Dreptul preemptiv de a achiziționa o acțiune
Aceasta se referă la acțiunile caselor, apartamentelor (încăperilor), spațiilor nerezidențiale, cotelor de teren.
„1. În cazul vânzării unei părți din dreptul de proprietate comună unei persoane neautorizate, vânzătorul unei acțiuni este obligat să notifice în scris alți participanți la proprietatea partajată intenția de a-și vinde acțiunea, indicând prețul și alte condiții pe care le vinde.
Tranzacția pentru vânzarea unei părți din dreptul de proprietate comună către o persoană neautorizată este notată și poate fi încheiată nu mai devreme de o lună după ce vânzătorul a informat partea de participanții rămași în proprietatea comună.
În cazul în care un notar se stabilește că ponderea vânzătorul a prezentat documente care dovedesc eșecul altor participanți la proprietate cota de cumpărare a cotei sale, acordul ar putea fi încheiat înainte de expirarea termenului prevăzut la al doilea paragraf al prezentului alineat.
Litigiile dintre participanții la proprietatea comună care au apărut în timpul înregistrării de către stat a dreptului de a participa la dreptul de proprietate comună vor fi soluționate în instanță. ";
2. Punctul 3 al articolului 24.1 se completează cu următorul alineat:
"Tranzacția pentru vânzarea de acțiuni funciare este supusă notariatului.";
„1. Tranzacțiile privind înstrăinarea acțiunilor în dreptul de proprietate comună asupra unor bunuri imobile, inclusiv înstrăinarea de către toți participanții a proprietății partajate a acțiunilor lor în cadrul unei singure tranzacții, fac obiectul unei legalizări.
În cazul vânzării unei părți din dreptul de proprietate comună unei persoane neautorizate, vânzătorul unei acțiuni este obligat să notifice în scris alți participanți la proprietatea partajată intenția de a-și vinde acțiunea, indicând prețul și alte condiții pe care le vinde.
O tranzacție pentru vânzarea unei părți din dreptul de proprietate comună către o persoană neautorizată poate fi făcută nu mai devreme de o lună după ce vânzătorul a informat partea de participanții rămași în proprietatea partajată.
În cazul în care un notar se stabilește că ponderea vânzătorul a prezentat documente care dovedesc eșecul altor participanți la proprietate cota de cumpărare a cotei sale, acordul ar putea fi încheiat înainte de expirarea termenului prevăzut la al treilea paragraf din prezentul alineat.
Litigiile dintre participanții la proprietatea comună care au apărut în timpul înregistrării de către stat a dreptului de a participa la dreptul de proprietate comună fac obiectul unei soluționări în cadrul unei proceduri judiciare. ";
Țineți cont de acest lucru atunci când citiți mai departe articolul. Pe măsură ce devin disponibile informații noi, vor exista noi explicații.
Atunci când un obiect de proprietate este în proprietatea comună a mai multor persoane, pentru înregistrarea tranzacțiilor de vânzare sau mene (înstrăinarea oneroase) a proprietății, vânzătorul trebuie să scape de toate celelalte co-proprietari ai unui document special - refuzul de preempțiune.
Și numai atunci puteți să vindeți acțiunile cumpărătorilor obișnuiți care nu sunt coproprietari ai obiectului dvs. imobiliar obișnuit.
Legislație în vânzarea de acțiuni
Procedura de obținere a renunțării la dreptul preferențial de cumpărare este reglementată de articolul 250 alineatul (2) din Codul civil al Federației Ruse. Iată textul articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse.
- Atunci când vând o parte în proprietatea comună persoană neautorizată restul coproprietate are dreptul preferențial de a cumpăra acțiuni la prețul de vânzare pentru care este vândut, și toate lucrurile fiind egale, cu excepția cazului de vânzare la licitație publică.
licitație publică pentru vânzarea unei părți din proprietatea comună, fără consimțământul tuturor participanților de proprietate comună poate fi efectuată în cazurile prevăzute de articolul 255 din prezentul cod, iar în alte cazuri prevăzute de lege. - Vânzătorul trebuie să dea cota de a vinde participatia terță persoană, indicând prețul și alte condiții în care acesta vinde, în scris, participanții care rămân în proprietatea social al intenției. În cazul în care alți participanți în comun dreptul de proprietate refuză să achiziționeze sau să achiziționeze cota vândute în proprietatea imobiliară pentru o lună, iar în proprietatea de bunuri mobile în termen de zece zile de la data notificării, vânzătorul are dreptul să vândă partea sa de orice persoană.
- În cazul vânzării unei acțiuni în încălcarea dreptului de preempțiune de cumpărare, orice alt participant la o proprietate comună are dreptul să ceară, în termen de trei luni, transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului.
- O concesie a dreptului de preempțiune de a cumpăra o acțiune nu este permisă.
- Regulile acestui articol se aplică și în cazul în care o altă parte este înstrăinată în cadrul unui acord de barter *.
* Contractul de barter este un contract de contra-vânzare.
În același timp, refuzul de aprobare a co-expozanților nu este necesar în cazurile în care sunt înregistrate următoarele documente:
- un acord privind achiziționarea unei acțiuni nerambursabile (privatizare, donație etc.);
- certificatul de drept la moștenire, un testament emis de notar;
- certificatul privind dreptul de a împărți în proprietatea comună a soților, emis de notar;
- o hotărâre judecătorească de a recunoaște o parte din dreptul de proprietate.
Proprietari - persoane fizice
Persoanele fizice - coproprietarii unui obiect imobiliar, de regulă, dau un refuz al dreptului de preempțiune de a cumpăra consimțământul pentru vânzare sub forma unei cereri notariale.
Cu toate acestea, dacă puteți colecta toți coproprietarii în mod direct pentru o înțelegere cu organismul de înregistrare de stat (Rosreestr), aceștia pot aplica pentru o formă simplă scrisă chiar în fereastra de acceptare a documentelor. În practică, acest lucru se întâmplă foarte rar. Pentru că - există mulți co-proprietari, nu sunt întotdeauna prietenoși între ei sau cu vânzătorii. În plus, nu sunt deloc interesați să-și amâne toate afacerile și să ajungă disciplinat la locul de încheiere a tranzacției în timpul programului de lucru etc. Prin urmare, este mai ușor și mai ieftin să renunți în prealabil la consimțământul lor, în biroul notarului.
Proprietari - persoane fizice
Persoanele juridice, proprietarii de comune decora respingerea lor dreptul de preempțiune de a cumpăra o scrisoare de răspuns la declarația vânzătorului pe antet, semnat de către administratorul sau orice altă persoană autorizată - în litere simple cu semnătura și ștampila organizației.
Din ce să ceară un refuz și ce să notifice coproprietarul
Cele mai importante puncte din anunțul co-proprietarului despre viitoarea vânzare, care ar trebui repetată exact în refuzul său:
De obicei, refuzurile scriu doar prețul la care solicitantul refuză să cumpere de la vânzător acțiunile oferite. Cu toate acestea, în unele cazuri, este important să se precizeze nu numai prețul, ci și termenul de plată, metoda de decontare sau alte circumstanțe importante pentru vânzător.
De exemplu, un coproprietar nu vă face prieteni, nu intenționează să cumpere o cotă, dar vrea să facă rău. Și el spune că este de acord să cumpere. Adică intenționează să profite de dreptul de cumpărare.
Și luna trece, a doua, dar nu cumpără. Poate că nu este vorba chiar de intrigile unui vecin, și pur și simplu nu are destui bani și pierde timp. Și tu, în același timp, nu îți poți vinde acțiunile altor cumpărători, pentru că există unul dintre coproprietari.
Pentru a evita o astfel de situație și de a vinde acțiuni la alta, solvabilitatea cumpărătorului și de serie, este necesar să se descrie co-proprietari, în încercarea de a toate condițiile relevante de vânzare pentru tine: prețul - așa și așa, perioada de plata finală și metoda de transfer de bani - așa și așa, etc.
Un exemplu de scrisoare către un coproprietar pentru primirea unui refuz
Alte condiții ** de vânzare a cotei de proprietate imobiliară înstrăinată:
Această scrisoare este compusă și semnată în 2 exemplare.
Data, semnătura, transcrierea semnăturii.
** acest lucru nu este necesar, dar posibil.
O astfel de scrisoare poate fi trimisă ca un notar de la o persoană în cazul în care proprietarul subiectul refuză să meargă la un notar și te ignoră, și litsu- legală în scris.
Care este prețul indicat în ofertă și în contractul de vânzare
Pentru toți coproprietarii, același preț și aceleași condiții (egale) pentru toți potențialii cumpărători ar trebui să figureze în scrisoarea de achiziție.
În mod ideal, în contractul de vânzare a acțiunilor în lege ar trebui să fie indicate același preț și alte condiții, ca în refuzul de coproprietari.
Dacă prețul a crescut sau a scăzut și se va reflecta într-o astfel de formă modificată în contractul de vânzare, este necesar să se ia noi refuzuri ale coproprietarilor, indicând în propuneri și refuzuri aceste noi circumstanțe și un nou preț.
Unii cred că dacă proprietarii ar refuza un preț mai mic, atunci nu ar fi de acord nici cu un preț mai mare. Și am văzut registratorilor înregistrează acordul, în cazul în care o terță parte (nu coproprietarilor) dreptul de a cumpăra o cotă la un preț mai mare decât a declarat în oferta și respinsă de co-proprietari.
Cu toate acestea, cred că acest lucru nu este în întregime adevărat, pentru că în momentul schimbării semnificative în condițiile de vânzare, circumstanțele coproprietari, de asemenea, se pot schimba - de exemplu, pot aproba împrumutul. Și apoi, diferența de preț și să refuze contractul de vânzare, chiar și într-un mod mare, aceasta poate deveni baza pentru transferul de drepturi și obligații ale cumpărătorului de a co-proprietar în cauză.
Dacă prețul (și alte condiții) din ofertă, refuz și contractul de vânzare coincid, atunci nu există motive pentru rezilierea contractului pe această bază.
Forma notarului de renunțare la dreptul de a cumpăra
Pentru a primi o negare într-o formă notarială, este necesar:
Un document certificat notarial care confirmă refuzul coproprietarilor individuali de a avea dreptul de a cumpăra preemptiv trebuie să conțină următoarele informații:
Notificarea coproprietarului privind vânzarea și oferta de a cumpăra într-o formă simplă scrisă
Puteți scrie o scrisoare cu oferta de a cumpăra o acțiune, fără o vizită la notar, în scris simplu (de mână sau tastând, nu contează). Și trimiteți o astfel de scrisoare prin poștă obișnuită - o scrisoare simplă recomandată cu o notificare.
În acest fel, puteți notifica atât persoane fizice, cât și persoane juridice. Dar, în același timp, trebuie să faceți investiții de inventar, sau - cum să dovedească faptul că nu trimiteți o carte poștală cu mulți ani și o scrisoare care oferă pentru a cumpăra partea ta?
Păstrați textul scrisorii, primirea corespondenței, formularul de notificare - ca dovadă a îndeplinirii de către dvs. a tuturor acțiunilor.
Dacă co-proprietarul dvs. este persoană juridică, puteți face 2 copii ale scrisorii și puteți merge la recepția acestei organizații, așteptați până când scrisoarea dumneavoastră este înregistrată. Iar în al doilea (copia) dvs veți menționa data primirii și numărul de înregistrare al corespondenței primite. Această inscripție va fi o confirmare a faptului că ați trimis cu adevărat scrisoarea și veți deveni punctul de plecare pentru data după care aveți dreptul să vă vindeți acțiunile unor terțe părți.
Exemplu de refuz - consimțământul coproprietarului
I, Ivanov Ivan Ivanovich, anul nașterii, detalii pașaport, viață ....
Cu acest consimțământ din dreptul preferențial de cumpărare, în conformitate cu articolul 250 din Codul civil al Federației Ruse, refuz.
Notar care certifică inscripția. Semnătura, sigiliul.
Textul refuzului poate fi reformulat, dar semnificația (știu + termeni de vânzare + refuz) trebuie păstrată.
Cine este coproprietar
Dacă v-ați înregistrat recent dreptul de a împărți proprietatea, o listă de coproprietari, care a trecut și de stat. înregistrare, se află pe spatele certificatului de înregistrare de stat. Îndoiți, adăugați toate acțiunile celorlalți + ale dvs. Și asigurați-vă că ele formează întreaga unitate (de exemplu: 1/8 + 3/8 + 2/4 (aceasta este 4/8) = 8/8 = 1).
În cazul în care valoarea acțiunilor este mai mică de 1, atunci dreptul cuiva nu este înregistrat în Registrul unic de stat al drepturilor de proprietate imobiliară și al tranzacțiilor cu acesta. Variantele 2: fie dreptul pierdut de proprietate partajată a fost înregistrat în ITO înainte de înregistrarea de stat, fie această cotă nu este înregistrată, deoarece nu este privatizată.
Dar este posibil ca cineva din această listă să vândă recent, să-și doneze, să își schimbe cota sau să moară.
Acțiunea neprimitatizată într-un apartament comunal - renunțarea la dreptul de preempțiune
Pentru proprietarii de camere într-un apartament comunal (conceput ca pondere în dreapta), care nici măcar nu știu dacă toate camerele = cota în comunale lor privatizate sau stiu exact ce nu a privatizat cota, calea este după cum urmează:
- O cerere adresată organizației care efectuează privatizarea în orașul sau cartierul dvs. va emite un certificat cu privire la care camere sunt privatizate și în numele și care nu sunt (adică în proprietatea municipalității);
Dacă există camere neprivatizate:
Clarificarea listei de coproprietari
Cum să obțineți un extras din Registrul Unic de Stat al Întreprinderilor cu privire la proprietatea asupra unui obiect imobiliar
Dacă - niciodată proprietarul de acțiuni într-un apartament comunale mare sau o casă privată, în cazul în care se schimbă de multe ori de masterat, și vedeți vecinii în ochi, apoi afla cine este partea ta vecin, co-proprietar, puteți contacta Oficiul Registrului rus pentru regiunea dumneavoastră (înregistrarea de stat ).
Orice persoană are dreptul de a comanda un extras din (Registrul de stat unificat de drepturi asupra bunurilor imobile și a tranzacțiilor cu ea) Unified Registrul de stat - un certificat de facilități de proprietate, care toți coproprietarii vor fi acordate să se înregistreze drepturile lor de la deschiderea autorității de înregistrare de stat în zona dumneavoastră.
Dacă nu puteți obține un refuz sau nu aveți timp să căutați un coproprietar
Adesea, vânzătorii de proprietate comună au probleme cu căutarea coproprietarilor, a căror locație nu este cunoscută sau există alte obstacole care nu permit să acționeze în linie dreaptă.
Ce să faceți
Faceți un co-proprietar al cumpărătorului
Moscoviții, în vremuri de vânzări active de camere în apartamente comunale, decorate sub formă de acțiuni în lege, au venit cu un mod inteligent de a rezolva această problemă.
- Un punct important - vânzătorul poate să-și vândă participația la oricare dintre co-proprietari, la alegerea dvs. Dar nu poate vinde pe cineva care nu este coproprietar, fără a obține un refuz din partea tuturor vecinilor săi, proprietarii celorlalte acțiuni.
- Un moment important - un străin nu poate fi vândut (pentru o tranzacție compensată), dar puteți dona (bezvozmodno).
Prin urmare - este necesar ca viitorul cumpărător terț să dețină o cotă mică în dreapta, apoi să-l vândă drept co-proprietar cu drepturi depline.
Pentru a face asta, trebuie să-i dai o mică parte din el. De exemplu, aveți 25/95 acțiuni în dreapta. Îi dai o cotă de 1/95. Permite înregistrarea contractului și transferul dreptului de proprietate partajată. Și după: donatul tău este deja un co-proprietar cu drepturi depline. Căruia îi poți vinde restul de 24/95 acțiuni, fără a cere permisiunea nimănui.
Desigur, se întâmplă ca vânzătorii de acțiuni disperați să încheie un acord de acordare a cadourilor pentru întreaga parte a acestei acțiuni, însă, sunteți de acord, această tranzacție nu respectă legislația în vigoare și poate fi contestată cu ușurință de părțile interesate.
Să depună documentele pentru înregistrare și să aștepte 3 luni
Conform clauzei 3 a articolului 250 din Codul civil al Federației Ruse, oricare dintre coproprietari poate solicita în instanță transferul drepturilor și obligațiilor cumpărătorului. Aceasta durează 3 luni.
Aceasta este, instrumentul a fost înregistrat, spre sfârșitul lunii următoare datei de înregistrare este suspendat (să se aplice și să vorbească cu registratorul) pentru perioada încadrează scurt de 3 luni de la data de depozit. Dacă nimeni nu își revendică drepturile, dreptul de cumpărare asupra unei acțiuni va fi înregistrat. Dar, în acest exemplu de realizare, este necesar să se consulte cu registratorul de stat (care este el, puteți afla apelând Rosreestr - să păstreze o confirmare de primire de acceptare, există un număr de înregistrare, care este ușor de a găsi registratorul dvs.) și calculează timpul.
Cazuri complexe de vânzare a unei părți din lege
Uneori există situații în care vânzătorul este proprietarul sediului (întregul obiect) și cota parcelei pe care se află clădirea în care se află sediul său. Voi vorbi despre aceste situații separat.
Uneori regulile de achiziție preemptivă se aplică obiectelor întregi: vânzarea de terenuri agricole.
Unde se păstrează originalul renunțării la dreptul de preempțiune
După înregistrare, consimțământul inițial de refuz al coproprietarului va fi dat persoanei, apoi le-a înmânat, adică vânzătorului acțiunii. Acest document trebuie să fie păstrat și folosit ca probă în instanță, în caz de litigii.
Dacă aceste informații v-au fost de ajutor, faceți clic pe "Îmi place"))) Nu este dificil pentru dvs., dar pentru noi este frumos.
Articole similare
Trimiteți-le prietenilor: