Drepturile chiriașului sunt, în orice caz, urgente, chiar dacă valoarea perioadei relevante nu este determinată. Această concluzie se întemeiază pe însăși natura dreptului de închiriere, în momentul în care stabilirea dreptului de proprietate este reținută de locator. "Utilizarea perpetuă a unui lucru ciudat, combinată cu posesia, ar fi egală cu dreptul de proprietate" * (201), care ar pierde astfel proprietatea celei mai mari plinătăți.
Termenul de închiriere poate fi definit sau nedeterminat. Termenul poate fi definit în contractul de închiriere prin specificarea datei de încetare a funcționării acestuia; numărul de ani (altă perioadă de timp) în care contractul este valabil. Acordul părților poate prevedea că termenii contractului de închiriere se aplică relațiilor stabilite efectiv înainte de încheierea acestuia. Cu toate acestea, în temeiul unui astfel de acord, nu se poate concluziona că termenul contractului a fost modificat, deoarece termenul contractului începe să curgă din momentul încheierii acestuia (punctul 6 din Leasing Review). În conformitate cu art. 190 ГК termenul poate fi definit în contract prin instrucțiuni privind evenimentul care ar trebui să vină în mod inevitabil. O condiție-cheie pentru aplicarea acestei reguli este inevitabilitatea unui eveniment. Astfel, într-unul dintre cazuri, sa luat în considerare un contract de închiriere, în care sa arătat că acesta era în vigoare până la începerea reconstrucției obiectului de închiriere. Dat fiind că nu a fost cunoscută data reconstrucției, instanța a constatat contractul încheiat pe o perioadă nedeterminată (paragraful 4 din revizuirea chiriei).
Pentru anumite tipuri de contracte de închiriere, precum și pentru contracte de închiriere pentru anumite tipuri de proprietăți, Codul civil și alte legi federale pot stabili termeni contractuali obligatorii (maxim și minim). De exemplu, contractul de închiriere pentru o parcelă forestieră aflată în proprietate de stat sau municipală este încheiată printr-o regulă generală pentru o perioadă de zece până la patruzeci și nouă de ani (articolul 72 alineatul (3) din LC); termenul maxim al contractului de închiriere se stabilește într-un an (punctul 1 al pct. 627 GK); contractul de subcontractare nu poate fi încheiat pentru o perioadă mai lungă decât durata contractului de închiriere (articolul 615 alineatul 2 din Codul civil) * (202). Contractul de închiriere încheiat pentru o perioadă care depășește termenul legal este considerat încheiat pentru o perioadă egală cu maximul (articolul 610 alineatul 3 din Codul civil). Limitarea contractelor de leasing a termenelor datorită dorinței legiuitorului de a preveni înstrăinarea proprietății acoperă angajarea și pentru a da părților posibilitatea din timp în timp să se adapteze condițiilor de muncă, în conformitate cu situația economică în schimbare * (203).
În absența unei condiții privind durata valabilității contractului de închiriere, contractul în conformitate cu regula generală este considerat încheiat pe o perioadă nedeterminată.
Cu alte cuvinte, în ciuda rolului important al termenului în cazul leasingului proprietății, art. 610 CC nu se referă la condițiile esențiale ale contractului de închiriere. În acest caz, momentul încetării contractului depinde în totalitate de discreția părților. De îndată ce unul dintre ei își pierde interesul pentru păstrarea leasing, acesta are dreptul de a unilateral și fără a da nici un motiv pentru a anula contractul, cu notificarea prealabilă a celeilalte părți (în cazul în care legea sau contractul nu este specificată o perioadă de preaviz, în conformitate cu alin. 2 al art. 610 GK perioadă obligatorie de o lună pentru închirierea de bunuri mobile și trei luni - pentru închirierea de bunuri imobiliare). Această notificare trebuie să respecte regulile privind valabilitatea tranzacțiilor. Încetarea contractului în această ordine nu este anticipată și, prin urmare, nu necesită o procedură judiciară. În plus, trebuie să se înțeleagă că respingerea contractului de închiriere, în conformitate cu aceste norme părțile nu au dreptul de a pretinde daune-interese și (sau) plata unei penalități ca o încălcare a contractului nu este aici. Dacă o parte își încalcă obligațiile care îi revin în temeiul contractului, cealaltă parte poate să o rezilieze, dar în conformitate cu alte reguli - art. 619 și 620 Cod civil (punctul 5 din ancheta privind locațiunea).
După cum vedem, nerealizarea termenului acordului de închiriere nu înseamnă eternitatea utilizării proprietății, ci, dimpotrivă, posibilitatea de a termina în orice moment la inițiativa oricărei părți. În cazul în care este specificat contractul de închiriere, pentru care legea stabilește o limită de timp perioadei sale de valabilitate, este valabilă până la expirarea termenului, cu condiția ca până la acest punct, nici una dintre părți declară retragerea sa din contract.
În cele din urmă, în această ediție este de remarcat posibilitatea statutară de a transforma un contract de închiriere cu o anumită perioadă într-un contract de leasing pe durată nedeterminată. Dacă termenul contractului a expirat și locatarul continuă să utilizeze proprietatea în absența obiecțiilor din partea locatorului, contractul de închiriere este considerat reînnoit (clauza 2, articolul 621 GK). În același timp, perioada în care se reînnoiește contractul este incertă (Secțiunea 11 din Leasing Review) * (204).
Articole similare
-
Care este termenul contractului de închiriere, enciclopedie juridică
-
Contractul de închiriere a unui apartament pentru un chiriaș și membrii familiei sale
Trimiteți-le prietenilor: