care terenul se deduce din contul înainte de înregistrarea transferului dreptului de proprietate asupra acesteia (.. Adică, să recunoască venitul de compensare), pentru a reflecta eliminarea de utilizare a terenului de 45 de sub „proprietăți transferate“:
Debit 45 sub-cont "Imobiliare transferate" Împrumut 01
- a reflectat cedarea terenului înainte de transferul de proprietate.
Documentația de pensionare
Calculul impozitelor pe cedarea terenurilor depinde de motivele abandonului terenului:
punerea în aplicare
Reflecția realizării unui teren la calcularea impozitului pe profit depinde de proprietatea și de perioada în care a fost achiziționată:
Profitul (pierderea) din vânzarea terenurilor
Politica contabilă în scopuri fiscale a determinat amortizarea cheltuielilor pentru dobândirea drepturilor de teren pentru o perioadă egală de cinci ani.
La data transferului de proprietate asupra terenului către cumpărător, contabilul a făcut următoarele intrări:
Debit 62 Credit 91-1
- 1 600 000 ruble. - se reflectă încasările din vânzarea terenului;
Debit 91-2 Credit 01
- 1 207 500 ruble. - terenul vândut se pierde din cont.
Deoarece s-au format active fiscale anterioare, la momentul scrierii valorii terenului se formează o diferență permanentă și o datorie fiscală permanentă corespunzătoare.
Debit 99 Credit 68 sub-cont "Calcularea impozitului pe venit"
- 113 500 de ruble. ((1 207 500 ruble - 640 000 ruble) × 20%) - se reflectă o datorie fiscală permanentă.
Dacă pierderea este determinată ca urmare a vânzării, atunci recunoașteți-o în contabilitatea fiscală în următoarea ordine.
Pentru organizațiile care au stabilit o limită de timp pentru eliminarea costurilor de dobândire a drepturilor asupra terenurilor, pierderea este recunoscută în părți egale în perioada prevăzută.
Dacă organizația a ales cea de a doua metodă (pe baza profitului din anul precedent), nefiind stabilită perioada de decontare, pierderea este recunoscută ca părți egale în perioada de proprietate reală a parcelei.
În alte cazuri, profitul (pierderea) din vânzarea de terenuri este determinat în următoarea ordine.
Veniturile primite din vânzări, reduc:
- privind costurile de achiziționare a terenului (articolul 268 clauza 1 din articolul 268 din Codul Fiscal al Federației Ruse);
- privind costurile asociate vânzării de terenuri (subpostul 3, paragraful 1, articolul 268 din Codul Fiscal al Federației Ruse).
În cazul în care organizația utilizează metoda de numerar, costurile se vor reduce veniturile din vânzarea, cu condiția ca acestea să plătească (n. 3 al art. 273 din Codul fiscal). Veniturile din vânzări reflectă în momentul primirii plății, indiferent de transferul de proprietate (articolul 273 alineatul (2) din Codul fiscal).
Situația: poate dezvoltator reducerea veniturilor din vânzarea de apartamente într-un bloc de apartamente pentru costul terenului achiziționat pentru construirea casei? Terenul a fost achiziționat de la un proprietar privat. Casa este construită în detrimentul resurselor proprii ale organizației.
Da, poate, dar în anumite condiții.
legislația referitoare la locuințe prevede că proprietarii de spații într-o clădire de apartamente deținut de dreptul de proprietate asupra cotei comune a proprietății comune a casei (în voi. H. și terenul pe care se află casa) (alin. 1, art. 36 din Codul de locuințe al Federației Ruse). Cota proprietarului apartamentului pe teren este determinată proporțional cu mărimea suprafeței totale a apartamentului (paragraful 1 al articolului 37 din Codul privind locuințele RF).
În scopul punerii în aplicare de contabilitate fiscală a transferului este recunoscută pe o bază plătită de proprietate a bunurilor (rezultatele lucrărilor) (alin. 1, art. 39 din Codul fiscal). Organizația are dreptul de a reduce veniturile din vânzarea de apartamente pe valoarea terenului pe baza alineatului 2 al paragrafului 1 al articolului 268 din Codul fiscal.
Astfel, dezvoltatorul are dreptul de a reduce venitul din vânzarea apartamentului cu costul cotei terenului transferat cumpărătorului împreună cu apartamentul, cu condiția să fie îndeplinite în același timp următoarele condiții:
- proprietatea apartamentului este înregistrată la cumpărător;
- în Registrul unic al drepturilor de stat există o evidență a lipsei de drepturi a dezvoltatorului asupra terenului sau a părții relevante a acestuia.
Operațiunile de vânzare a terenurilor nu sunt recunoscute ca obiect de impozitare a TVA [articolul 146 subpunctul 6 al articolului 146 din Codul Fiscal al Federației Ruse]. În consecință, vânzătorul nu are obligația de a plăti TVA și facturarea cumpărătorului [articolul 169 alineatul (3) subsecțiunea 1 din Codul fiscal].
Transfer la investitor
La calcularea sumei impozitului pe venit din valoarea de compensare a terenului de către investitor nu sunt luate în considerare, deoarece acesta este un scop special de resurse de finanțare. În acest caz, dezvoltatorul trebuie să mențină o evidență separată a veniturilor și cheltuielilor. Acest lucru este menționat la articolul 251 alineatul (1) paragraful 14 din Codul Fiscal al Federației Ruse.
Sechestrarea pentru nevoile de stat (municipale)
Problema dacă valoarea compensației (prețul de răscumpărare), care este plătită pentru retragerea terenului, nu ar trebui să fie impozitată direct de lege, nu este reglementată.
Situație: este necesar să se includă în compoziția veniturilor pentru impozitul pe profit sumele compensațiilor primite în timpul retragerii unui teren pentru nevoile de stat (municipale)
Nu există motive pentru impozitarea acestor venituri pe impozitul pe venit în legislație. Prevederile paragrafului 3 al articolului 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse se aplică numai compensării pierderilor și daunelor legate de încălcarea obligațiilor contractuale. În plus, în cazul în care un raport contractual sau o hotărâre judecătorească nu stabilește o obligație de compensare a pierderilor și a daunelor, veniturile neoperative ale organizației beneficiare nu apar. Acest lucru este menționat în articolul 317 din Codul Fiscal al Federației Ruse. Astfel, este imposibil să se includă despăgubiri pentru despăgubiri pentru retragerea unui teren în venituri pe baza acestei norme.
De asemenea, este imposibil să se țină seama de compensarea pierderilor pentru retragerea terenului pe baza altor dispoziții din capitolul 25 din Codul fiscal al Federației Ruse. Acest lucru se datorează faptului că, atunci când este primit de la organizație nu există nici un beneficiu economic și, prin urmare, venituri (articolul 41 din Codul Fiscal).
În plus, înstrăinarea obligatorie a bunurilor pentru nevoile statului este posibilă numai cu condiția unei compensații prealabile și egale (articolul 35 din Constituția Federației Ruse). În special, pierderile, inclusiv profiturile pierdute cauzate de retragerea terenurilor pentru nevoile de stat sau municipale, sunt supuse integral compensării (articolul 56.8 alineatul (2) din Codul Funciar al Federației Ruse, articolul 281 din Codul civil al Federației Ruse).
În legătură cu lansarea explicațiilor ulterioare, această poziție și-a pierdut relevanța.
Situație: este posibil să se ia în considerare la calcularea impozitului pe profit costurile de achiziționare a unui teren care este confiscat pentru nevoile de stat (municipale)? Site-ul a fost cumpărat anterior din terenurile de proprietate privată, costul achiziției sale în contul fiscal nu a fost recunoscut.
Ridicarea terenurilor pentru nevoile de stat (municipale) prin răscumpărare are loc pe bază de rambursare. Veniturile dintr-o astfel de operațiune sunt reflectate în contabilitatea fiscală ca venituri din vânzări. Iar veniturile din vânzări pot fi reduse cu costul achiziționării de bunuri realizabile (secțiunea 1, articolul 268 din Codul fiscal).
Un exemplu de reflecție în contabilitate și impozitare a cedării terenului în legătură cu retragerea acestuia pentru nevoi municipale. Terenul a fost cumpărat anterior din terenurile de proprietate privată. Organizația aplică sistemul general de impozitare (metoda de angajare, perioada de raportare - trimestru)
În cont, contabilul Alfa a făcut următoarele intrări.
Debit 45 sub-cont "Imobiliare transferate" Împrumut 01
- 1 207 500 ruble. - a reflectat cedarea terenului înainte de transferul de proprietate.
Debit 91-2 Credit 45
- 1 207 500 ruble. - costul terenului se reflectă în alte cheltuieli;
Debit 76 Credit 91-1
- 1 600 000 ruble. - valoarea compensației (compensației) pentru retragere se reflectă în alte venituri.
În scopul contabilității fiscale, organizația a reflectat eliminarea terenului ca o vânzare normală.
În cont, contabilul Alfa a făcut următoarele intrări.
Debit 45 sub-cont "Imobiliare transferate" Împrumut 01
- 1 207 500 ruble. - a reflectat cedarea terenului înainte de transferul de proprietate.
Debit 91-2 Credit 45
- 1 207 500 ruble. - costul terenului se reflectă în alte cheltuieli;
Debit 76 Credit 91-1
- 1 600 000 ruble. - valoarea compensației (compensației) pentru retragere se reflectă în alte venituri.
În scopul contabilității fiscale, organizația a reflectat eliminarea terenului ca o vânzare normală.
Datorită diferenței dintre valoarea costurilor recunoscute pentru achiziționarea unui parcele de teren, în contabilitate se formează o diferență permanentă și o datorie fiscală permanentă corespunzătoare:
Debit 99 Credit 68 sub-cont "Calcularea impozitului pe venit"
- 113 500 de ruble. ((1 207 500 ruble - 640 000 ruble) × 20%) - se reflectă o datorie fiscală permanentă.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: